“속도·층수 올려올려” 오세훈표 ‘신통기획’ 2주년 성과는

[한국금융신문 주현태 기자] 제도시행 2주년을 맞은 서울시 신속통합기획이 부동산시장에서 눈길을 끌고 있다. 신통기획은 민간이 주도하는 재개발·재건축 초기 단계부터 조합원과 함께 가이드라인을 마련해 빠르게 추진하는 제도다.

오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장이 강력하게 추진하고 있는 신통기획은 현재 서울시 재개발·재건축을 대표하는 정책으로 꼽힌다. 신통기획은 지난 2021년 5월 ‘정비사업 정상화’를 위해 오세훈 시장이 꺼내든 6대 재개발 규제완화책 중 하나였다.

정비구역 지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년으로 단축하는 ‘공공기획’이 바로 신통기획 초기 정책이다. 다만 공공기획은 공공정비사업과 유사한 정책으로 인식돼, 서울시의 적극적인 홍보에도 불구하고 주택시장으로부터 외면당했다.
이후 서울시는 공공기획에 속도를 부각한 신속통합기획으로 정책 이름을 바꾸고, 지난 2021년 9월23일 신통기획 재개발 후보지 선정을 위한 첫 공모에 나서면서 본격 운영에 나섰다. 이후 서울 재건축단지 상징 중 하나인 강남구 압구정지구가 신통기획에 참여하면서 신통기획 재건축도 흥행이 가속화됐다.

실제로 2015년부터 주거정비지수제 등 규제 강화로 도시정비사업이 정체됐다. 이에 신통기획 정책이 등장하면서 서울 내 도시정비사업의 물꼬를 텄다는 평가를 받는다.

특히 2021년 12월 1차 공모, 작년 12월 2차 공모를 진행해 각각 21곳, 25곳을 대상지로 선정했다. 이후 올해 1월 ‘패스트트랙’인 자문 방식을 도입한 데 이어 5월부터 재개발 후보지를 수시 선정으로 전환해 속도를 높였다.

시는 신속하고 안정적인 주택공급과 더불어 매력적인 도시공간을 실현하기 위한 4가지 원칙(▲소외지역 정비 ▲생활편의공간 조성 ▲수변감성도시 ▲도시공간 혁신)을 중심으로 신통기획을 추진 중이라고 전했다.

시는 신통기획을 통해 도시재생사업 등이 추진됐으나 효과가 미흡한 곳, 정비구역 해제지 등 그간 개발에서 소외된 지역을 중점적으로 정비했다.
특히 용도지역 상향 등 유연한 도시계획을 적용하고 공공시설 복합화 등 토지이용을 고도화해 사업 실현의 기반을 마련했다. 재개발 1차 후보지 중 가장 난제였던 창신·숭인동 일대를 비롯해 가리봉2구역, 신림7구역 등이 대표 사례다.

구역마다 지역과 연계하는 공공시설 및 생활편의 공간 조성에도 주력했다. 공덕A(마포구)와 청파2구역(용산구), 상도14구역, 하월곡동 70-1, 상계동 154-3 일대 등에선 저층 주거지 일대 골목이 경사지고 좁아 보행 및 차량 통행이 불편한 점을 고려해, 인접 구역과 통합한 정비계획을 세우고 있다.

특히 ‘압구정 재건축’은 신통기획의 가장 큰 업적으로 불린다. 압구정2~5구역은 지난 7월 신통기획을 통해 최고 70층, 용적률 300% 등을 적용하게 됐다.

지천변과 주거단지의 연결로 수변공간도 구현했다. 마천5구역은 인접한 성내천 복원(2028년 예정)과 연계해 가로공원, 수변광장, 도서관 등을 조성, 문화와 여가를 즐길 수 있는 지역 명소로 조성한다. 홍은동 8-400, 쌍문동 724일대는 단지와 천변의 경계를 허물어 보행도로, 열린쉼터, 공원, 근린생활시설 등 수변공간으로 만들 계획이다.

현재 신통기획은 서울 재개발·재건축 사업장 83곳에서 정책이 추진되고 있다. 60곳의 현장이 신통기획안을 확정하거나 마무리 협상이 진행하고 있다. 이들 현장은 빠르면 6개월 내에 정비구역지정에 이를 예정이다. 서울시가 신통기획을 통해 공급하게 되는 신축아파트 공급규모는 약 7만7000가구로 전해진다.

다만 재개발현장에서는 정책설계 결함으로, 재건축에서는 과도한 공공성 강요로 주민갈등이 끊이지 않고 있어 추가적인 제도보완이 필요하다는 목소리도 들린다. 신통기획 재건축 단지가 모두 무탈하게 진행된 것은 아니기 때문이다.

기존 정비구역으로 지정되는 데까지 걸리는 기간이 통상 5년이었다면 신통기획 정책으로 2년까지 단축할 수 있게 됐다. 이처럼 속도를 강조했지만, 재개발사업에 관이 주도함으로써 공공성이 강제된다.

신통기획을 반대하는 주민들은 높은 기부체납비율, 공공보행로, 임대주택 확대 등을 이유로 들고 있다.

실제로 강남구 압구정3구역에서 신통기획이 철회해야 한다는 주장이 거세지고 있다.

조합은 신속기획 제도를 통해 재건축에 나서면 사업 속도가 빨라지는 등 조합원들에게 이득이 될 것이라는 기대감이 컸지만, 서울시 재건축 기획안을 확인한 결과 기존보다 집이 좁아지는 데다 공공기여 규모도 만만치 않을 것이란 의문이 제기됐다.

지난 7월 설계 공모에서 서울시의 신속통합기획 가이드라인에 따라 용적률 300%를 적용한 해안건축의 설계안에 따르면, 전용 105.45㎡인 주택은 재건축 후 84.98㎡로, 전용 131㎡는 104.11㎡로 각각 줄어드는 것으로 나타났다.

특히 역세권이던 압구정3구역 단지가 지하철역에서 멀어지게 되는 것도 단점으로 지적됐다.

서울시가 역세권 부지에 압구정초등학교를 이전하고 근린공원, 공공청사, 종교시설 등을 조성하고 주거단지는 한강변 위주로 배치하는 계획 세웠기 때문이다.

서울 재개발·재건축 신통기획이 모두 수시모집으로 전환됨에 따라 하반기 신통기획 성과발표는 연말에 집중될 예정이다. 1차 후보지에 대한 정비구역 지정고시와 더불어 2차 후보지 신통기획 확정발표 모두 11월 중반부터 발표 일정이 나올 것으로 예상된다.

다만 대상지가 많아지는 만큼, 서울시와 조합 간의 득실을 따지는 갈등 또한 많아질 것으로 예상된다. 이에 지속적인 제도 보완을 해나가야 한다는 목소리도 있다.

강북구 한 공인중개소 대표는 “시간이 지나면서 부동산시장에도 변화가 올 것이고, 가치있는 지역도 조금씩 달라지기 마련”이라며 “시세가 높게 형성된 지역은 서둘러서 정비사업을 진행할 필요가 없다”고 말했다.

그는 이어 “특히 서울시가 지휘하는 리스크까지 더해진다면, 서울시와 조합의 갈등은 뻔하다”며 “득실로 따졌을 때 실이 많다고 판단되는 정책은 좋은 정책이라고 할 수 없다. 조합·지역·부동산시장 등 사례들을 종합해 지속적인 제도 보완을 해 나아가야한다”고 당부했다.

주현태 기자 gun1313@fntimes.com