재건축부담금·안전진단 완화 등 민간 재개발 활성화…5년간 270만호 공급 [8.16 부동산대책]

[한국금융신문 장호성 기자] 향후 5년간 전국 약 22만여호의 신규 정비구역 지정이 촉진된다. 그간 도시정비 사업의 대못으로 평가받았던 재건축 부담금 개편이 예고되는 한편, 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화해 관련 사업이 도시정비 시장에 안착하기 위한 지원방안도 마련된다.

3기신도시의 교통망 확충을 위한 GTX 조기개통과 더불어, 1기신도시는 ‘도시 재창조’ 수준의 재정비 마스터플랜이 제기될 예정이다. 반지하·고시원 등 재해취약주택에 대해서는 주거복지망 강화등 입체적인 접근을 토대로, 연말까지 종합적인 해소방안이 마련된다. 청년을 위한 구체적인 주거대책도 9월경 발표가 예고됐다.

국토교통부는 16일 이 같은 내용을 담은 ‘국민 주거안정 실현방안’을 발표했다. 이번 대책에서는 향후 5년간 270만호 주택공급 등 공급 청사진 마련 대책은 물론, 국민의 주거안정을 위한 전략을 5개 분야로 나눠 세부 실천방안을 제시했다.
정부는 이번 대책을 통해 향후 5년간(`23~`27년) 공급될 주택이 총 270만호 수준(연평균 54만호, 인허가 기준)이라고 밝혔다. 도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 등은 지난 5년(41만호) 대비 약 11만호 늘어난 52만호가 공급되며, 3기 신도시 등 공공택지에서는 지난 5년(64만호) 대비 약 24만호가 많은 88만호를 공급하게 된다.



◇ 공공 대신 민간 도시정비 적극 지원…재건축부담금·안전진단 완화 카드

국토부는 가장 먼저 “주택시장 안정과 주거환경 개선 등을 위해서는 선호도 높은 도심에서 양질의 주택이 충분히 공급되어야 하나, 그간 과도한 규제등으로 도심 공급의 핵심인 민간 정비사업이 크게 위축되어 왔다”고 지적하며, “재개발·재건축 등 민간 정비사업을 정상화하고, 민간의 창의성을 활용한 도심개발 모델을 신규 도입하여 활성화해나가겠다”는 방향성을 밝혔다.

이를 위해 정부는 우선 향후 5년(‘23~’27) 동안 지자체와의 협력강화, 제도개선 등을 통해 전국에서 22만호 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이라고 밝혔다. 서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만호를, 경기・인천에서는 역세권, 노후 주거지 등에 4만호를 지정하며, 지방은 광역시쇠퇴 구도심 위주로 8만호 규모의 신규 정비구역을 지정해나간다는 방침이다.
재건축부담금에 대한 완화도 이뤄진다. 정부는 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 하겠다는 계획을 밝혔다.

재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업자체를 저해하는 수준의 부담금을 적정수준으로 완화할 예정이며, 면밀한 검토를 거쳐 9월 내 세부 감면(안)을 발표할 계획이다.

또 구조안전성 비중을 합리적인 수준으로 조정해 재건축 사업의 문턱을 낮추는 한편, 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 함으로써 안전진단 문턱을 낮춘다. 그간 의무적으로 받아 왔던공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 할 예정이다.

최근 불거진 일부 조합의 전문성·투명성 부족 문제 해소를 위해 ‘신탁방식 재개발’을 강화한다는 방침도 담겼다. 주민 희망시 조합설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화하고, 주민-신탁사간 공정한 계약체결 및 토지주 권익보호를 위한 표준계약서를 도입한다. 현행 체제에서는 전체 토지의 3분의 1 이상 신탁이 필요하나, 개선안에서는 국공유지를 제외한 토지의 3분의 1 이상 신탁이 필요토록 하는 안이다.

도심 복합에서도 민간에 힘이 실린다. 역세권 등에서 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 복합된 창의적 개발이 활성화 수 있도록 ‘민간 도심복합사업’을 신규 도입(‘도심복합개발법’ 제정, ‘22.12)하고 ‘23년 상반기 중 공모에 착수할 계획이다.

기존 공공 도심복합사업 후보지의 경우 원칙적으로 신속한 공급 및 혼란 방지를 위해 기존 방식을 유지하고, 예정 지구지정 등의 후속 조치를 신속히 추진해 나갈 예정이다.

◇ 1기신도시 ’재창조‘ 수준 마스터플랜 수립 예고…반지하 등 재해취약주택 지원도

정부는 안정적인 중장기 공급 기반을 확보하기 위해 ’23년까지 15만호 내외신규 택지 후보지를 발굴할 계획이다. 구체적인 후보지는 오는 10월부터 순차적으로 발표될 예정이다.

3기 신도시 등은 GTX-A 조기 개통(‘24.6월 이전), B·C노선 조기 착공등주요 교통 사업을 신속히 이행하고, 도첨산단 중복지정(‘23.下), 개발밀도 확대 등을 통해 경쟁력을 제고할 계획이다.

2기 신도시 등 기존 신도시 128개 지구는 교통여건 개선을 위한전수 조사(8월~)를 실시하고 광역버스 신설, 출퇴근 전세버스 투입, 광역교통축 지정 등 맞춤형 개선대책을 마련(9월~)해 나간다. 1기 신도시의 경우, 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 ’24년 중 수립할 예정이다.

지방의 경우 주거환경 열악지역 정비를 활성화하기 위해, 그간 수도권 위주로 추진되어 왔던 공공재개발, 공공도심복합사업 등을 지방의 사업 여건에 맞춰 개선한다.

최근 침수 문제가 불거졌던 반지하·고시원 등 재해취약주택에 대해서는 주거복지망 강화등 입체적인 접근을 토대로, 연말까지 종합적인 해소방안을 마련한다. 먼저 9월부터 관계부처·지자체와 협력하여 해결책 마련을 위한 연구용역과 재해취약주택 및 거주자에 대한 실태조사에 착수하고, 재해우려 주택에 대한 개보수, 정상거처 이주 등을 추진한다.

구체적으로는 재해취약주택을 우선 매입하여 공공임대로 리모델링하고 지하층은 커뮤니티 시설 등 용도변경을 추진하는 한편, 민간임대 이주 희망시 전세보증금 무이자 대출을 지원(3천호 이상)하고, 주거급여 지원 확대 등 전반적인 주거복지망을 강화해나갈 계획이다.



◇ 지지부진하던 주택공급 속도 높일 ‘통합심의’ 도입 검토…소규모재건축도 확대

그간 지지부진하다고 여겨졌던 공급시차 단축을 위한 통합심의 도입 및 주택공급 촉진지역 도입도 검토된다.

통합심의의 경우 행정 절차의 중복∙지연이 원활한 공급을 가로막고 있는 점을 감안, 유사 절차의 통합 및 운영 합리화 등 제도 개선을 추진할 계획이다. 이를 민간 정비 및 도시개발사업에도 도입하고, 공공정비와 일반주택사업도 의무적으로 적용하여 공급 기간을 단축한다는 청사진이다.

가용지가 부족한 도심에 신속하게 주택을 공급할 수 있는 소규모 주택사업에 대한 지원도 강화해 나간다. 현재 단일 공동주택 단지에서만 추진가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용하여 개발밀도를 높이는 등, 소규모 정비에 대한금융·세제지원 및 절차 간소화 등을 추진한다.

아울러, 도시형생활주택은 1~2인 가구 수요 및 유연한 주거 공간활용이 가능토록 총 세대수를 현행 300세대 → 500세대까지 늘리고, 투룸 비중을 현행 전체 세대의 1/3에서 1/2까지 상향하되, 교통혼잡 및 주차난 방지 장치도 충분히 마련할 예정이다.

또 인허가 감소 등으로 장래 공급부족이 우려되거나 노후주택 등 가용지가 많은 지역 등을 대상으로, 도시규제 완화 등 인센티브를 적용하는 제도 신설을 검토한다. 다만 시장 영향 등에 대한 충분한 검토가 필요한 만큼, 연구용역 및 지자체 의견수렴 등을 거쳐 구체적인 도입 방안을 검토해 나간다는 계획이 덧붙여졌다.

◇ 청년층 주택공급 계획 담은 ‘청년 주거지원 종합대책’ 9월 발표 예고

지난 정부에서 지나친 집값 상승으로 끊어졌던 주거사다리 복원에 대한 계획도 이번 안에 담겼다. 준비·도약·완성의 단계별 주거지원 프로그램으로 저소득층을 위한 양질의 공공임대주택부터 분양주택으로의 주거상향 등을 빈틈없이 챙기겠다는 복안이다.

윤석열 대통령의 공약집에서도 이름을 올렸던 ‘청년원가 및 역세권 첫집’은 공공택지, 도심정비사업 용적률 상향 기부채납 물량 등을 활용하여 건설원가 수준(시세 70% 이하)으로 공급되고, 저리의 초장기 모기지가 지원되는 공공분양 주택이다. 이르면 9월 중 통합 브랜드화가 이뤄질 계획이다.

청년 및 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등에게 폭넓게 분양 기회를 제공하는 한편, 분양가가 시세대비 크게 저렴한 점을 감안하여 공공 환매 등으로 시세차익 일부를 환수할 예정이다. 3기 신도시 선호지, 도심 국공유지, 역세권 등 우수 입지 중심으로 총 50만호 내외의 공급계획을 수립 중으로, 세부 공급 방안 등은 9월 ‘청년 주거지원 종합대책’에서 공개할 예정이다.

아울러 공공/민간의 역할 분담을 통한 보다 촘촘한 주거 사다리 구축을 위해, 우선 임대로 살면서, 분양여부 및 시기를 자유롭게 선택할 수 있는 신개념 민간분양 모델을 도입한다.

주택도시기금 등이 출자한 민간 리츠가 공급주체로서, 수분양자는 분양가의 절반(보증금 선납)으로 최대 10년간 임대거주가 가능하며, 나머지 절반은 분양전환 시(6∙8∙10년차) 감정가로 납부하게 된다.

◇ 층간소음 해결하고 공공임대주택 품질 개선, 주거 격차 줄인다

최근 사회문제로 떠오르고 있는 층간소음 해결을 위해, 정부는 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등의 인센티브를 제공하는 한편, 소음저감 매트 설치 지원을 추진한다.

아울러, 법정기준 이상의 주차 편의를 갖춘 주택이 공급되도록 추가 비용은 분양가에 가산(｢품질향상 가산비 기준｣ 개정, ‘22.下) 할 수 있도록 한다는 내용도 담겼다.

무엇보다도 무주택 서민, 취약계층 등을 위해 양질의 공공임대주택 및 부담 가능한 공공분양주택 공급을 늘리고, 주거급여 지원도 단계적으로 확대(‘22년 132만→ ’27년 175만 가구)한다. 여기에 공공임대주택 면적과 내·외부 품질을 개선하면서, 민간 분양주택 매입 후 임대주택으로 공급하는 사업 등도 추진한다.

원희룡닫기원희룡기사 모아보기 국토교통부 장관은 “이제는 공급 정책을 과거의 물량 위주에서, 주택의 품질, 정주환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다”고 강조하면서, “앞으로도 양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장안정을 도모하고, 국민들께 내 집 마련의 기회와 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 역량을 집중해 나가겠다”고 밝혔다.



장호성 기자 hs6776@fntimes.com