분양 이어 수주까지 냉기류…재개발 업계에 무슨 일이

[한국금융신문 장호성 기자] 지난해까지만 해도 뜨겁게 타오르던 부동산 시장에 뜻밖의 냉기류가 흐르고 있다. 포스트 코로나 시대가 찾아오며 과도하게 풀렸던 시중유동성이 회수 움직임으로 돌아서자 분양시장이 먼저 얼어붙었다.

여기에 세계적인 원자재값 급등과 윤석열정부의 분양가상한제 개편 논의 등이 맞물리며, 건설사들은 수주를 망설이고 지역조합들은 분양을 미루는 등 부동산 시장을 둘러싼 관망세가 좀처럼 해소될 기미를 보이지 않고 있다.

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 1월말 기준 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였다. 하지만 5월 중순 기준 1월 상반기 서울의 분양물량은 17개 단지 2350가구에 그치며, 목표치의 절반에도 미치지 못하는 부진한 기록을 남겼다. 서울에서 분양 예정이던 대단지들이 분양가 문제로 발목이 잡히며 일반분양 시점을 연기하고 있는 것이 주요 원인이다.
일반분양 물량만 4786가구에 달하는 둔촌주공 재건축사업 외에도, 1067가구 규모의 일반공급이 예상된 이문3구역, 454가구 규모의 역촌1구역 등이 상반기 일반분양에서 멀어진 상태다. 이들 단지들은 윤석열 정부의 1호 부동산정책으로 거론된 분양가상한제 개편 이후로 일반분양 시점을 미뤘다.

국토부는 현재 6월 발표를 목표로 조합원 이주비 및 조합 사업비 등의 금융이자, 영업보상비 및 명도소송 비용 등을 가산비로 인정해주는 방안 등을 논의 중인 것으로 전해졌다. 국토부 관계자는 “새 정부의 분양가 상한제 개편을 기다리며 분양을 미루는 조합이 늘고 있어 서둘러 상한제 개편안을 발표하기로 했다”고 설명했다.

다만 원희룡닫기원희룡기사 모아보기 국토교통부 장관은 “둔촌주공 재건축 사업 갈등은 조합 집행부의 신뢰문제 뿐만 아니라 법적 분쟁까지 얽혀 있고, 분양가 상한제가 폐지되거나 재건축초과이익환수제가 풀리기를 기대하면서 의도적으로 시간끌기를 하려는 의도 등 여러 눈치싸움이 끼어있기 때문에 조심히 판단해야 한다는 생각을 갖고 있다”고 신중한 입장을 펴기도 했다.

서울시는 이미 주택공급 부족을 해소하기 위해 정부에 분양가상한제 개편 건의를 꾸준히 해온 것으로 전해졌다. 이 과정에서 사업 규모가 가장 큰 둔촌주공재건축 등 특정 사업을 도우려는 것이 아니냐는 의혹이 제기됐으나, 서울시 측은 “분양가상한제의 개선방향에 대하여 작년부터 국토교통부에 건의해 왔으나, 특정 구역의 분양가를 올려달라고 건의한 바 없다”고 일축했다.

급격하게 치솟은 원자재값, 적자 막기 위한 공격적 수주→선별수주로 트렌드 변화

그런가하면 이 같은 분양시장의 냉기류는 수주 경쟁에도 번졌다. 러시아의 우크라이나 침공 이후 급격하게 치솟기 시작한 국제 원자재값의 여파와 유류비·인건비 상승 등으로 건설사들도 옷깃을 여미기 시작한 것이다.
현대건설·GS건설·대우건설·DL이앤씨 등 국내 주요 상장 건설사들의 1분기 영업이익은 모두 전년대비 하락했다.

현대건설은 1분기 기준 영업이익 1715억원을 거두며, 지난해 2009억원에서 14.9% 하락한 성적표를 받아들었다. 같은 기간 GS건설 역시 1540억원의 영업이익을 거두며 지난해 1766억원보다 13%가량 떨어진 실적을 거뒀다.

대우건설의 영업이익은 지난해 2294억원에서 올해 1분기 2213억원으로 하락폭은 적었지만 역시 하락했고, DL이앤씨는 지난해 1997억원에서 올해 1257억원까지 영업이익이 쪼그라들며 37.05%로 큰 낙폭을 보였다. HDC현대산업개발 또한 지난해 1184억원에서 올해 680억원까지 영업이익이 크게 줄며 가장 큰 42.5%의 낙폭을 보였다.

국토교통부는 올해 3월 공동주택 기본형 건축비를 지난해 9월 대비 2.64% 인상했으나, 3개월 만에 주요 원자잿값이 15% 이상 급등하면서 의미가 퇴색됐다.

이에 국토부는 현재 건축비를 추가로 인상하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

경기 성남시 수정구 ‘신흥1구역’ 재개발사업 조합은 지난 4일 시공사 선정을 위한 현장설명회를 열었지만 당초 입찰참가신청서를 냈던 건설사들이 모두 참여하지 않아 유찰됐다. 신흥1구역은 LH가 ‘2030 성남시 도시·주거 환경정비기본계획’에 따라 순환형 재개발로 추진 중인 사업지로, 총 면적 19만6963㎡에 4183가구의 공동주택을 건설하는 프로젝트다.

당초 GS건설과 DL이앤씨를 비롯한 대형 건설사들이 관심을 보인 것으로 알려졌으나, 공사비가 원자재값 인상분을 따라가지 못하며 건설사들과 조합간의 괴리가 발생했다. 이 같은 상황에서 저가로 무리한 수주에 나섰다가는 ‘적자수주’가 될 수도 있다는 것이 복수의 건설사 관계자들의 설명이다.

약 9200억원대의 공사비로 부산 지역의 대어로 꼽혔던 해운대 우동3구역 재개발도 2차 시공사 입찰에서까지 시공사를 찾지 못하며 재차 유찰됐다.

이곳 역시 공사 규모가 크고 부산의 부촌인 해운대구라는 상징성이 있었음에도 불구, 공사비 문제로 수익성 악화를 우려한 건설사들이 참여하지 않으며 사업이 진행되지 못하는 모습이다.

A 건설사 관계자는 “최근에는 주택사업 말고도 다양한 사업 분야에 진출하려는 곳들도 많아졌고, 코로나19 팬데믹이 끝나면 해외사업 비중을 늘릴 곳도 많은 것으로 안다”며, “원자재 가격이 안정될 때까지는 공격적인 수주보다는 선별수주를 가져갈 것 같다”고 귀띔했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com