목표치 절반도 못 미친 신규분양에 속 타는 서울시, 분양가상한제 개편 해법될까

[한국금융신문 장호성 기자] 둔촌주공·이문3 등 서울에서 그간 대어급 분양단지로 기대를 모으던 단지들이 분양가 산정 문제로 연일 분양을 미루면서, 지난해부터 서울의 아파트 신규공급은 고전을 면치 못하고 있다.

국토교통부와 서울시 등은 이를 해소하기 위해 ‘분양가상한제 개편’을 윤석열닫기윤석열기사 모아보기정부의 1호 부동산정책으로 제시했다.

분양가 상한제는 공공 택지 안에서 감정 가격 이하로 땅을 받아 건설하는 공동 주택의 가격을 국토부령이 정하는 기준에 따른 분양 가격 이하로 공급하도록 하는 제도다. 주택 분양가를 '택지비+건축비' 이하로 제한해 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장 불안이 커지자 투기수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 도입됐다.
그러나 신규공급 수단이 사실상 재건축·재개발 뿐인 서울의 각 사업장들이 분양가상한제에 반발하며, 서울의 신규 주택공급이 급격하게 쪼그라드는 부작용이 발생했다. 또 상한제에 걸린 분양가를 이용한 '로또청약'이 활성화되며 청약시장 과열을 부추긴다는 지적도 나왔다. 이에 일각에서 분양가상한제의 현실화 및 수정보완이 필요하다는 목소리가 나오고 있었다.

◇ 분상제 본격화 뒤 1만건 아래로 내려간 서울 신규분양, 올해도 공급가뭄 지속

국토교통부의 전국 공동주택 분양물량 통계에 따르면 서울의 신규 분양실적은 ▲2018년 2만2217건 ▲2019년 3만250건 ▲2020년 3만1082건에서 지난해인 2021년에는 8567건으로 급격하게 쪼그라들었다. 2020년 7월부터 민간택지에서도 분양가상한제가 시행되며 그 여파가 본격화하는 가운데, 서울에서 둔촌주공재건축을 비롯한 대단지들이 분양가 문제로 일반분양 일정을 미룬 것이 주요 원인 중 하나였다.

올해 역시 이 같은 난항이 이어지고 있다. 일반분양 물량만 4786가구에 달하는 둔촌주공재건축사업 외에도, 1067가구 규모의 일반공급이 예상된 이문3구역, 454가구 규모의 역촌1구역 등이 상반기 일반분양에서 멀어진 상태다.

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 1월말 기준 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였다. 하지만 5월 현재 1월 상반기 서울의 분양물량은 17개 단지 2350가구에 그치며, 목표치의 절반에도 미치지 못하는 부진한 기록을 남겼다.


◇ 서울시 “분상제 개편 건의했지만 특정 구역 특혜 NO”…우회적 분상제 개편 가닥

원희룡닫기원희룡기사 모아보기 국토교통부 장관이 윤석열정부의 1호 부동산정책으로 ‘분양가상한제 손질’을 예고한 것은 이와 맥락이 겹칠 것으로 풀이되고 있다.

원 장관은 23일 기자간담회 자리에서 분양가 상한제 관련 질의에 "(주택) 공급을 촉진하기 위해 손봐야 할 첫 번째 제도라고 보고 있다"며, "6월 이내로 (개편 방안을) 발표하도록 다른 부처들과 협의하고 있다"고 말했다.
그는 "분양가상한제는 아파트 분양 가격을 관리해 수분양자에게 시세보다 저렴한 가격에 아파트를 제공하기도 하고 분양가 상승을 막는 안전장치 역할을 한다"면서 "한 번에 없애기에는 부작용이 커서 (제도 개편에) 신중하게 접근하되 지나치게 경직되게 운영되지 않고 시장 움직임과 연동되도록 개선 방안을 준비하고 있다"고 설명했다.

서울시는 이미 주택공급 부족을 해소하기 위해 정부에 분양가상한제 개편 건의를 꾸준히 해온 것으로 전해졌다. 이 과정에서 사업 규모가 가장 큰 둔촌주공재건축 등 특정 사업을 도우려는 것이 아니냐는 의혹이 제기됐으나, 서울시는 해명자료를 통해 “분양가상한제의 개선방향에 대하여 작년부터 국토교통부에 건의해 왔으나, 특정 구역의 분양가를 올려달라고 건의한 바 없다”고 일축했다.

원희룡 장관 역시 “둔촌주공 재건축 사업 갈등은 조합 집행부의 신뢰문제 뿐만 아니라 법적 분쟁까지 얽혀 있고, 분양가 상한제가 폐지되거나 재건축초과이익환수제가 풀리기를 기대하면서 의도적으로 시간끌기를 하려는 의도 등 여러 눈치싸움이 끼어있기 때문에 조심히 판단해야 한다는 생각을 갖고 있다”고 신중한 입장을 펴기도 했다.

이번 분양가상한제 개편은 제도 자체를 뿌리부터 갈아치우기보다는, 조합원 이주비와 사업비 등을 ‘가산비’로 인정해주는 방향의 ‘우회적 완화’ 방안이 유력할 것으로 관측되고 있다.

부동산 사정에 밝은 한 전문가는 “분양가상한제를 섣불리 건드렸다가는 새 정부 출범 초기부터 집값이 빠르게 반등하는 상황이 발생할 수도 있어 미세조정에 무게가 실린다”고 점치는 한편, “단순히 물량만 늘어나는 것으로는 실수요자들의 구매력 문제가 있어 접근성이 떨어질 수 있으므로, 대출규제 완화나 투기방지책 마련 등 정부가 고민해야 할 부분이 아주 많을 것”이라고 진단했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com