[Q&A] 13일 민간 사전청약 첫 실시…“당첨자는 다른 주택 청약 못 한다”

[한국금융신문 김관주 기자] 정부가 그동안 공공주택에서만 시행된 사전청약을 민간 아파트 분양에도 도입합니다. 오는 13일 특별공급을 시작으로 올해에만 총 6000가구를 공급할 계획입니다. 내년엔 3만8000가구가 추가로 나온다고 하네요. 사전청약은 주택 공급 시기를 당초 계획 대비 약 2~3년 조기화해 내 집 마련 확정 시점을 앞당기는 제도입니다.

10일 국토교통부에 따르면 경기 오산세교2·평택고덕, 부산장안 등 3개 지구에서 아파트 총 2528가구에 대해 1차 민간분양 아파트 사전청약을 실시합니다. 지구별로 ▲평택고덕 A49블록(호반건설·633가구) ▲오산세교2 A14블록(우미건설·1391가구) ▲부산장안 B-2블록(중흥건설·504가구) 등입니다.

청약 일정은 오는 13일 특별공급, 14일 일반공급 1순위, 15일 일반공급 2순위로 진행됩니다. 당첨자 발표는 22일이며 자격 검증 등을 거쳐 최종 확정됩니다.
이에 국토교통부가 발표한 1차 민간분양 아파트 사전청약 주요 내용을 문답형식으로 정리했습니다.

Q1. 특별공급 등 구체적인 자격요건 및 공급물량, 일정 등은 어디서 확인할 수 있나요?
A : 한국부동산원 청약홈 누리집에 사전당첨자모집공고문이 게재될 예정입니다. 청약홈 누리집에 향후 사전청약 입지, 입지별 예상일정 및 물량 등이 공개될 예정으로, 매월 최신현황을 확인할 수 있습니다.

Q2. 사전청약 추정 분양가는 어떻게 산정되나요?
A : 추정분양가는 사업주체가 마련하는 건축설계(안)을 바탕으로 분양가 상한제 주택의 분양가 산정방식과 유사하게 산정된다고 합니다. HUG 추정분양가 검증위원회에서 적정성 검증을 거쳐 확정됩니다. 사전청약 시점에서 산정 불가능한 항목은 「추정분양가 검증 매뉴얼」에 따라 산정하고 검증위원회는 분양가 심사 관련 전문성을 보유한 공공기관(HUG, 한국부동산원, LH, 한국건설기술연구원) 및 해당지역 분양가 심사 담당 공무원으로 구성하고 있습니다.

Q3. 실제 분양가격이 확정되는 시점은 언제이며, 추정 분양가격대비 얼마나 달라지나요?

A : 실제 분양가는 본 청약 시점에서 지자체 분양가심사위원회 심의를 거쳐 확정되며, 건축설계·인허가 조건 변경, 기본형건축비 및 물가 변동 등의 사유로 본 청약 시점에서 달라질 수 있습니다.

Q4. 사전청약 접수 방법은?
A : 한국부동산원 청약홈을 통한 인터넷 접수가 원칙이나, 정보취약 계층(고령자, 장애인 등) 등에 한해 일반공급은 청약통장 가입은행(본·지점)에서, 특별공급은 사업주체가 별도로 정하는 장소에서 방문접수를 할 수 있습니다.

Q5. 사전청약 자격 요건과 판단 기준시점은 어떻게 되나요?
A : 사전청약 자격은 기존 특별공급, 일반공급 자격 요건과 동일하며, 청약자격 판단 기준일은 사전당첨자 입주자 모집공고일입니다. 사전청약 시점에서 해당 주택건설지역에 거주 중이라면 거주기간 요건을 충족하지 않아도 사전청약 신청이 가능하나, 이 경우 본 청약 입주자 모집공고일까지 거주기간 요건을 충족해야 합니다. 또한, 무주택 세대 구성원 요건은 사전청약 입주자모집 공고일부터 본 청약 입주자모집 공고일까지 유지해야 합니다. 최종 공급계약 체결 전 자격확인 과정에서 거주기간을 충족하지 못하거나, 세대 내에서 사전당첨자 모집공고일 이후 추가로 주택을 소유한 사실이 확인되는 경우 사전당첨은 취소됩니다. 기타 구체적인 자격요건은 해당 단지 사전당첨자 모집 공고문을 통해 확인 바랍니다.
Q6. 공공, 민간 사전청약을 동시에 여러 개 신청 가능한가요?
A : 당첨자 발표일이 동일한 일반청약과 사전청약 단지를 동시에 여러 개 신청하는 것은 불가능(모두 무효처리)합니다. 이에 따라, 민간 사전청약은 한 개 단지만 신청가능(발표일 동일)하며 당첨자 발표일이 다른 공공 3차 사전청약 또는 발표일이 다른 일반 청약과 중복 신청은 가능합니다. 발표일 기준으로 선 당첨만 인정하는 것이죠. 발표일은 민간 1차 사전청약 이달 22일, 공공 3차 사전청약 이달 23일입니다.

Q7. 민간 사전청약에 당첨된 경우 본 청약 전까지 다른 주택에 청약을 신청할 수 있는지?
A : 민간 사전청약에 당첨된 경우 다른 주택의 사전청약과 일반청약을 신청할 수 없습니다. 다만 사전당첨자 지위를 포기한 경우, 부적격으로 사전당첨자 선정이 취소된 경우(부적격으로 인한 청약 제한 기간 경과 이후) 등에는 해당 통장으로 다른 주택의 사전청약·일반청약을 신청할 수 있습니다.

Q8. 사전청약 시 소득요건 등이 충족됐으나 본 청약 시 연봉상승등으로 소득여건 등이 기준을 초과할 경우 어떻게 되나요?
A : 사전청약은 입주자모집공고 시점을 기준으로 소득·자산 등의 자격요건을 심사하며, 사전청약 당첨자로 선정된 이후에는 소득·자산 요건을 추가로 심사하지 않습니다.

Q9. 공공 사전청약에 당첨된 경우와 민간 사전청약에 당첨된 경우 차이점은 무엇인가요?
A : 민간 사전청약의 사전당첨자로 선정된 자와 그 세대 구성원은 다른 주택의 공공·민간 사전청약과 일반 분양주택(분양전환 임대주택을 포함)에 청약을 신청할 수 없습니다. 단, 사전당첨자 지위를 포기하는 경우에는 제한 없이 청약을 신청할 수 있습니다. 공공 사전청약의 입주예약자로 선정된 자와 그 세대 구성원은공공·민간 사전청약을 신청할 수는 없으나, 일반 분양주택(분양전환 임대주택 포함)의 청약은 신청할 수 있습니다.

Q10. 사전청약 당첨 이후 세대분리·통합, 혼인 등으로 세대원이변경된 경우 주택 수 판정을 위한 세대원 기준은?
A : 사전청약 모집공고일 이후 혼인·생업상 사정 등으로 사전당첨자의 세대구성원이 변경된 경우, 본 청약 입주자모집공고일 당시 세대 구성원을 기준으로 주택 수를 판정합니다.

Q11. 사전청약에 당첨된 이후 상속·혼인의 사유로 주택을 추가로소유하게 되는 경우 사전당첨 자격 인정이 가능한지?
A : 사전청약 모집공고일 이후 사전당첨자 및 그 세대원이 상속을 원인으로 주택을 추가로 취득하게 된 경우, 주택 수 유지의무의 예외로 인정이 가능하나, 상속 외의 사유(혼인·증여 등)로 주택을 추가 취득한 경우에는 예외로 인정할 수 없습니다.

Q12.사전당첨자 모집공고일부터 해당지역(수도권 투기과열지구)에 거주하기 시작한 사전당첨자가 이후 계속해 2년간 거주하다가 본청약 입주자모집공고일 이전 타 지역으로 이주한 경우 사전당첨 자격은 유효한가요?
A : 사전청약 모집공고일 당시에는 거주기간을 충족하지 못했으나 해당지역에 거주하고 있었고, 본 청약 입주자모집 공고일까지 거주기간을 충족한 이력이 있으니 본 청약 입주자모집공고일 현재에는 해당지역에 거주하고 있지 않더라도 거주기간을 충족한 것으로 인정됩니다.

Q13. 사전청약 시 해외에 거주하고 있어도 청약신청이 가능한지?
A : 사전당첨자 모집공고일 기준으로 계속해 90일을 초과해 해외에 체류 중인 경우 국내에 거주하고 있는 것으로 볼 수 없어 청약이 제한되며, 그 외에는 주민등록상 주소지에 거주한 것으로 보아 청약이 가능합니다. 다만, 이는 사전청약 신청이 가능한 지에 대한 답변일 뿐이며, 해외체류로 인한 거주기간 충족여부는 「주택공급에 관한 규칙」 제4조제7항(계속해 90일 초과, 연간 183일 초과 국외 거주)의 기준에 따라 판단해야 합니다.

Q14. 사전청약 시 해당지역에 거주하고 있었으나 거주기간을 충족하지 못한 자가 사전당첨자로 선정된 이후 근무·생업·취학 또는 질병치료로 다른 주택건설지역으로 이주해 본 청약 입주자모집공고일까지 거주기간을 충족하지 못한 경우 예외적으로 사전당첨자 자격 인정이 가능한가요?
A : 주택이 건설되는 지역에서 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제4조제6항 및 제34조에 따라 일정기간의 거주기간이 있는 경우, 입주자모집공고일을 기준으로 거주기간을 충족한 자에게 우선공급을 하는 것이 원칙입니다. 그러나 사전청약의 경우 그 공급시기를 감안해 거주기간을 충족하지 못한 경우에도 공고일 당시 해당지역에 거주하고 있으면 사전당첨자의 지위를 우선하고 본청약 전까지 사후적으로 자격을 보완할 수 있는 기회를 부여하고 있습니다. 따라서 본청약 시까지 거주기간을 충족하지 못한 경우에는 주택의 공급계약을 체결할 수 없으며, 근무·생업·취학 또는 질병치료 등의 사유가 있다고 해 다르게 판단할 수 없습니다.

Q15. 사전당첨자의 지위는 양도가 가능한지?
A : 사전당첨자 지위는 본 청약 입주자모집 시까지 확정되지 않은 권리로, 타인에게 양도할 수 있는 구체적인 권리로 볼 수 없습니다. 따라서 사전당첨자의 지위는 원칙적으로 양도가 불가능합니다. 다만 사전당첨자의 사망으로 인한 상속인 경우에 한해 예외적으로 허용됩니다.

Q16. 사전당첨자 지위 포기 절차는?
A : 사전당첨자가 사업주체에게 지위 포기의사를 밝히는 경우, 사업주체는 사전 당첨자의 지위 포기의사를 접수하는 즉시 주택청약업무수행기관(한국부동산원)에 그 사실을 통보하고, 주택청약업무수행기관은 사전당첨자 명단에서 관련 정보를 삭제해야 합니다. 사전당첨자 지위를 포기한 자는 청약홈의 청약제한사항 조회를 통해 삭제 여부를 확인할 수 있습니다.

Q17. 사전당첨자가 실제 공급계약을 체결해 분양권을 소유하게 되는 시점과 그 절차는?
A : 사전청약 발표 이후 청약자격 검증을 완료한 적격 사전당첨자는 사업주체와 사전 공급계약을 체결하게 됩니다. 그 이후, 사업주체가 본 청약 입주자모집 승인 신청일 15일부터 7일 전까지 사전당첨자에게 확정 분양가 등 본 청약과 관련된 정보를 제공하고, 사전당첨자의 최종 계약의사를 확인할 예정입니다. 최종 계약의사 확인기간 내에 공급계약 체결에 대해 동의 의사를 표시할 경우, 사전당첨자는 본 청약 당첨자들과 함께 추첨의 방식으로 동·호수를 배정받고 실제 공급계약을 체결하게 됩니다. 최종 계약의사 확인기간 내에 의사를 밝히지 않은 사전당첨자는 공급계약체결을 거부한 것으로 간주합니다.

Q18. 공급계약 체결에 동의한 사전당첨자가 동·호수 배정 이후 그 지위를 포기할 수 있나요?
A : 사전당첨자는 최종 계약의사 확인 기간이 경과한 이후에는 당첨자의 지위를 포기하거나 계약의사를 변경·철회할 수 없습니다. 그 지위를 포기하는 경우, 실제 계약을 체결하지 않더라도 청약통장을 사용한 것으로 보며, 당첨자로 관리돼 청약 제한사항을 적용받게 됩니다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com