정부·서울시 재개발·재건축 규제완화 한 움직임…들썩이는 도시정비업계

[한국금융신문 장호성 기자] 서울 등 주요 지역 내 아파트 공급 확대를 위해서는 재건축·재개발 규제완화가 불가피한 목소리가 커지면서, 정부와 서울시가 팔을 걷어붙이고 나서고 있다.

서울시는 오세훈닫기오세훈기사 모아보기 시장의 주도 아래 ‘신속통합기획’ 방식의 재개발사업을 제시해 주요 사업장들의 호응을 얻고 있다. 정부는 최근 오피스텔과 생활형숙박시설에 이어 소규모 재건축에 대한 규제 완화를 시사하는 등 서서히 규제완화 저변을 늘려가고 있다.

◇ 서울시, 공공 개입 최소화한 ‘신속통합기획’ 호응…한남5 등 알짜 사업장들 관심 집중
서울시는 지난 9월 기존의 ‘공공기획’을 ‘신속통합기획’으로 바꿔 정비구역 지정절차 및 기간 단축을 꾀하는 동시에, 용적률 상향 및 세대수 증가 등의 사업여건 개선 등의 방안을 제시했다.

‘신속통합기획’은 민간 주도 개발에 공공이 계획과 절차를 지원하는 것으로, 서울시-자치구-주민이 원팀(one team)을 이뤄 복잡한 정비사업 프로세스를 하나의 통합된 기획으로 엮어내게 된다. 사업시행과 설계자･시공사 선정 권한은 모두 주민에게 있다. 정비사업 초기 단계부터 공공이 주민(조합)을 서포트함으로써 통상 5년 정도 소요됐던 정비구역 지정절차를 2년으로 대폭 단축시킬 수 있다.

알짜 사업장으로 꼽혔던 한남5구역이 최근 신속통합기획 방식 재개발 사업장에 이름을 올렸다. 60㎡이하 소형평형 위주의 임대주택 공급에서 탈피하여 한남5구역은 전용 84㎡ 규모의 임대주택을 20세대 확보하고, 임대주택을 구역 전체에 분산배치 및 임대주택과 동일한 평형의 분양주택 계획으로, 분양 및 임대주택을 동시에 추첨토록 하여 어울단지(혼합배치) 조성을 실현토록 했다.

여기에 지난달 서울시는 도시계획위원회 내에 신속통합기획을 위한 ‘정비사업 특별분과 위원회’를 신설했다. 본회의 심의의결과 동일한 효력을 갖는 위원회로, 정비계획 수립 등 도시계획결정 과정에서 주요 쟁점사항을 집중 검토해서 신속한 의사결정을 내리게 된다.

도시계획결정 이후 사업시행인가 단계에서는 그동안 개별적으로 이뤄졌던 건축+교통+환경영향평가 심의를 한 번에 받을 수 있는 ‘통합심의’를 도입한다. 서울시는 이를 통해 도시계획결정과 사업시행인가과정 심의기간이 절반가까이 단축될 것으로 기대하고 있다.
시가 이처럼 적극적인 움직임에 나서자, 기존에 빠른 사업 속도를 이유로 공공재개발을 신청했던 지역들도 술렁이고 있다.

기존 공공재개발 사업후보지 한 관계자는 “속도감 있는 추진이라면 공공에 맡길게 아니라 자율을 최대한 보장해주는 오세훈 시장의 방식이 좀 더 주민 의견 취합에 좋지 않겠나”라는 생각을 밝혔다. 또 다른 사업후보지 관계자 역시 “오 시장이 취임 후 이렇다 할 규제완화를 하지 않아 실망감이 컸는데 이런 대책이 나온 것은 환영할만 하다”고 말했다. 이 밖에도 신반포2차를 비롯한 사업장들 역시 신속통합기획 설명회를 갖고 도입을 검토하고 있는 것으로 전해졌다.



◇ 도시정비 규제완화 미온적이던 정부, 오피스텔 시작으로 서서히 완화 움직임
그간 도시정비 규제 완화에 투기발생 우려를 이유로 미온적인 입장을 보이던 정부였지만, 올해는 정부 역시 지엽적으로나마 재건축 규제완화 카드를 조심스럽게 꺼내들고 있다.

지난달 노형욱 국토교통부 장관은 세종정부청사에서 기자간담회를 열고 전세 물량 공급을 위한 구체적인 방법으로 “도심 내 자투리 땅 활용이나 도시형생활주택(도생)·오피스텔 규제 완화, 빌라·연립주택 공급 확대” 등을 언급했다.

이어 10일 국토부는 소규모재건축사업의 공공성을 강화하고 주민 참여를 늘릴 수 있도록 한국토지주택공사(LH)와 함께 서울지역 대상 ‘공공참여 소규모재건축사업 공모’를 11월 12일부터 12월 27일까지 시행한다고 밝혔다.

소규모재건축은 200세대 미만의 공동주택을 대상으로 하는 정비사업으로, 대규모 재건축과 달리 정비계획 수립, 안전진단 등 절차가 생략되어 신속한 추진이 가능하다.

지난 10월 국토교통부는 주택공급 확대를 위하여 공공이 사업시행자로 참여하는 ‘공공참여 소규모재건축사업’ 을 신설하는 등 소규모재건축 사업의 활성화 방안을 담은 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’(이하 소규모정비법)을 개정했다.

공공임대주택 기부채납을 전제로 ‘국토의 이용 및 계획에 관한 법률’에 따른 상한 용적률까지 건축을 허용하고 건축물의 높이 제한, 대지의 조경기준 등 각종 건축규제를 완화하는 한편, 사업 대상지의 형태를 고려할 때 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%까지 확대(최대 1만→1만2천㎡ 미만)할 수 있도록 한 것이 특징이다.

이에 더해, 공공이 사업시행자로 참여하는 공공참여 소규모재건축 사업은 시·도 조례가 정한 상한을 넘는 용적률의 일부를 임대주택으로 건설하는 경우 법적 상한의 120%까지 용적률이 완화된다.

국토교통부 안세희 도심주택공급협력과장은 “이번 공모를 통해 그간 공공지원을 통해 주택공급에 크게 기여해 온 가로‧자율주택정비사업에 이어, 새로운 공공지원 정비사업 모델인 공공참여 소규모 재건축사업의 선도 사례를 발굴하겠다”면서, “이러한 선도 사례를 통해 인근의 노후 공동주택 밀집 지역으로 소규모재건축 사업이 확산되어 도심 내 주택공급에 기여할 수 있도록 세심하게 지원하겠다“고 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com