[주간 부동산 이슈-10월 3주] ‘2종 7층’ 규제 완화부터 ‘반값 복비’ 시행까지…부동산 정책 잇따라

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]

초고가 주택은 185억 기록하는데 나홀로 아파트는 ‘미계약’
‘중개 수수료’ 줄어드는데…공인중개사 확인설명의무 대폭 강화

7층 이하 2종 일반주거, ‘25층’까지 허용된다…비거주비율도 한시 완화

◇ 초고가 주택은 185억 기록하는데 나홀로 아파트는 ‘미계약’

[한국금융신문 김관주 기자] 서울에서 공동주택(아파트·다세대·연립주택)이 역대 최고 매매가를 경신했고 고가 아파트도 신고가를 다시 쓰고 있다. 반면 서울 소형 나홀로 아파트에서는 청약에 당첨되고도 계약을 포기하는 사례가 속속 등장했다. 이를 두고 시장에서는 ‘옥석 가리기’가 시작될 것이란 전망이다.

22일 트라움하우스 5차 전용 273.64㎡(4층)는 지난달 16일 185억원에 거래됐다. 같은 주택형이 2008년 120억7550억원(2층)으로 최고가를 기록한 뒤 13년 만에 65억원 가량 높은 금액에 거래됐다.
해당 단지는 전용 면적 기준으로 226.35~273.75㎡로 구성돼 있다. 2003년 입주 이후 지금까지 단 8번의 손바뀜 사례만 있었다.

트라움하우스 5차는 2003년 설립 이후 지난해까지 공동주택 공시가격 전국 1위를 15년 연속 차지한 바 있다.

이외에도 서울 대표적인 고가 단지들은 지난달에도 속속 신고가를 기록했다.

지난달 29일 성동구 성수동 ‘갤러리아포레’ 전용면적 241㎡(29층)는 84억5000만원에 팔렸다. 해당 아파트 같은 면적은 작년 10월 53억7000만원에 매매된 바 있다. 또한 지난 3월과 6월 각각 59억5000만원 65억원에 거래됐다가 취소되기도 했다.
같은 달 강남구 도곡동 ‘타워팰리스 1차’ 전용면적 137㎡(60층)은 36억8000만원에 거래됐다. 동일 면적형이 지난 6월 28억6000만원에 팔렸는데 3개월도 지나지 않아 8억여원 뛴 셈이다.

지난 9월 15일 용산구 한남동 ‘한남더힐’ 전용면적 208㎡(4층)도 4개월 전(57억5000만원) 대비 10억여원이 오른 68억원에 거래됐다.

올해 서울에 분양됐던 소형 ‘나홀로 아파트’들은 청약 당시 높은 경쟁률에도 불구, 무순위청약 물량이 절반 넘게 나오는 단지들도 속출하는 등 시장의 달라진 기류를 확인시켰다.

서울 강서구 소재 ‘우장산 한울에이치벨리움’은 지난달 7일 진행된 1순위청약에서 평균 두자릿수 경쟁률로 전타입 청약을 마감했다. 일반공급에 나온 물량 자체가 37가구로 많지 않았고, 모든 타입이 54㎡ 이하의 소형 평형으로 구성된 나홀로 아파트임에도 불구하고 경쟁률이 치열했다. 그러나 정작 정당계약 기한이 돌아오자, 당첨자 절반가량이 계약을 포기하며 총 18가구의 무순위 물량이 나왔다.

서울 관악구 소재 ‘신림 스카이아파트’ 역시 무순위청약에 돌입했다. 역시 전평형이 56㎡형 이하의 소형으로 구성된 나홀로 아파트로, 역시 공급 당시 평균 두자릿 수 경쟁률이 나타났지만 실제 계약까지 이뤄지지 못했다.

이런 기류를 두고 서울 아파트도 ‘옥석 가리기’에 접어들었다는 분석이 나온다. 지난해부터 강화된 부동산 규제 속에서 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 경향이 많아지면서, 빌라와 차이가 없는 나홀로 아파트를 매매하느니 더 큰 대단지·브랜드 아파트의 분양에 올인하려는 수요가 늘어날 것이라는 관측이다.

한 예비청약자는 “아파트를 선택하는 이유는 커뮤니티나 안전 측면인데, 그런 면에서 나홀로 아파트는 솔직히 메리트가 없다”며, “일단 서울 어딘가에는 살고 싶은 마음에 청약은 넣고 있지만 막상 덜컥 당첨이 되더라도 상당히 고민할 것 같다”고 말했다.

공인중개업소 한 관계자 역시 “작년부터 법이 복잡해지고 집값이 오르면서 어디라도 사놓고 보자는 사람들이 많이 찾아왔지만 계약 시점이 되면 다른 소리를 하는 사람들도 그만큼 늘었다”며, “아마 좋은 집에 살고 싶은 마음들은 다 똑같지 않겠나. 결국은 질 좋은 아파트로 사람들의 눈이 몰리게 돼있다”고 귀띔했다.

◇ ‘중개 수수료’ 줄어드는데…공인중개사 확인설명의무 대폭 강화

부동산 중개보수를 최대 절반 수준까지 낮춘 공인중개사법 시행규칙 개정안이 시행됐다. 수수료 수입 감소는 물론 중개사의 확인설명의무까지 대폭 강화되면서 중개업계의 반발이 커지고 있다.

22일 국토교통부(노형욱 장관)에 따르면 ‘공인중개사법 시행규칙’ 개정안이 규제심사, 법제처심사 등을 거쳐 지난 19일 공포·시행됐다.

이번 개정안은 ‘공인중개사법 시행규칙’부칙에 따라 규칙 시행 이후 중개의뢰인 간에 매매·교환, 임대차 등의 계약을 체결하는 경우부터 적용하도록 했다.

매매의 경우 6억~9억원 구간 요율은 현행 0.5%에서 0.4%로 0.1%포인트 낮아지고 9억~12억원은 0.5%, 12억~15억원은 0.6%, 15억원 이상은 0.7%의 요율이 적용된다.

임대의 경우 3억~6억원은 수수료율이 0.4%에서 0.3%로 인하되고 6억~12억원은 0.4%, 12억~15억원은 0.5%, 15억원 이상은 0.6%의 요율이 적용된다.

단, 당초 입법예고 시 지방자치제도의 취지에 맞게 거래금액 별 상한요율을 지역별 특성 등을 고려해 시·도 조례에서 거래금액의 1천분의 1을 가감한 범위에서 정할 수 있도록 한 내용은 삭제됐다. 대부분의 지자체에서 조례개정시 추가 갈등 등의 이유로 반대 의견을 제시했기 때문이다.

공인중개업계 한 관계자는 “집을 보러 왔다고 해서 성심성의껏 돌아다니면서 매물을 보여줘도 실제 거래까지 연결되지 않는 경우도 파다한데, 이러면 수수료는커녕 그 날은 완전 공치는 것”이라며 “중개보수는 중개 과정에서 발생하는 우발적 리스크 등 다양한 요인이 고려된 것인데 탁상행정으로 일괄적으로 내려버리는 것은 너무한 처사”라고 토로했다.

한국공인중개사협회는 이번 개정안을 두고 ‘국토부 부동산서비스산업진흥기본계획에 역행하는 과도한 규제’라는 입장을 내놓고 있다. 이들은 “전속중개활성화 방안으로 보수요율 차등화를 제시하고 있으나, 이는 상한요율과 전속중개보수 요율이 차등화될 수 있는 적정한 상한 요율체계가 유지될 때 가능한 것”이라며 “그럼에도 불구하고 현행 낮은 요율체계를 다시 낮춰 전속중개 활성화 추진의 의미를 상실하게 하고 있다”고 주장했다.

협회는 이번 요율인하가 계약체결의 자유를 침해했다며, 헌법소원도 검토하고 있는 것으로 전해졌다.

공인중개업계는 중개수수료 인하에 이어 중개사의 확인설명의무도 강화되면서 거세게 반발하고 있다.

이번 시행령에는 ▲분사무소 휴·폐업신고 완화 ▲휴업 허용 요건 완화 ▲손해배상책임 보장금액 상향 조정 ▲확인설명서 구체화 등이 포함됐다. 시행규칙에는 ▲중개보수 요율표 등 게시내용 구체화 ▲분사무소 휴·폐업신고 완화 ▲확인설명서 권리관계 구체화 등 내용이 담겼다.

정부가 확인설명 범위를 바닥면 균열, 보일러 사용연한 등으로 확대하며 중개사는 확인설명의무가 대폭 커졌다. 기존 중개대상물 확인·설명서에는 벽면과 도배만 있고 바닥면에 대한 사항이 없었다. 이를 위반할 경우 중개사는 행정처분과 손해배상 책임까지 져야 해 부담이 커졌다.

이를 두고 중개업계에서는 탁상행정이라는 지적이다. 국토부 홈페이지의 해당 개정안 입법예고 게시글에는 “방바닥에 금이 간 것을 확인하는 것은 현실적으로 불가능하다. 요즘 바닥에는 타일을 붙이는데 어떻게 들추어서 확인하라는 건가”라며 “임차인 있는 집은 보기도 어려운데, 살림살이 있는 곳 방바닥을 확인하라니 말이 되는 소리 하십시오”라는 의견이 달렸다.

또한 “바닥면 균열과 누수상태를 확인하려면 가구(농, 침대, 냉장고, 책상 등)를 전부 옮겨야 할 수도 있다. 그리고 몇 ㎜이상을 균열로 봐야 하는지 애매한 상황만 발생해 향후 분쟁의 소지만 있을 것”이라는 의견도 있었다.

앞서 국토부는 해당 개정안을 지난달 3일부터 지난 13일까지 입법예고하며 “이번 규제는 개업공인중개사를 통한 중개거래 시 바닥면에 대한 균열 및 누수사항을 확인·설명 의무사항에 추가하는 것”이라며 “중개의뢰인에게 중개대상물에 대한 정확한 정보를 제공함으로써 거래 시 발생할 수 있는 분쟁을 최소화하는 차원에서 도입이 필요했다”고 설명했다.

이어 “벽면 및 도배상태나 환경조건·입지조건 등을 설명해야 하는 기존 규제와 비교하면 과도하다고 보기 어렵다”며 “기존의 확인·설명 의무사항과 마찬가지로 바닥면의 상태를 확인해 고지하는 내용에 불과하므로 비용 등 측면에서 피규제자에게 미치는 규제부담은 미미할 것으로 예상된다”고 밝혔다.

◇ 서울 7층 이하 2종 일반주거, ‘25층’까지 허용된다…비거주비율도 한시 완화

서울시가 재개발·재건축 큰 걸림돌 중 하나인 ‘2종 7층’ 규제를 손질했다. 상업‧준주거지역에서도 주택 공급을 확대할 수 있도록 상가 등 비주거시설 비율도 기존 10% 이상에서 5%로 낮췄다.

22일 서울시 관계자에 따르면 관련 도시계획 규제 완화를 적용해 개정한 ‘서울특별시 지구단위계획 수립기준’을 21일부터 시행한다고 밝혔다. 재개발‧재건축 등 정비사업이나 공동주택 건립을 계획‧추진 중인 사업지에 즉시 적용된다.

우선, 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역에서 재개발‧재건축 사업을 추진하거나 지구단위계획을 수립해 공동주택(아파트)을 건립하는 경우 2종 일반주거지역과 동일하게 최고 25층까지(공동주택 기준) 건축이 가능해진다. 용적률도 190%에서 200%(허용용적률)로 상향된다.

‘2종 7층 일반주거지역’은 5층 이하 건축물이 밀집한 지역으로서 스카이라인의 급격한 변화로 인한 도시경관의 훼손을 방지하기 위해 도입된 제도다. 시도시계획위원회 심의를 거쳐 시장이 지정‧고시한 구역안에서의 건축물 층수는 7층 이하로 관리한다. 서울시 전체 면적(605㎢)의 약 14%(85㎢), 주거지역 면적(325㎢)의 26%가 지정돼 있다. 그동안 ‘2종 일반주거지역’보다 낮은 용적률과 층수 제한으로 제도개선 요구가 지속적으로 제기돼 왔다.

2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역을 변경할 때 조건으로 제시됐던 의무공공기여(10% 이상)도 없앴다. 공공기여 없이도 용도지역 상향이 가능해져 사업성이 높아질 것으로 기대된다.

정비사업 해제지역 388개소 중 160여개소(약41%)가 제2종(7층)지역이거나 제2종(7층)지역을 일부 포함하고 있어 개정된 기준 적용 검토가 가능하다.

다만, 높이‧경관 관리가 필요한 일부 지역은 예외로 한다. 구릉지, 중점경관관리구역, 고도지구 및 자연경관지구에 해당하거나, 저층‧저밀로 관리되는 용도지역‧지구(녹지지역 등)에 인접한 경우 등이다.

상업‧준주거지역에서 재개발‧재건축을 할 때 반드시 채워야 하는 비주거비율도 3년 간 한시적으로 완화한다.(용적률 10% 이상 지상층 → 용적률 5% 이상 지상층) 상업‧준주거지역 비주거비율 기준은 상업지역 및 준주거지역의 가로 활성화, 생활서비스 시설 공급, 중심 기능 확보 등을 유도하기 위해 건축물의 비주거용도를 최소 비율이상으로 관리하는 것이다.

시는 비주거비율 완화를 신속통합기획을 통한 정비사업과 공공이 시행하는 정비사업(공공재개발, 공공재건축)에 우선 적용하고, 확대를 검토할 계획이다.

시는 서울시 도시계획위원회 내에 신설 예정인 정비사업 전담 특별 분과위원회 운영기간(3년) 동안 한시적으로 적용해 운영한 후 연장‧확대를 재검토할 예정이다.

전문가들은 이번 조치를 긍정적으로 보고 있다. 이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정비사업이 더욱 필요한 노후·낙후지역은 아무래도 재건축 단지보다는 재개발 지역이고 주택 공급 확대라는 측면에서도 재개발이 더 효율적이기 때문에 긍정적인 부분이 더 크다”며 “다만 규모가 작은 정비사업(가로주택 정비사업 수준)에서는 사업지 현황과 특성에 따라 난개발 방지를 위한 층고 규제가 일정 수준 필요할 수도 있다. 해당 부분은 추후 논의·의견을 수렴을 거쳐야 할 것”이라고 밝혔다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “용적률이 높아지면 한정된 공간에 많은 주택을 분양할 수 있어 조합원 입장에서 유리하다. 지금까지 수익성이 낮아서 지지부진했던 사업도 속도를 높일 수 있다”며 “분양가상한제 개편과 맞물려서 시세가 합리적으로 책정되면 정비사업에 활력을 불어 넣을 수 있을 것”이라고 말했다.

김관주 기자 gjoo@fntimes.com