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[전상현의 재테크 톡톡] 금리인상과 대출규제, 공급과 대안이 우선

편집국

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기사입력 : 2021-09-27 00:00

대출금리 상승 취약계층 해소책 시급
공급 해결 않는 한 집값 상승 불가피

지난달 26일 한국은행의 기준금리가 0.50%에서 0.75%로 0.25%포인트가 인상되었다

금리는 경제정책의 가장 기본이 되며 시장영향력이 매우 높은 지표인데 2018년 11월에 1.50에서 1.70%으로 인상된 이후 33개월 만에 다시 인상으로 돌아섰고 그 과정에서 코로나 19로 인해 사상 최저 수준인 0.50%까지 하락했다.

2020년 3월 금융통화위원회에서는 코로나19가 팬데믹 현상을 보이며 금융시장이 위협 받자 경기 방어 차원으로 유동 자금을 공급하며 금리를 1.25%에서 절반인 0.75%로 하락시키고, 이후 5월에도 추가 인하를 통해 0.5%까지 인하하는 등 빠르게 금리를 인하하는 조치를 단행했다.

이후 지속적으로 금리 인상 시기를 조율하며 9차례나 동결한 후 15개월만에 다시 기준금리 인상의 카드를 꺼낸 것이다.

시장에서 중요하게 보는 지표의 변화를 통해 흐름의 방향을 결정한 측면에서 매우 중요한 결정이 아닐 수 없으며 곧 이어 홍남기닫기홍남기기사 모아보기 부총리 겸 기획재정부 장관이 연내 추가 금리 인상 가능성을 함께 언급했다.

정부정책의 중요한 부분 중 하나를 차지하는 금융 감독기관의 수장도 고승범닫기고승범기사 모아보기 금융위원장과 정은보닫기정은보기사 모아보기 금융감독원장으로 금리인상을 통한 가계부채 리스크 관리에 향후 방향성을 같이 할 것으로 보인다.

금리인상과 동시에 시장을 뜨겁게 달군 이슈는 대출규제가 있다.

미국보다 먼저 금리 인상을 하면서 부동산상승과 가계부채를 줄이기 위해 지난달 20일부터 대출을 제한하기 시작했다 농협은행에서 시작하여 우리은행 SC제일은행 등으로 퍼져나간 대출제한은 결국 마이너스 통징까지 제한하며 부동산 투자자들에게 큰 혼란을 주고 있다.

이 와중에 금융감독원에서는 1금융권의 대출제한에 어려움을 느낀 실수요자들에게 ‘저신용자의 원활한 자금공급을 지원하기 위해 21개사를 서민금융 우수대부업자로 선정했습니다.’라는 보도 자료를 내놓으며 대부업을 알선해주는 보도자료를 낸 바 있다.

이런 금리인상과 대출규제의 배경에는 현 정부 내내 지속적으로 상승한 부동산 가격을 잡겠다는 정부의 강력한 의지가 반영되었으며 이 과정에서 시장경제 원리의 미반영 등으로 인한 다른 부분의 많은 희생이 뒤따르게 되며, 이는 향후 여러 분야에 영향을 미치게 될 것이다.

현재 코로나는 2년이 다 되도록 해결되지 못하고 있고 거리두기 4단계를 진행 중임에도 불구하고 일일 확진자 2000명 수준을 계속 유지하고 있어 결국 종결보다 위드(with) 코로나를 고려하고 있는 상황이다.

이 과정에서 자영업자의 타격은 이미 한계점까지 왔다고 보아도 무방하며 지속적인 거리두기와 금리인상, 대출규제는 여기에 쐐기를 박는 조치라 볼 수 있다.

자영업자는 개인사업의 특성 상 가계부채와의 경계가 불분명한데 신용대출까지 막아버리니 1금융권에서 해결이 되지 않자 은행 증권사를 거쳐 카드와 캐피탈에까지 몰리고 있는 실정이다

부동산의 실수요자들도 갑작스러운 은행의 대출규제로 당황스럽기는 마찬가지이다. 그러나 기준금리 인상에도 가계빚은 꾸준한 증가세를 보이며 8월 한달도 8.5조원이 늘어났다

올해 8월말 기준 은행 가계대출은 1046조로 전월 대비 증가폭이 축소되긴 했으나 지속적인 오름세를 이어가고 있다. 올해 2월 1000조원을 돌파한 뒤 계속적으로 1000조원대를 유지하고 있다.

문제는 이들 가계대출을 대부분 부동산 투기자금으로 보고 있는 시각인데 가계대출 중 가장 높은 비율을 차지하는 것이 주택담보대출인 것은 맞다. 총 19조6000억이 늘어 전체 가계대출 증가액의 68.5%를 차지했으며 여기서 중요한 것이 실수요 성격이 강한 전세대출이 전체 증가액의 절반을 넘어선 14조7000억을 차지한다는 부분이다.

국민은행 자료로 확인해 보면 올해 들어 전국 아파트 매매가 상승률은 16%, 전세가 상승률은 11%이다. 전세가가 매매가에 비해 상대적 덜 오른 것은 전세가 반영에 2년이라는 시간이 필요하기 때문이기도 하며, 계약갱신청구권을 통해 상승분을 억제시킨 부분도 있다 할 수 있다.

당연한 것은 주택이라는 자산의 특성상 일시납이 상대적으로 적기 때문에 아파트매매가나 전세가 어느 쪽이 상승하더라도 그 상승에 따라 주택담보대출과 전세대출이 함께 늘어날 수밖에 없는 구조인데 단순 가계대출 증가율만을 보고 리스크 관리를 하게 되니 결국 대출중단과 금리인상 카드를 내밀 수밖에 없게 되는 것이다.

결국 부동산의 상승이 공금부족에 이은 상승과 시장에서 상승분을 보고 뒤늦게라도 추가매수에 뛰어든 실수요자들에 의한 것이라는 시장의 상황이 감안 되지 않은 채 가계대출 관리 목표치인 연 5∼6% 증가율만을 고려하면 언제나 정책은 시장의 꼬리를 따라 갈수밖에 없다.

부동산에 참여하지 못하는 소액은 MZ세대를 필두로 주식시장에 참여하고 있으나 여기에서도 신용으로 레버리지를 활용하여 MZ세대 중 신용융자를 사용한 1인당 신용융자는 6000만원이 넘었고, 이들 역시 국내외 전반의 통화정책을 비롯한 증시 변동성으로 인해 반대매매가 증가하면서 이 부분에 대해 신중하게 고민 중에 있다.

현재 대부분의 가계는 수익과 함께 유동성이 필요한 상황이나 단순 저축만으로는 이처럼 상승하는 부동산 등 다른 투자에 대한 상대적인 박탈감에서 벗어날 수 없어 유동성 확보보다는 저축은행 등 추가적인 레버리지를 활용을 선택하고 있다.

집값 상승은 빠르고 제대로 된 공급이 없는 이상 현재의 실제 공급 반영이 되지 않은 단순한 계획과 발표만으로는 현재 대세로 자리 잡고 있어 단순히 말린다고 될일이 아니고, 자연스러운 시장의 흐름과 자산의 희귀성 해결이 관건이며 공급계획 차질이 해결되지 않는 한 상승세를 막기에는 쉽지 않아 보인다.

예를 들면 당장 사기만 하면 이익이 되는 명품을 모두 줄서서 본인 자산인 현금으로만 매입할까를 생각해보면 이론적으로는 그럴 것이라고 생각할 수 있으나, 실제로는 사고 싶은데 내 자산이 모자라면 신용대출인 카드를 쓰거나, 카드가 막히면 다른 사람에게 돈을 빌리거나, 부모님이 사서 증여하는 등의 다른 방법을 찾게 될 것이다.

아무리 말려봐야 이익이 보이는 시장은 정책을 뛰어넘게 되며, 시장은 현재 그 경계점에 서있다고 보아야 할 것이다.

자영업자, 주택구매자, 전세세입자, 주식투자자 등 미처 예를 들지 못한 모든 시장 참여자는 대출을 쓸 때 그것이 빚임을 인지하지 않거나, 부담이 늘어나는 것을 고려하지 않거나, 시장에서 특정자산이 영원히 상승하지만은 않는 다는 걸 모르는 경우는 드물다.

반드시 이유가 있으므로 그 이유를 함께 고민하고 해결책을 찾아 반영하는 정책이 나와 주기를 바라는 바이다.

[전상현 HBC자산관리센터 대표]

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