[재테크 톡톡] 주택 실수요자도 세금에 관심이 필요할 때

[이호성

이호성기사 모아보기 부산은행 WM고객부 세무사] 부동산 대책을 발표하면서 실수요자를 보호한다는 문구를 넣고 있다.

정부는 주택 실수요자인 1주택자가 규제 받지 않도록 했으나, 잇따른 세법 개정과 규제 강화, 주택가격 상승으로 실수요자도 세부담에 대한 관심이 필요하다.

이에 1주택자인 실수요자의 주택 보유와 거래에 대한 영향, 2021년도부터 적용되는 개정 내용을 함께 확인하도록 한다.

1주택자의 비과세를 위한 2년보유 판단 시작일자 변경

1주택자가 2년이상 보유(조정대상지역은 2년 거주요건 추가)하는 경우 거래가격 9억원 이하의 주택은 양도소득세를 비과세한다.

2020년까지는 여러 주택을 매도하고 마지막 남은 1주택을 2년이상 보유했다면 비과세를 적용했다.

하지만 2021년부터는 다주택자가 최종 1주택의 이전 주택이 과세되어 양도했다면 직전 주택 처분일부터 2년 이상 보유(조정대상지역 거주요건 추가)해야 비과세 적용이 가능하다.

9억원 초과 1세대 1주택의 장기보유특별공제 조건 강화

거래가격 9억원을 초과하는 주택은 1세대 1주택이라도 고가주택으로 보고 9억 초과 부분에 일정비율 양도소득세를 과세한다.

이때 9억원 이하의 1주택 비과세와 형평성을 위해 장기보유특별공제로 양도소득세 부담을 줄여줬다.

2020년까지는 2년 이상 거주한 경우 보유기간에 대해 연간 8%씩 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다.

하지만 2021년부터는 해당 1주택에 2년 이상 거주한 경우 거주기간에 연간 4%(최대 40%), 보유기간에 연간 4%(최대 40%)의 공제율을 합산해 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용한다.

따라서 보유기간만 판단했던 과거와 달리 거주기간 요건이 추가돼 공제율에 변동이 생길 수 있다.

공동명의 1세대 1주택 세대의 종합부동산세 과세의 선택

종합부동산세를 계산할 때 1세대 1주택을 단독명의로 보유한 경우 공시지가에서 9억원을 기본 공제한다.

이를 공동명의로 보유하는 경우 인별로 각각 6억원씩 공제해 12억원을 공제한다. 언뜻 생각하면 공동명의가 종합부동산세 절세효과가 뛰어나게 보여진다.

하지만 1주택을 단독명의로 보유한 세대는 최대 80% 추가공제가 가능하다. 9억원 기본공제와 함께 장기보유공제와 노령공제 등 추가 공제를 적용하면 납부할 세액에 최대 80% 공제가 적용, 공동 명의 보다 단독 명의가 유리할 수 있다.

이에 1세대 1주택 공동명의 세대는 2021년부터 자신들에게 유리한 세액을 선택할 수 있도록 했다.

이사 계획은 특히 철저하게!

1주택자가 새로운 집으로 이사갈 때는 일정한 요건을 갖추면 기존 주택에 대해 비과세를 적용한다.

비조정대상지역은 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존주택 처분, 조정대상지역은 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입과 기존주택 처분 요건을 갖춰야 한다.

일시적 2주택 비과세 요건을 놓치면 양도소득세 비과세가 배제되며 조정대상지역의 경우 2주택 8%의 높은 취득세율이 적용된다.

최근 부동산 정책에는 세금 외 전·월세대책 등 다양한 규제가 포함되어 취득과 처분에 영향을 받을 수 있으므로, 주택 처분과 취득에도 주의를 기울여야 한다.

향후 분양권은 세법상 주택

2021년 1월 1일 이후 새롭게 취득하는 분양권은 주택수에 포함된다.

2020년까지 취득한 분양권은 준공시점까지 주택수에 포함되지 않지만, 2021년부터 새롭게 취득한 분양권은 주택수에 포함돼 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 및 다주택자 규제 요건에 해당할 수 있으므로 주의가 필요하다.

1세대 1주택 1분양권의 자가 기존주택 비과세 요건을 갖추기 위해서는 2021년 새롭게 취득한 분양권 취득일로부터 3년 이내 이전 주택을 처분하거나 분양권 주택 준공 이후 2년 이내 1년 이상 거주하고 기존 주택을 매도해야 기존 주택에 대한 비과세 적용이 가능하니 확인하도록 하자.