정부 주택공급 대책, 모든 숫자 시작점은 토지의 확보 여부 - 메리츠證

[한국금융신문 장태민 기자] 메리츠증권은 5일 "정부 주택공급 대책은 과거 거래제한, 부동산 보유세 및 거래세 등 부동산 투기에 대한 규제를 중심으로 이루어진 정책에서 실수요 중심의 공급정책으로 선회한 점에서 성장 동력이 부족한 건설업종에 장기적으로 긍정적인 영향을 줄 것"이라고 밝혔다.

박형렬 연구원은 "모든 숫자의 시작점은 원재료가 되는 토지의 확보 여부"라며 이같이 전망했다.

박 연구원은 다만 "민간의 참여 수준에 따라 실질적인 공급 여부가 결정되기 때문에, 현재 시점에서 분양 물량을 추정하기는 어렵다"면서 "주택 공급을 위한 시작 지점은 토지 확보에 있으며, 향후 민간에서 확보될 토지의 규모와 속도를 예측하기 어렵다"고 지적했다.
그는 "긍정적인 공급 정책 발표에도 불구하고 지난 11월 이후 이에 대한 기대감으로 크게 상승한 주가를 감안하면, 향후 실질적인 분양 증가 시점(토지 확보 시점)까지 상승 탄력은 둔화될 것"이라고 전망했다.

정부는 전날 2025년까지 전국 대도시에 83.6만호 주택 공급 계획을 발표했다. 수도권 약 61.6만호(서울 32만호) 및 5대 광역시 등 약 22만호를 공급할 계획이며, 실수요를 중심으로 일반 분양을 확대할 것이라고 밝혔다.

정부는 민간 참여 정비사업을 통해 13.6만호를 공급할 계획이다. 민간에서 토지를 현물출자하고, 공공이 시행을 담당하며 그 동안 오랜 시간이 소요됐던 인허가 및 주민 동의 절차를 간소화시켜 5년 이내에 실질적인 공급이 가능하도록 만드는 것이 목표다.

기존 토지주(조합)가 참여하기 위한 인센티브로 2년 거주 의무를 없애고, 재건축 초과이익 환수를 면제하며, 개발 이익 중 일부를 배정해 자체 진행인 경우 대비 10%~30%p 추가 이익이 가능하도록 진행한다는 방침이다.

박 연구원은 "가장 큰 혜택은 지연됐던 재건축 사업지를 중심으로 속도가 빨라질 수 있다는 점이나, 분양가 상한제 적용 등에 따라 전체 개발이익 자체가 변동할 수 있다는 점이 변수"라고 밝혔다.
공공 직접 개발 사업으로 역세권, 준공업, 저층주거 등을 중심으로 고밀도 개발이 추진 중이며 관련 용적률 혜택과 인허가 기간 단축 등을 제시했다. 추가적으로 이미 발표한 3기 신도시에 이어 26.3만호(18.0만호 수도권) 공공 택지 개발 및 분양을 발표했다.

장태민 기자 chang@fntimes.com