[World Briefing] 더 이상 ‘선택’의 문제가 아니다! 부동산 투자의 핵심이 될 ‘ESG’

[WM국 김민정 기자] 부동산 투자에서도 환경·사회•지배구조(ESG)가 선택이 아닌 필수인 시대가 도래하고 있다. 2014년 18조달러였던 글로벌 ESG 투자는 2030년 100조달러에 이를 전망으로,

ESG 투자는 그야말로 대세가 됐다. 물론 여전히 ESG 투자의 대부분은 주식과 채권 등 전통자산이고 부동산 비중은 3%에 불과하나, 부동산이 자연재해 등 기후 변화에서 가장 큰 영향을 받는 대표적 자산으로 꼽히는 만큼 부동산 투자에도 ESG 요구가 거세지고 있다.

전방위적으로 빠르게 영역 확장하는 ESG 투자

삼성증권 리서치센터 금융·리츠팀은 최근 ‘부동산의 ESG, 선택이 아닌 필수’라는 보고서를 통해 “환경(Environment)과 사회적책임(Social Responsibility), 지배구조(Governance)를 일컫는 ESG가 기업과 자산의 비재무적 요소가 아니 재무적 요소가 되고 있다”며 “신용평가기관이 ESG를 주요소로 고려해 기업의 존속을 결정하기도 하는 등 ESG는 이제 선택이 아닌 생존전략”이라고 설명했다.

사실 2020년은 그 어느 때보다 ESG에 대한 관심이 높았던 한 해였다. 당장 올해부터 파리기후협약 발효에 따른 새로운 국제적 기후 체제가 시작된다.

이에 맞춰 주요국들이 탄소 중립을 선언하는 추세다. 파리기후협약 탈퇴와 함께 국제적 흐름에 동떨어진 움직임을 보이던 미국도 조 바이든 대통령이 취임하면서 이에 동참할 것으로 예상된다.

다만 ESG는 최근 들어 갑자기 부상한 주제가 아니다. 1950년대 ‘미국전기노동자협회’가 운용 자금을 주택 프로젝트에 투자하거나 ‘유나이티드광산근로자조합’이 의료 시설에 투자한 것 등이 ESG의 초기 실천 사례다.

1970년대 남아프리카공화국(이하 남아공)의 ‘탄압 정권(Apartheid regime)’ 사례는 ESG가 직접적으로 영향력을 행사한 사례다.

미국의 레온 설리번 목사는 1971년 ‘설리번 원칙(Sullivan principles)’이라는 윤리 강령을 설립하고, 이에 위배되는 남아공 기업에 투자한 미국 기업을 조사했다.

미국 정부는 이를 토대로 남아공의 많은 기업에 투자 금지 조치를 취했고 정권이 퇴출하기에 이르렀다. 이후 2006년 유엔의 책임투자원칙(PRI) 주도로 ‘책임 투자 원칙’이 제정되고, 이에 서명하는 글로벌 연기금이 늘어났다. ESG 투자의 시발점이었다.

최근 글로벌 운용업계에서 ESG의 중요성이 확대되며 이를 의무적으로 고려하는 기관이 늘고 그 기준도 엄격해지고 있다.

한국 또한 비록 초기 단계지만 ESG 전략을 운용 포트폴리오에 적용하는 사례가 늘고 있다. 상장사를 대상으로 ESG 등급을 평가하기 시작했다.

기업들은 지속가능경영보고서(GRI) 가이드라인에 기반한 ‘지속가능경영보고서’를 발간하기 시작했다.

부동산 역시 ESG에 의거한 투자 판단의 중요성이 부상하고 있다. 한국은 아직 부동산 투자에서 ESG 전략을 활용하는 사례가 많지는 않다.

반면 미국의 ‘캘리포니아공무원연금(CalPERS)’, 네덜란드의 ‘네덜란드공적연금(ABP)’, 캐나다의 ‘캐나다연금투자위원회(CPPIB)’ 등 글로벌 주요 연기금은 부동산 투자 시 ESG 기준을 중점 고려한다.

주로 부동산의 에너지 효율, 자원 소모량 등 환경(E)에 초점이 맞춰져 있다.

특히 부동산에는 미국의 친환경 건축물 인증 제도인 ‘LEED’와 영국의 ‘BREEAM’ 등 다양한 건축물 인증제도가 있어 타 자산군 대비 환경 측면의 정량화가 용이하다.

삼성증권 금융·리츠팀은 “건축물 중에서도 전력 다소비 업종인 데이터 섹터와 물류센터 위주로 그린인증을 취득하거나 건물내 재생에너지 전환이 시도되고 있다”며 “ESG 기준에 미달하는 부동산 투자가 배제되기 시작했으며 유럽 연기금이나 블랙스톤 등 대형 운용사 중심으로 이 같은 움직임이 강화되고 있다”고 분석했다.

한국 부동산업계도 ‘ESG 바람’ 몰아칠까

긍정적인 부분은 한국에서도 ESG를 준수한 건물이 차츰 등장하고 있다는 점이다. 이지스자산운용이 운용하는 서울 삼성동 ‘오토웨이타워’가 대표적이다.

이 건물은 2019년 글로벌 부동산 지속 가능성 벤치마크(GRESB) 평가에서 아시아 지역 비상장 오피스 부문 1위, 글로벌 상위 8%에 해당하는 성과를 거뒀다. GRESB 최고 등급인 ‘5Star’를 획득했다.

또한 미국 그린빌딩위원회에서 개발·시행하는 친환경 건축물 인증 제도(LEED)의 ‘골드’ 등급 인증을 획득했다.

이 오피스는 실시간 에너지 진단 웹서비스(Soft BEMS)를 이용해 건물의 에너지 소비 절감을 통한 탄소 배출량 절감을 실천한다.

기관투자가들이 ESG를 실천하는 부동산 투자를 확대함에 따라 관련 상품과 지수 개발도 늘어나는 추세다. 이는 주로 유동성이 풍부하고 상품화가 용이한 상장 리츠 중심으로 이뤄진다.

2017년 미국 운용사 ‘버트(Vert)’는 ESG 부동산을 중심으로 한 펀드 ‘글로벌 지속 가능 부동산 제도 클래스(Global Sustainable Real Estate Institutional Class)’를 출시했다.

온실가스 감축, 그린 빌딩 인증 등을 바탕으로 리츠의 점수를 매기고 화석 연료 산업과 관련 있는 리츠는 포트폴리오에서 제외하는 운용 전략이었다.

기후 변화에 대한 위기의식이 고조되면서 글로벌 리츠 대부분이 ESG 기준을 만들어 운영하는 추세다. 가장 기본적인 방법은 ESG 준수 여부를 투명하고 상세하게 보고하는 것이다.

일반적으로 탄소 배출량과 에너지 사용량 두 가지를 보고한다. 2018년 25개 리츠가 탄소 배출량을 보고했다.

2019년에는 관련 리츠가 31개로 늘었다. 에너지 사용량을 공개한 리츠는 2018년 25개에서 2019년 31개로 증가했다. 시가총액 기준 리츠의 51%가 관련 정보를 보고하기 시작했다.

부동산업계 관계자는 “부동산이 ESG를 준수하려는 이유는 글로벌 스탠다드에 부합하기 위함도 있지만 경제적 효용성이 높아지고 있으며, 나아가 자산가치의 프리미엄 형성이 가능해지기 때문”이라면서 “ESG가 부동산 투자 전략의 트렌드가 됨에 따라 연관상품과 지수개발이 늘고 있다”고 덧붙였다.