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[주간 부동산 이슈-11월 2주] 수도권에 번진 전세난 풍선효과, 오피스텔까지 혼란

장호성 기자

hs6776@

기사입력 : 2020-11-13 18:09

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[한국금융신문 장호성 기자]


[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

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전세난 풍선효과에 전국 집값까지 혼란…‘최악의 시나리오’ 현실화

3040 ‘청약포기족’ 오피스텔로 몰려…오피스텔 청약 전년대비 3배 이상 증가

서울 프라임 오피스 공실률 급증세…4분기에도 공실 늘어날 듯

자료=한국감정원

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◇ 전세난 풍선효과에 전국 집값까지 혼란…‘최악의 시나리오’ 현실화

임대차법 이후 심해지기 시작한 전세품귀 현상이 이번 주에도 이어지며, 전국의 아파트 전셋값은 물론 매매값까지 오르는 ‘최악의 시나리오’가 현실화되고 있다.

한국감정원(원장 김학규)이 2020년 11월 2주(11.9일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.21% 상승, 전세가격은 0.27% 상승했다. 특히 전세가격 상승폭은 2015년 4월 3주(0.23%) 이후 5년7개월 만에 최고 상승률이다.

전국 주간 아파트 매매가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐다. 수도권(0.15%→0.15%) 및 서울(0.02%→0.02%)은 상승폭 유지, 지방(0.19%→0.27%)은 상승폭 확대(5대광역시(0.29%→0.39%), 8개도(0.10%→0.16%), 세종(0.25%→0.25%))됐다.

더 큰 문제는 전세가격이었다. 전국 주간 아파트 전세가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐다. 수도권(0.23%→0.25%) 및 서울(0.12%→0.14%)은 상승폭 확대, 지방(0.23%→0.29%)도 상승폭 확대(5대광역시(0.27%→0.33%), 8개도(0.17%→0.22%), 세종(1.26%→1.16%))됐다.

이미 오를 대로 오른 서울은 아예 포기하고 인천과 경기로 향하는 움직임도 감지됐다. 실제로 인천의 아파트 전세가 상승폭은 지난주 0.48%에서 이번주 0.61%까지 크게 뛰었다. 연수구(1.83%)는 정주여건 양호한 송도동 신축 및 연수동 위주로, 중구(0.53%)는 중산동 대단지 및 운서동 (준)신축 위주로, 남동구(0.49%)는 간석ㆍ구월ㆍ논현동 대단지 위주로, 서구(0.45%)는 교통 및 주거환경 양호한 청라지구 위주로 상승했다.

경기도에서는 고양 덕양구(0.44%)는 교통 편리한 행신ㆍ화정동 위주로, 광명시(0.39%)는 재건축 영향 있는 철산동 위주로, 의정부시(0.39%)는 민락ㆍ신곡ㆍ호원동 중저가 위주로, 양주시(0.37%)는 덕계ㆍ덕정동 역세권 인근 단지 위주로, 고양 일산동구(0.36%)는 교통 및 주거 여건 양호한 식사ㆍ중산동 신축 위주로 상승했다.

실제로 지난달 서울의 아파트 전월세 거래량은 최근 1년 사이 가장 적은 거래량인 7002건을 기록했다. 7월 1만7883건, 8월 1만3355건을 기록하다 9월에 1만 건 선이 붕괴되며 9347건을 기록한 지 한 달만의 일이다.

KB국민은행에 따르면 지난달 전국의 전세수급지수는 전달(187.0)보다 4.1포인트 상승한 191.1로, 19년 2개월 만에 가장 높은 것으로 나타났다.

전세수급지수란 전세 공급 부족 정도를 나타내는 지표로, 1∼200 사이 숫자로 표현되며 수치가 높을수록 전세 공급 부족을, 낮을수록 수요 부족을 뜻한다.

전세수급지수는 지난 5월 160을 넘긴 이후 임대차법 시행 이후인 8월에는 180.5, 9월 187.0, 10월 191.1로 꾸준히 상승하고 있다

판교밸리자이 메인투시도 스케치

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◇ 3040 ‘청약포기족’ 오피스텔로 몰려…오피스텔 청약 전년대비 3배 이상 증가

높아질 대로 높아진 아파트를 포기한 3040 ‘청약포기족’은 상대적으로 저렴한 오피스텔로 눈을 돌리고 있다.

올해 오피스텔 청약에 35만7000여 명이 몰린 것으로 조사됐다. 지난해 9만5000여 명 보다 3배 이상 늘어난 수치다.

부동산시장 분석업체 부동산인포가 한국감정원 청약홈에 등록된 오피스텔 분양정보를 분석한 결과, 올해 10월 말까지 전국에서 50곳 2만4413실이 공급됐으며, 총 청약 건수는 35만7362건으로 조사됐다.

이는 지난해 공급된 70곳 3만3635실보다 적은 물량이지만, 총 청약 건수 9만5732건 보다는 3.73배 많은 수치다. 공급물량은 적지만 청약자 수는 크게 늘어난 셈이다. 특히 청약에서 밀린 젊은 청포족 아파트를 대체할 수 있는 전용면적 59㎡ 이상 주거형 오피스텔로 대거 몰렸다는 분석이다.

올해 공급된 오피스텔 중 상위 5곳도 전용 59㎡ 이상 주거형 오피스텔이다. 392실 중 3실을 제외한 389실이 전용면적 84㎡로 구성된 ‘대전 힐스테이트 도안’은 지난 4월 청약에서 8만7398건이 접수돼, 평균 222.95대 1로, 올해 최고 경쟁률을 기록했다. 전체 계약자 중 30대 33%, 40대 35% 등 절반이 넘는 68%가 30~40대 계약자였던 것으로 나타났다.

오피스텔도 주택 수에 포함되는 등 규제가 강화됐지만, 청약통장 없이 주택 수나 재당첨 등에 관계없이 만 19세 이상이면 누구나 청약할 수 있는 건 여전히 큰 메리트로 작용하고 있다.

5만7692건이 접수돼 평균 180.29대 1의 경쟁률을 기록한 인천 ‘힐스테이트 송도 더스카이’ 역시 320실 모두가 전용 59㎡로 구성됐으며 30~40대 계약자 62%를 넘었다.

권일 부동산인포 팀장은 “과거에는 주로 중‧장년층이 원룸이나 1.5룸 등의 소형 오피스텔을 임대해 꾸준한 임대차익을 위한 노후 대비용 이었다면 지금은 아파트를 대체할 중형 오피스텔의 실 거주용 개념이 강해지고 있다”고 말했다.

프라임오피스 공실률 추이 (2020년 3분기까지) / 자료=세빌스코리아



◇ 서울 프라임 오피스 공실률 급증세…4분기에도 공실 늘어날 듯

서울 주요 권역의 프라임 오피스 공실률이 코로나19 여파로 급격하게 상승하고 있는 것으로 조사됐다.

글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아(대표이사 이수정)는 ‘2020년 3분기 오피스 시장 보고서’를 발행하고 서울 프라임 오피스의 임대 및 투자 시장에 대한 분석을 공유했다.

팬데믹 재확산으로 인한 경기 회복 답보 속 감평, 세컨더리 빌딩으로 이전 또는 영업 중단 등 코로나 19의 영향이 이번 분기부터 가시화되었으며, 신규 공급이 없던 상반기와는 달리 서울 전체 프라임 오피스 면적의 8%에 해당하는 면적(533,000 sqm)이 공급되었다.

그 결과, 서울 주요 권역의 프라임 오피스 공실률은 전 분기 대비 5.4%p 상승한 12.4%를 기록했으며, 세부 권역별 공실률은 도심 10.9%, 강남 2.9%, 여의도 27.2%로 나타났다.

도심 전체적으로는 임대 수요가 증가했으나 해외 관련 사업 종료, 콜센터의 감평 등 코로나 19의 직접적인 영향을 받은 업종들에서는 감소세가 확인되었다. 강남은 일부 임차인들이 임대료가 저렴한 빌딩으로 옮기고 정부기관들이 지방으로 이전하면서 지난 분기 대비 임대 수요가 감소했다.

금융사들의 사옥 내 증평 수요에도 불구하고 파크원 및 KB금융타운 등 대규모 공급으로 공실률이 상승한 여의도는 공실 면적이 큰 일부 빌딩들을 중심으로 낮은 임대료, 렌트프리 추가 등 적극적인 마케팅이 이루어지고 있다.

보고서는 오는 12월까지 연면적 93,900 sqm에 달하는 여의도포스트타워와 강남 HJ타워 등 대형 신규 공급이 예정되어 있고 경기 침체로 인한 수요 감소 역시 지속될 것으로 예측, 4분기에는 모든 권역의 공실률이 상승할 것으로 내다보았다.

한편, 3분기 오피스 투자시장 총 거래규모는 4조 6,000억원을 기록하며 올해 상반기 전체 투자액을 넘어섰다. 올해 1-3분기 총 투자액은 8.8조원으로 이는 역대 최대 투자규모를 기록했던 2019년(11.9조원)의 75%에 해당하며, 4분기에 예정된 거래들이 일정대로 완료될 경우 올해 투자규모는 작년 수준을 상회할 것으로 예상된다.

보고서는 코로나 19의 여파 속에 해외투자 목적 자금이 국내로 선회해 유동성이 증가했으며 최저 이자율과 기관투자자들의 안전자산 선호 심리가 대형물건들의 거래 종결과 평당 최고가 경신을 뒷받침한 것으로 분석했다.

한국토지신탁이 통합 사옥 마련을 위해 현대해상화재보험 강남사옥을 3,605억원(평당 3,407만원)에 리츠로 매입하며 서울 및 강남 권역 최고 평당가를 기록했으며, 신한리츠운용이 신한L타워를 2,798억원(평당 3,000만원)에 매입하며 도심 권역 평당가를 경신했다.

홍지은 세빌스코리아 Research & Consultancy 본부 상무는 “이미 매매계약이 체결된 파크원 타워2를 비롯해 디타워 서울포레스트, 유수홀딩스빌딩, 더피나클강남 등 대형 거래들이 예정대로 종결될 경우, 올해 투자규모는 역대 최고치를 기록했던 작년 수준을 상회하며 권역별 평당가 기록도 다시 경신될 것”으로 전망했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com

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