[부동산 뉴스와 해설] 부동산 시장 해법, 인구와 가구 변화를 들여다보라

우리나라 인구의 절반이 수도권에 살고 있는 것으로 나타났다. 통계청이 발표한 ‘2019년 인구주택총조사 결과’에 따르면, 지난해 우리나라 총인구는 5178만 명으로, 이 중 수도권 인구가 전체의 약 50%인 2,589만명이었다.

수도권 인구 비중은 2000년 46.3%에서 꾸준히 늘어났으며, 전체의 절반을 차지한 건 이번이 처음이다. 수많은 부동산 대책에도 불구하고 서울 집값이 잡히지 않는 이유다.

1. 통계청, ‘19.11.1 기준 등록센서스방식 인구조사 발표(등록센서스방식 : 행정자료 활용 현장조사 없이 통계 생산)

1) 총인구 5,178만명, 전년대비 15만명(0.3%) 증가

- 남자 2,595만명, 여자 2,583만명/내국인 5,000만명, 외국인 178만명(3.4%), 전년대비 15만명 증가 중 내국인 2만명, 외국인 13만명

- 수도권 2,589만명(전년대비 18만명 증가) 총인구의 50% 차지, 서울 964만명, 경기 1,330만명, 인천 295만명

- 인구 증가: 세종(8.2%)> 경기(1.5%)> 제주(1.0%)

- 내국인 중위연령 43.7세(전년대비 0.6세 증가)
•유소년인구(14세 이하): 631만명(전체 12.6%, 전년대비 0.4%p 감소)

•생산연령인구(15~64세): 3,594만명(전체 71.9%, 전년대비 0.3%p 감소)

•고령인구(65세 이상): 775만명(전체 15.5%, 전년대비 0.6%p 증가)

2) 총가구 2,089만가구, 전년대비 39만가구(1.9%p) 증가.

수도권 1,029만(49.3%)

- 일반가구 2,034.3만 (97.4%), 집단가구 1.7만(0.1%), 외국인가구 53.1만(2.5%)

- 가구원수별: 1인가구(30.2%)> 2인가구(27.8%)> 3인가구(20.7%)> 4인가구(16.2%)> 5인가구 이상(5.0%)

- 1인가구 연령별 비율: 70세 이상 18.4%> 20대 18.2%> 30대 16.8% 순

- 일반가구 평균 가구원수 2.39명(전년 2.44명 대비 0.05명 감소)

3) 총주택 1,813만호, 전년 대비 49만호 증가

- 주택 증가 : 경기(19만호)> 서울(6만호)> 경남(4만호)

- 주택 증가율 : 세종(11.2%)> 경기(4.5%> 강원(3.9%)

- 주택 유형 : 아파트 1,129만호(62.3%)> 단독주택 392만호(21.6%)> 연립다세대 271만호(14.9%)> 비거주용건물내주택 21만호(1.2%)

- 서울 주택 유형(총 295.4만호) : 아파트 172.1만호(58.3%> 연립다세대 88.8만호(30.1%)> 단독주택 31.6만호(10.7%)> 비거주용건물내주택 3.0만호(1.0%)

인구변화는 주택시장에 미치는 영향력이 크다. 우리나라 인구는 전년대비 15만명이 증가해 소폭 증가하는 모양새다. 그 중 13만명은 외국인이고 내국인은 2만명에 불과, 인구증가는 미미한 수준이다.

통계청은 ‘17년 기준 인구는 2028년 5,194만명(중위기준)으로 정점에 이른다는 추계치를 발표했다. 사실상 인구가 증가하는 기간은 얼마 남지 않았다. 그렇다고 섣불리 인구감소를 인용하며 주택시장의 수요감소와 연결하고, 가격하락까지 예단하는 일은 유의해야 한다.

인구와 주택시장의 상관관계는 전국단위 수치를 기준으로 판단하는 것은 정확도가 떨어진다.

주택시장은 지역 간 대체성이 없어 최소한 시도별이라도 세분화한 후 분석해야 한다. 지금 당장 인구가 아직 감소하는 것도 아니므로 미리 서둘러 움직일 필요도 없다.

수도권에 인구의 절반이 모여 산다. 전 국토의 1/8에 불과한 면적에 너무 많은 사람이 살다 보니 주택문제는 심각한 사회적 관심사다. 인구가 수도권에 집중되다 보니 인구감소는 수도권과는 상관관계가 거의 없다. 오히려 집중력이 더 강화되고 있다. 수도권에서 경기와 인천의 인구가 증가했다.

서울은 감소했지만, 대부분 경기도로 갔다고 보면 무리가 없다. 지방은 세종, 충청남북, 제주 정도만 증가하고 나머지는 감소추세다. 인구는 지방소도시와 농어촌의 감소로 먼저 해석해야 한다.

수도권에서도 자연보전권역은 인구밀도가 낮다. 결국 과밀억제권역, 성장관리권역에 몰리므로 주택시장 측면에서 잘 해석하고 대응해야 한다.

우리나라 출산율의 감소로 유소년인구가 주는 것은 국가 경쟁력 차원에서 바람직하지 않다. 출산율을 높이기 위해 많은 국가예산을 지출하고 있지만, 성과가 뒷받침되지 못하는 상황이다. 출산과 육아의 가장 큰 걸림돌은 탁아문제가 가장 크고 그 다음은 주택마련이다.

출산율을 높이는 답은 이미 나와 있다. 조부모 등에 의탁하는 것이 아니라, 탁아시설을 촘촘하게 충분히 갖추고 늦은 시간까지 부모가 일할 수 있도록 프로그램을 잘 운영하면 된다.

그리고 생애최초주택구입자, 신혼부부 등을 위해 진일보한 특단의 주거안정대책을 마련해야 한다. 지금도 하고는 있으나 여전히 미완성이다.

고령가구의 증가는 주택수요를 고정화시킨다고 해석해야 한다. 나이가 들면 종전에 거주하는 지역을 이탈하려는 경우는 거의 없다. 기존 거주지역에 더 애착을 가지고 있다. 그런 만큼 주택수요는 유지된다.

고령층은 지방에 거주하는 비율이 높은 상태다. 결국 이들의 사후 주택은 수도권보다 지방지역에서 빈집이 느는 문제로 연결될 수 있다.

주택시장에서 인구도 중요한 지표지만, 더 적합도가 높은 것은 가구의 변화다. 생계를 같이하는 가구가 주택의 단위이기 때문이다.

가구에서도 수도권은 인구와 마찬가지로 거의 절반을 차지한다. 특이한 것은 인구는 지방지역 위주로 감소하는데 반해, 가구는 전국에서 모두 증가하고 있다.

가구수 증가의 결정적인 원인은 1~2인 가구의 증가이다. 무려 58%에 이른다. 10가구 중 거의 6가구는 1~2인 가구인 셈이다. 4~5인 이상의 가구가 감소추세인데 반해, 1~2인가구의 증가율은 폭발적이다. 1인가구의 연령대별 비율은 고령화로 70대가 많기는 하지만, 20~30대의 비율과 별 차이가 없다.

그 만큼 젊은층이 많다는 것이고, 결혼은 갈수록 늦어진다는 의미다. 자연스럽게 출산율의 감소로 이어진다. 1~2인 가구의 증가는 주택시장에서 구매력에 따라 다르긴 하지만, 주택면적의 중소형 선호로 나타날 수 있다.

주택공급 측면에서 이들 수요에 주목해야 한다. 물론 현실에서는 전용면적 85㎡의 선호도가 여전히 높긴 하지만, 60㎡이하, 40㎡이하도 충분히 공급량을 늘려야 한다.

총주택수의 증가는 49만호이다. 주택의 단위인 가구보다 무려 10만호가 증가해 지난 1년만큼은 전국적으로는 안심이다.

수도권에서는 서울 6.0만호, 경기 18.6만호, 인천 2.1만호가 증가했다. 가구와 비교해보면 경기도에서 2.2만호가량 많을 뿐 서울과 인천에서는 가구 증가에 비해 미세하지만 밑돈다. 더 우려스러운 점은 서울뿐만 아니라 경기의 아파트 입주물량은 ‘21~22년 급감추세에 있다.

향후 수급불균형이 심화되는 시기를 맞아 공급부족 문제가 더 불거질 개연성이 높다.

주택유형 중 아파트가 차지하는 비율은 62.3%이다. 전년 61.4% 대비 소폭 증가했다. 서울은 58.3%에 불과해 전국 평균에도 미달한다. 경기는 69.4%로 신도시 등 택지가 이곳에서 집중 개발됐음을 의미한다. 서울의 아파트 비율이 증가하려면 공급량의 대략 80%를 차지하는 재건축 재개발 등 정비사업 물량이 늘어나야 한다.

하지만, 지금은 정체상태이므로 개선을 기대하기란 쉽지 않다. 결국 아파트에 거주를 희망하는 비율이 80~90%에 이른다고 보면 약 30%가 모자란 상태다.

그 결과 새 아파트가 입주하면 희소성의 가치가 부각되어 가격이 급등하는 현상이 나타난다. 정비사업 활성화를 통해 시급히 아파트 비율을 높여야 한다. 그렇게 해야 좀 더 주택시장 안정에 다가설 수 있다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 10월호>'에 게재된 기사입니다.

[박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원 박사]