[주간 부동산 이슈-8월 4주] 코로나19 재확산·사회적 거리두기 강화…위기의 건설업계

[한국금융신문 장호성 기자]

[한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

[목차]
수도권 휩쓰는 코로나19 공포, 건설사 재택근무부터 정부 공공재개발 사업 차질까지

10억 원 넘보는 서울 아파트 중위가격, 대형 아파트값은 평균 20억 원 넘어

집값담합·탈세의심 등 무더기 적발…국토부 실거래조사단 조사결과 발표

서울 전세 줄고 매매 늘어…실수요·재개발 투자 매수 증가세


◇ 수도권 휩쓰는 코로나19 공포, 건설사 재택근무부터 정부 공공재개발 사업 차질까지

7월까지만 해도 기세가 줄어가는 듯 했던 코로나19(신종 코로나 바이러스)가 8월 중순 이후 다시 폭발적으로 번지면서, 건설부동산 업계 역시 직격탄을 맞았다.

수도권 코로나 확산이 본격화된 지난 8월 중순부터 이미 대다수의 건설사들은 재택근무에 들어갔다. 대우건설, SK건설, 포스코건설 등은 2교대, 현대건설과 GS건설 등은 3교대로 재택근무를 실시하고 있다.

지난 24일에는 종로 청진동 그랑서울에 위치한 GS건설 본사 직원 1명이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확진자로 판명됐다. 이에 GS건설 사옥은 26일까지 방역을 위해 임시 폐쇄됐다.
그런가하면 코로나로 인한 사회적 거리두기로 인해 재건축·재개발 등 도시정비사업장 곳곳에서 코로나19로 일정이 무기한 연기되고 있는 것으로 전해졌다.

사회적 거리두기 2단계에서는 실내 50인 이상, 실외 100인 이상의 집합·모임·행사는 금지된다. 정비사업 진행을 위해서는 조합원들과 사업 관계자들이 모여 총회를 진행해야 한다. 수백 여 세대에 달하는 재건축·재개발 조합은 조합원 수만 해도 세 자릿수며, 관계자들까지 모으려면 이보다 더 많은 사람이 한 자리에 모여야 한다. 현 상황에서 총회를 강행하기 어려운 이유다.

정부가 야심차게 내놓은 ‘공공재개발’ 카드도 암초를 만났다. 서울주택도시공사(SH공사)는 당초 공공재개발 인지도를 높이기 위해 ‘찾아가는 주민 설명회’를 열 계획이었지만, 코로나19가 확산하면서 예정된 일정을 취소한 것으로 전해졌다.

정부는 이달 초 ‘8.4 주택공급대책’을 통해 5년간 총 5만 가구를 공급하기로 했다. 공공 재건축이란 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여해 사업을 함께 이끌어가는 새로운 형식의 재건축을 말한다. 다만 이를 위해 주택소유자 3분의 2의 동의가 필요하다.

당초 업계는 정부가 제시한 ‘5만 가구’라는 기준 자체가 모호하고, 용적률 완화 정도로는 공공재건축을 희망하는 사업장 자체가 많지 않을 것이라는 회의적 반응을 보여 왔다. 여기에 코로나19 쇼크라는 천재지변까지 겹치며 공공재건축을 통한 5만 가구 공급 계획은 시작부터 수많은 난관을 만난 상태다.



◇ 10억 원 넘보는 서울 아파트 중위가격, 대형 아파트값은 평균 20억 원 넘어

문재인 정부가 서울 아파트 가격을 잡기 위해 온갖 부동산 규제를 쏟아내고 있지만, 서울과 경기도 간 아파트 가격은 갈수록 더 벌어지고 있는 것으로 확인됐다.

부동산 정보제공 업체 경제만랩이 KB부동산 리브온의 주택가격동향을 살펴본 결과, 문재인 정부 출범 3년 만에(2017년 5월~2020년 7월) 서울 아파트 매매중위가격이 6억 635만원에서 9억 2787만원으로 53.03% 올랐고, 경기 아파트 매매중위가격은 3억 1238만원에서 3억 9354만원으로 25.98% 상승했다.

오대열 경제만랩 리서치팀장은 “정부의 부동산 규제로 다주택자들이 주택 수를 줄이는 대신 똘똘한 한 채인 서울 아파트로 몰리면서 서울 아파트 가격이 급상승해 서울과 경기도간의 아파트 가격 격차가 점점 커지고 있는 상황”이라고 말했다.

부동산114 통계에서도 올해 7월말 기준 서울 아파트 가구 당 평균 매매가격은 10억509만원으로 집계됐다. 25개 구 가운데 강남구가 20억1776억 원으로 가장 높았고, ▲서초구(19억5434만원) ▲송파구(14억7738만원) ▲용산(14억5273만원) ▲광진구(10억9661만원) ▲성동구(10억7548만원) ▲마포구(10억5618만원) ▲강동구(10억3282만원) ▲양천구(10억1742만원) 등이 뒤를 이었다.

국토부에 따르면 서울 강남구 대치동 은마 76㎡(이하 전용면적)는 이달 초 역대 가장 비싼 매매가(22억2000만원)를 기록하며 거래됐다. 이달 들어 서울 서초구 서초동 서초롯데캐슬프레지던트 84㎡는 20억8000만원에, 서초교대 e편한세상 84㎡는 20억9000만원에 거래되는 등 신고가 경신이 속속 나타나고 있다.

대형아파트의 평균가격은 이미 20억 원을 넘어섰다. 28일 KB국민은행이 발표한 월간 주택가격동향에 따르면 8월 서울의 대형 아파트(전용면적 135㎡·41평 초과) 평균 매매가격은 20억2천692만원으로 집계됐다. 이는 관련 통계를 작성한 2016년 1월 이후 최고가다.

전문가들은 정부가 예고한 종합부동산세율 인상과 공시지가 현실화 등 각종 규제 여파로 가격 상승세가 다소 꺾일 것이라고 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "초고가·대형 아파트는 정부 규제가 집중되면서 거래가 위축되고 당분간 숨 고르기에 돌입할 가능성이 있다“면서도, ”시중의 유동성이 많아 집값이 곧바로 급락하지는 않을 것"이라고 예상했다.



◇ 집값담합·탈세의심 등 무더기 적발…국토부 실거래조사단 조사결과 발표

국토교통부(장관 김현미)는 지난해 12월 이후 올해 2월까지 신고된 전국 고가주택(9억원 이상 주택)을 대상으로 한국감정원(원장 김학규)과 함께 실시한 실거래 조사 결과와, 2.21일 출범 이후 진행된 집값담합, 무등록중개, 부정청약 등 부동산 범죄수사 결과를 8월 26일 부동산시장 점검 관계장관회의를 통해 발표했다.

올해 5월부터 약 3개월 간 진행된 이번 실거래 조사에서는 지난 2.21일 대응반 출범과 더불어 국토교통부에 실거래 조사(감정원 위탁) 권한이 신설됨에 따라 대응반과 한국감정원 ‘실거래상설조사팀’이 조사를 수행했다.

이번 조사에서는 `19.12~20.2월까지 신고된 전국 9억원 이상 고가주택 거래 중 이상거래가 의심되는 1,705건에 대해 거래당사자 등에게 거래대금 지급 증빙자료, 금융거래확인서 등 자금 출처 및 조달 증빙자료를 제출받아 철저한 검토가 진행됐다.

당국은 ’20.8월까지 소명자료 검토 등 조사가 완료된 1,705건 중 친족 등 편법증여 의심 건, 법인자금을 유용한 탈세의심 건 등 총 555건을 국세청에 통보하기로 했다. 또 타 용도의 법인 대출 또는 사업자 대출을 받아 주택구입에 활용하는 등 대출규정 위반 의심 건 총 37건을 금융위원회, 금융감독원과 새마을금고 소관 부처인 행정안전부에 통보해 대출취급 금융회사를 대상으로 규정 위반 여부를 점검하기로 했다.

‘부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률’ 상의 금지행위인 ‘명의신탁약정’ 등이 의심되는 8건은 경찰청에 통보하기로 했으며, 계약일 허위신고 등 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 위반 의심 211건에 대해서는 지자체에 통보해 과태료를 부과할 예정이다.

대응반은 현재까지 부동산시장 범죄행위를 수사한 결과, 총 30건(34명)을 형사입건하였고, 이 중 수사가 마무리된 15건은 검찰에 송치했으며, 395건은 수사 중이라고 밝혔다. 형사입건한 30건을 유형별로 살펴보면, 현수막 또는 인터넷 카페 글 게시를 통해 집값담합을 유도한 행위가 13건(11명)으로 가장 많았다.

국세청은 이번 실거래 조사에서 탈세 의심사례로 통보받은 자료 중 자금출처와 변제능력이 불분명한 세금 탈루 혐의자에 대해 세무조사에 착수할 계획이다.

금융위, 행안부, 금감원도 대출 규정 미준수 의심사례에 대하여 금융회사 점검 등을 통해 규정 위반 여부를 확인하고, 대출금 사용목적과 다르게 용도 외 유용한 것으로 최종 확인되는 경우 대출약정 위반에 따른 대출금 회수 등을 조치할 계획이다.

경찰청은 통보된 명의신탁 의심 사례에 대하여 신탁자와 수탁자 간의 자금거래 파악 등 ｢부동산실명법｣ 위반사항을 확인하고, 지자체는 ‘부동산거래신고법’ 위반사항 확인 시 과태료 부과 등 실효적 조치를 취할 계획이다.

앞으로도 대응반은 집값담합에 대한 수사를 포함하여 현재 진행 중인 부정청약 사건에 관한 수사를 확대하는 한편, SNS․유튜브․인터넷 카페 등 온라인 플랫폼을 통한 부동산 투자사기 등 각종 부동산 불법행위 및 거래질서 교란행위 단속을 위해 검찰청 및 경찰청 등 유관기관과 공동으로 대응해나갈 예정이다.

부동산시장불법행위대응반장인 국토교통부 김수상 토지정책관은 “부동산시장 거래질서 교란행위에 대한 엄정한 단속은 투명하고 공정한 거래질서를 확립하고 국민들의 주거 안정을 보장하기 위한 정부 의지의 표현”이라면서, “앞으로도 실수요자를 보호하고 부동산 투기를 근절하기 위해 강도 높은 실거래 조사와 부동산 범죄수사를 계속해나갈 계획이며, 이를 위해서는 국민들의 적극적인 제보가 필수적인 만큼, 국민 여러분의 많은 관심을 부탁드린다”고 말했다.



◇ 서울 전세 줄고 매매 늘어…실수요·재개발 투자 매수 증가세

7월 서울 단독·다세대·연립주택의 전월세 거래는 감소한 반면, 매매는 증가한 것으로 나타났다. 실수요자를 중심으로 다세대·연립주택의 매수 움직임이 일어남과 동시에 개발 호재 등으로 단독·다가구 매수도 느는 추세다.

국내 최대 부동산 플랫폼 다방이 2020년 7월 서울 단독·다가구·연립·다세대주택 국토부 실거래가를 분석한 자료에 따르면 7월 단독·다세대·연립 전월세 거래량은 총 16,816건으로 전달 대비 14.0% 하락했다. 반면 매매거래량은 지난달 대비 896건 증가, 12.0% 상승한 8,392건(연립·다세대 7,170건, 단독·다가구 1,222건)으로 집계됐다.

전월세 거래를 살펴보면 서울 25개 구 모두 전달 대비 전월세 거래 건수가 감소했으며 특히 강북, 강남, 금천, 구로, 송파, 관악구에서 24~27%가량 감소하는 등 감소 폭이 컸다. 면적별 평균 전세보증금은 30㎡ 이하는 1억 5706만 원으로 지난달 대비 약 3%(476만 원) 오른 것으로 나타났다. 전세보증금이 제일 높은 구는 서초구로 30㎡ 당 2억4616만 원으로 집계됐으며 강남구와 중구, 강서구, 송파구가 뒤를 이었다.

매매에서는 연립·다세대 매매 증가 폭이 두드러졌는데 지난달 대비 거래량이 13.3%(839건) 증가한 것으로 나타났다. 연립·다세대의 경우 은평구(838건), 강서구(800건) 등에서 거래가 많이 일어났는데 특히 강서구의 경우 6월 대비 약 74% 거래가 증가했다. 연립·다세대주택의 전용면적 기준으로 산출한 평균 매매가를 살펴보면 30㎡ 이하는 2억 3460만 원, 85㎡ 이하는 3억 6809만 원으로 측정됐다. 단독·다가구 주택 매매의 경우 성북구(88건)와 강북구(87건)에서 거래가 많이 일어난 것으로 집계됐다.

단독·다가구주택의 경우 전체 매매 중 62.7%가 준공된 지 30년이 넘은 구축주택 거래였고, 연립·다세대 주택의 경우 건축년도 20년 미만, 2000년대 이후 주택 거래량이 69.8%를 차지해 실수요로 인한 매수와 재개발 투자 등으로 양상이 나뉘었다.

다방 데이터 분석센터 관계자는 “원·투룸시장에서 전세보증금이 한 달 사이에 3~6% 가파르게 오르고 있으며 7월 전세거래가 지난달과 비교해 약 16%(1,754건) 줄어들었다. 주택임대차2법 등으로 전세 공급은 줄어든만큼, 수요는 증가할 것으로 예상된다. 매매 시장에서는 실수요자 위주로 연립·다세대 매수가 증가하고 있으며, 공공재개발 확대 등으로 개발 호재가 있는 지역은 단독, 다가구 거래도 늘어나고 있는 양상이다”라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com