코로나19 충격에 재개발 사업 차질·패닉바잉 심화…갈 길 바쁜 주택공급 ‘발목’

[한국금융신문 장호성 기자]

7월까지만 해도 기세가 줄어가는 듯 했던 코로나19(신종 코로나 바이러스)가 8월 중순 이후 다시 폭발적으로 번지면서, 정부가 그렸던 ‘주택공급’과 ‘부동산 시장 안정화’에도 덩달아 빨간 불이 켜졌다.

정비업계에 따르면 재건축·재개발 등 도시정비사업장 곳곳에서 코로나19로 일정이 무기한 연기되고 있는 것으로 전해졌다. 코로나19 대유행 조짐으로 인해 전국에 ‘사회적 거리두기’ 2단계가 발령된 것에 이어 일부 지역에서 3단계 적용까지 거론되고 있는 등 위기가 심화됐기 때문이다.
이 같은 상황에서 지난 3달 여간 정부가 쏟아낸 부동산 규제가 30대의 부동산 ‘패닉 바잉’을 부추겨 주택시장은 하반기에도 지속적으로 상승할 것이라는 전망까지 나오고 있다.

◇ 사회적 거리두기 심화, 재개발·재건축 조합 총회 불가능해져

사회적 거리두기 2단계에서는 실내 50인 이상, 실외 100인 이상의 집합·모임·행사는 금지된다. 정비사업 진행을 위해서는 조합원들과 사업 관계자들이 모여 총회를 진행해야 한다.

수백 여 세대에 달하는 재건축·재개발 조합은 조합원 수만 해도 세 자릿수며, 관계자들까지 모으려면 이보다 더 많은 사람이 한 자리에 모여야 한다. 현 상황에서 총회를 강행하기 어려운 이유다.

유선이나 온라인총회 등 비대면 방식을 고민해볼 수도 있겠지만, 오프라인 총회에 비해 참여율이나 공신력이 모자랄 수 있다는 지적이 나온다.
정부가 야심차게 내놓은 ‘공공재개발’ 카드도 암초를 만났다. 서울주택도시공사(SH공사)는 당초 공공재개발 인지도를 높이기 위해 ‘찾아가는 주민 설명회’를 열 계획이었지만, 코로나19가 확산하면서 예정된 일정을 취소한 것으로 전해졌다.

정부는 이달 초 ‘8.4 주택공급대책’을 통해 5년간 총 5만 가구를 공급하기로 했다. 공공 재건축이란 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 참여해 사업을 함께 이끌어가는 새로운 형식의 재건축을 말한다. 다만 이를 위해 주택소유자 3분의 2의 동의가 필요하다.

당초 업계는 정부가 제시한 ‘5만 가구’라는 기준 자체가 모호하고, 용적률 완화 정도로는 공공재건축을 희망하는 사업장 자체가 많지 않을 것이라는 회의적 반응을 보여 왔다. 여기에 코로나19 쇼크라는 천재지변까지 겹치며 공공재건축을 통한 5만 가구 공급 계획은 시작부터 수많은 난관을 만난 상태다.


◇ 연이은 부동산 규제 역효과? “코로나19발 경제악화에도 주택시장 상승할 것” 전망 나와

심각한 경기위축에 코로나19 사태 등 악재가 진행중인 경제상황에도 불구하고 올 하반기 중 주택시장은 크게 상승하게 될 것이라는 전망도 나왔다.

한국경제연구원(이하 한경연, 원장 권태신)은 ‘정부의 부동산대책 영향 분석 및 하반기 주택시장 전망’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

보고서의 주택시장 동향분석에 따르면, 6.17 부동산 대책과 7.10 후속 대책에도 불구하고 주택매매가격은 서울을 중심으로 상승폭이 확대된 것으로 나타났다. 특히, 12.16대책 이후 진정흐름을 보여오던 서울 인기지역의 주택가격이 급상승세로 전환하는 등 정부대책 발표 후 최소 2~3개월 이상 관망기를 가졌던 과거와는 달리 대책발표에도 주택가격과 거래량이 동시에 확대되는 비이상적 현상이 나타나고 있다고 분석했다.

다발적 정부대책으로 인한 혼란과 극단적인 규제에 따른 불안감이 주택시장 참여자들로 하여금 공황구매(Panic Buying) 등 공포적 거래심리를 유발한 것이 최근 주택가격 비이상적 상승세의 근본적 원인이라고 보고서는 설명했다.

공황구매 현상으로 나타난 주택시장의 합리적 의사결정 기능 상실 이외에도, 연내에 공급 가능한 주택물량의 부족, 3,000조원 수준을 초과하는 넘치는 유동성, 제3기 신도시 등에 대한 대규모 보상금, 다주택자의 증여 등 우회거래 증가, 다주택자 매도에 대한 거주 외 지역 현금보유자의 신속한 매물소화 등이 주택가격에 대한 주요 상승요인으로 분석됐다.

이승석 한경연 부연구위원은 “전방위적인 부동산 수요억제 정책에도 불구하고 주택가격대별·지역별 풍선효과의 지속, 금리하락에 따른 유동성 증가, 공황구매 현상으로 인한 추격매수세 강화 등에 기인하여 하반기 주택시장은 입지가 좋은 인기지역을 중심으로 가파른 상승세를 보일 전망”이라고 언급하며, “15억 이상 주택 대출금지, 9~15억 주택 대출제한 등 무주택자에 대해서조차 주택시장 규제의 범위를 확대하는 등 극단적 규제가 주택소비심리를 자극하여 나타난 공황구매 현상은 해당 규제를 존속시키는 한 상당기간 주택시장에 작용하여 추격매수세를 강화해 나갈 전망”라고 설명했다.

시중에 풀린 유동자금이 여전히 부동산으로 흘러들어가고 있어 부동산 불안정을 초래하고 있다는 분석도 꾸준히 나온다. 업계 관계자는 "현재 기준금리가 0.5%까지 내려가 시중의 유동자금이 안전자산인 부동산 시장으로 흘러가고 있는 상황"이라며, “최근 7.10대책이 발표되고 앞으로도 주택 시장에 대한 규제가 지속적으로 나올 전망으로 수익형 부동산에 대한 관심은 더욱 커질 것”이라고 말했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com