[김철종 대신자산신탁 대표] “대신그룹 시너지로 지속 가능한 리츠상품 개발”

[한국금융신문 장호성 기자] “앞으로 부동산신탁 시장의 경쟁 강도는 날로 더해질 것입니다. 따라서 새로운 상품, 시장을 만들어 업계 전체의 파이를 키워야 합니다.”

지난해 7월 부동산신탁 시장에 새롭게 출사표를 던진 대신자산신탁 김철종 대표이사의 말이다.

대신자산신탁이 부동산신탁 신규 사업자 승인을 받은 것은 2009년 이후 10년 만에 처음 있는 일로 업계의 주목을 받았다. 기존 11개 회사 체제가 공고화된 이후 부동산신탁 시장은 안정기에 접어들긴 했으나, 고착 상태가 길어지며 시장이 한계에 다다르고 있다는 지적도 나오고 있었다.
이 같은 상황에서 지난해 당국이 기존에 11개사가 진입해 있던 시장에 3개사를 추가로 인가해줌으로써 파이가 커지는 동시에 시장에 긍정적인 변화가 생길 것이라는 관측이 나온다.

대신자산신탁은 새로 인가를 받은 3개사 중에서도 가장 앞선 행보를 보이며 시장의 이목을 끌고 있다. 대신금융그룹은 지난 3월 부동산 신탁사 설립을 위한 예비인가를 얻고 같은해 7월 24일 금융위원회로부터 본인가 최종 승인을 받았다. 대신증권이 지분 100%를 출자했으며 자본금은 1000억 원이다.

대신증권은 금융과 함께 부동산을 그룹의 중심 축으로 한 금융부동산 그룹을 만드는데 주력하고 있다.

특히 계열사간 협업을 통해 금융과 부동산을 결합한 종합자산관리 서비스를 선보이며 ‘리츠 및 대체투자 넘버원(NO.1) 전문하우스’를 목표로 하고 있는 것.

이 같은 상황에서 새로 리츠자산관리 본인가를 빠르게 획득한 대신자산신탁의 역할은 커질 수밖에 없다는 분석이 나온다. 부동산 등 대체투자 부문에서 독보적인 전문성을 갖추고 차별화된 WM솔루션을 제공해 고객들에게 신뢰받는 NO.1 하우스를 구축해 나간다는 계획이다.
◇ “사업초기 손익분기점 달성 어렵지만 불가능하다고 보지는 않아”

대신자산신탁의 첫 대표이사로 선임된 김철종 대표이사는 전 대한토지신탁 본부장 출신으로, 업계 내에서도 손꼽히는 리츠 전문가로 통했다.

김철종 대표는 기존 신탁업에 공공성과 혁신성을 접목한 특화사업으로 경쟁력을 확보한다는 방침을 내세웠다. 초기에는 안정적인 기반 확보를 위한 관리형 토지신탁과 담보부사채신탁을 주요사업으로 진행하고 가로주택 정비사업, 도심공원 조성사업, 창업 클러스터 조성사업 등을 병행 추진한다는 계획이다.

김철종 대표는 본지와의 인터뷰에서 올해 지방 부동산 시장 경기의 침체, 정부의 고강도 부동산 규제로 인해 사업 환경이 비우호적일 것이라는 관측을 내놓았다.
김 대표는 “사업초기 인력이나 조직의 정비에 많은 비용과 시간이 들어가 제대로 된 실적을 올린다는 것이 사실상 어려운 것은 분명한 현실이며, 초기 사업수주를 많이 한다고 해도 수익인식을 할 수가 없어 설립초기 손익분기점을 달성하기는 상당히 어려울 것”이라고 짚었다.

그러나 김 대표는 “하지만 완전히 불가능하다 생각지는 않으며 손익분기점 달성을 목표로 하고 있다”며, “목표 달성을 위해 단기적으로는 그룹과 협업을 통한 새로운 상품개발구조를 만들고 있다”고 밝혔다.

구체적으로 대신자산신탁은 신탁부문, 리츠부문 전반에 걸쳐 관계사들과의 협의를 활발히 진행 중인 것으로 전해졌다. 김 대표는 “장기적으로는 이러한 협업시스템을 바탕으로 안정적이고 지속가능한 수익창출을 하는 것이 목표”라고 힘주어 말했다.

◇ 리츠 날개 단 대신자산신탁, 계열사 간 협업 통해 영토 넓힌다

대신자산신탁은 지난달 19일 국토교통부로부터 부동산투자회사(리츠·REITs) 자산관리회사(AMC) 겸영 인가를 취득했다. 이로써 대신자산신탁은 작년 9월 예비 인가 신청을 한 이후 5개월 만에 본인가를 취득하게 됐다.

이와 관해 김철종 대신자산신탁 대표는 “대신금융그룹 계열사 간 협업을 통해 새로운 상품 출시를 계획 중”이라며 “이번 인가를 계기로 민간임대주택, 재간접 리츠, 도시정비사업 등 다양한 사업에서 시장을 선도하는 리츠의 강자로 자리매김하도록 노력할 것”이라고 말했다.

리츠 전문가로서 김철종 대표는 “리츠는 펀드와 같이 일반투자자에게 투자기회를 제공한다는 점에서 동일하지만 상장을 통한 투명성 확보, 안정적인 배당 등 투자자에게 유리한 측면이 있다”고 설명하는 한편, “뿐만 아니라 법인세 감면에서 회사에도 유리한 점이 있다”고 덧붙였다.

그러나 김 대표는 “이런 리츠 투자의 장점들도 투자의 안정성과 리스크 관리가 선행되지 않는다면 무의미한 것”이라고 부연하기도 했다.

김 대표는 “당사는 리츠를 다양하게 활용할 생각”이라며, “기존의 오피스빌딩, 물류센터를 비롯한 빌딩매입 및 개발, 민간임대주택(청년임대주택), 재간접리츠, 해외부동산 매입, 대토리츠 등 다양한 참여방안을 검토 중이며, 특히 이들을 일정부분 공모 상장하여 운영할 것”이라고 강조했다.
특히 증권사 계열 신탁사인 대신자산신탁은 공모상장에 강점이 있으므로, 각 계열사들과 협력하여 지속적 운영이 가능한 대신만의 리츠상품을 만들 계획이라는 청사진도 밝혔다.

◇ 기존 시장, ‘차입형토지신탁’ 문제 발생…향후 경쟁 위해 새 먹거리 발굴 절실

김철종 대표는 부동산업계가 그간 겪어왔던 시행착오에 대한 기자의 질문에 “과거 많이 알려졌던 바와 같이 차입형토지신탁(개발신탁)에서의 문제들이 있었다”고 짚었다.

그는 첫 번째로 “(개발신탁 사업은) 지방 위주의 사업이라서 늘 미분양에 대한 위험이 도사리고 있다”며, “이는 신탁사업에서 토지대를 지원할 수 없으므로 상대적으로 토지대가 저렴한 지방사업을 선택할 수밖에 없는 근본적인 문제이기도 하다”라는 생각을 밝혔다.

김 대표가 두 번째로 짚은 것은 시공사의 위험이었다. 그는 “사업 규모가 작다보니 공사비를 저렴하게 해야 하고, 공사비를 일정 부분 유동화하여 토지대를 지원해야하므로 크고 튼튼한 시공사를 구할 수 없어 상대적으로 신용등급이 낮은 시공사와 계약을 하게 되어 시공사 부도 등의 위험이 클 수밖에 없다”고 지적했다.

마지막 세 번째는 자금조달의 문제였다. 김 대표는 “신탁사의 경우 자금조달을 프로젝트를 보고하는 것이 아니라 신탁사 신용이나, 회사채발행 등에 의존 하다보니 유사시 자금조달에 문제가 생길 경우 유동성 위기에 빠질 수가 있고 사업현장이 정상적으로 가동되지 못할 수가 있다”고 지적했다.

경쟁사가 늘어난 데에 이은 ‘출혈경쟁’에 대한 우려의 목소리에 대해 김 대표는 시장의 신규 플레이어로서 “경쟁은 불가피할 것이며, 피하기보다는 돌파구를 찾아야 한다”는 신념을 전했다.

그는 “다른 대부분의 산업처럼 부동산신탁업도 일정 수준에 이르면 경쟁은 불가피하며, 오히려 부동산신탁업이 라이센스업이라서 상대적으로 늦춰진 것이 아닐까 싶다”고 밝혔다.

김 대표는 “경쟁에서 앞서기 위해서 새로운 사고, 새로운 상품이 필요할 것이다. 책임준공형 토지신탁이 그랬고 이제는 그 외의 상품으로 시장을 선도할 수 있는 회사가 업계를 대표하게 될 것”이라는 관측을 내놓았다.

김철종 대표는 “앞으로 시장 경쟁 강도는 날로 더해질 것이므로, 새로운 상품, 시장을 만들어 업계 전체의 파이를 키워야 한다”고 역설했다.

더 나아가 “또 향후 새로운 시장, 상품은 어느 한 회사의 역량만이 아닌 다양한 이해관계인과의 협업을 통해 만들어지는 경우가 많아질 것으로 예상한다”며, “이런 새로운 상품, 시장에는 반드시 적절한 리스크 관리가 전제되어야 하고 이로써 소비자와 시장의 신뢰를 얻어야 한다. 신뢰 없는 단기적인 상품만으로는 회사의 미래가 없다”고 강조했다. 새로운 상품과 이를 적절히 관리할 수 있는 리스크 관리 시스템이 회사의 장기적 차별화 전략이 될 것이다.

경쟁사들에 비해 대신자산신탁만이 갖는 강점에는 어떤 것이 있냐는 질문에는 “다양한 사업 영역의 노하우를 가지고 있는 점이 최대 강점이자 차별화 전략”이라는 생각을 밝혔다.

그는 “대신금융그룹은 금융과 부동산업 모두에서 상당한 노하우를 가지고 있다”며, “금융으로는 증권을 중심으로 저축은행, 자산운용, PE, 신탁이 있고, 비금융으로는 에프앤아이를 중심으로 경제연구소, 디에스한남이 있다”고 짚었다.

이어 그는 “우리 그룹의 역량을 보면 시공을 제외한 부동산 개발의 모든 영역에서 노하우를 가지고 있는 유일한 회사라고 생각된다”고 힘주어 말했다.

또한 김 대표는 신생회사로서 차입형이 제한돼 당장 대규모 사업 등을 수주할 수 없는 상황에서, 차근차근 중·소규모의 사업장을 수주하면서 레코드를 쌓아 향후 대규모 사업 등 대형 사업장 수주의 발판을 만들어가겠다는 청사진을 밝혔다.

그는 “가로주택정비, 소규모 청년임대 주택 등 대형사에서 참여하기 힘든 중·소규모 규모의 사업에 먼저 진출할 예정”이라며, “우량한 사업장의 경우 일반투자자들이 투자할 수 있도록 리츠를 적극 활용할 계획”이라고 덧붙였다.

◇ IT결합부터 B2C까지, 부동산신탁업이 지향해야 할 방향을 찾다

김철종 대표는 향후 부동산신탁업계 및 부동산 시장이 지향해야 할 방향성에 대해서도 생각을 밝혔다.

그는 먼저 “향후의 신규 시장은 도시정비사업을 포함한 도시재생사업, 리츠, 유언신탁 등의 갑종관리신탁, 동산신탁 등이 신규시장이 될 것으로 보며, IT기술 특히 AI나 블록체인 등이 부동산과 결합되면 그 시장에서도 새로운 먹거리를 만들 수 있을 것이라 생각한다”고 밝혔다.

또 부동산신탁 시장이 상대적으로 취약하다고 여겨졌던 B2C 분야에 대해서도 ‘소홀히 하지 않겠다’는 의지를 분명히 했다.

그는 “신탁사가 취급하는 상품이 B2B에 해당되나, 또한 B2C와도 밀접한 관계가 있다”고 짚으며, “현재 분양중인 대부분의 아파트나 상가, 오피스텔 등은 신탁사가 사업주체이거나 자금관리 주체이므로 반드시 B2C가 관련 없는 분야가 아니라고 생각한다”는 소신을 밝혔다.

김 대표는 “따라서 우리 사는 기업고객이나 개인고객 모두에 대해 늘 최선을 다 할 것”이라고 말했다.

끝으로 김 대표는 “증권사의 기본적인 업무가 딜소싱”이라며, “증권업의 성장은 여러 가지의 금융상품을 섞어 새로운 상품을 끊임없이 출시하였기 때문이었다고 생각한다”고 말했다.

그는 “현재 가장 핫한 책임준공형 관리신탁도 증권사들의 필요에 따라 만들어진 상품으로 알고 있다”며, “따라서 증권계열의 신탁사들이 이러한 DNA를 물려받아 상품소싱이나 신시장개척에 있어 조금 더 적극적으로 대응하여 향후 10년 후엔 시장을 주도할 수 있을 것으로 보고 있다”는 소신을 밝혔다.

▶▶ He is…

△ 1983. 2. 삼천포고등학교 졸업 / 1990. 2. 서강대학교 경영학 졸업 / 2009. 9. 서울시립대학원 도시과학대학원 부동산학과 수료 / 2015. 1. 대한토지신탁㈜ 리스크본부장 / 2016. 1. 대한토지신탁㈜ 리츠본부장 / 2018. 1. 대한토지신탁㈜ 사업2본부장 / 2018. 12. 대신증권㈜ 부동산신탁인가추진단장 (전무) / 2019. 5. 디에스에이티컴퍼니㈜ 대표이사 / 2019. 7. 대신자산신탁㈜ 대표이사(現)

장호성 기자 hs6776@fntimes.com