국토부의 꽉 막힌 리모델링 규제

[한국금융신문 조은비 기자] “수평증축에 필요한 내력벽 철거는 안전 문제가 아니라 규제 문제입니다”

정부는 지난 4월 주택법 제70조에 따른 수직증축 리모델링 구조 기준을 개정하며 일부 리모델링 규제를 완화했지만 여전히 현장에서는 불만의 목소리가 높다. 국토교통부가 ‘안전’을 이유로 전용면적 증가에 필요한 내력벽 철거에 제한을 두고 있기 때문이다.

현행 주택법 제2조에 따라 85㎡ 미만의 수평 증축 범위는 기존의 40%이며, 세대별 증축 가능 면적 범위에서 세대수 증가가 허용된다.
국토교통부는 복도형 아파트를 기준으로 했을 때, 건물에 이어져 있는 3세대를 2세대로 만드는 내력벽 철거는 가능하지만, 2세대를 1세대로 만드는 내력벽 철거는 불가능하다는 입장이다.

건설업계에서는 국토부의 해당 규제가 안전 때문만은 아닌 것 같다고 주장한다. 잔뼈 굵은 건설업계 관계자는 “내력벽을 철거한다는 게, 건물이 위험해지도록 벽을 아예 없앤다는 의미가 아니라 기존 내력벽의 위치를 옮기는 과정에서의 철거를 말하는 것”이며 “시대에 맞는 도면 변경을 통해 더 안전한 평면으로 내력벽을 다시 세우기 때문에 오히려 훨씬 더 튼튼한 건물이 된다는 게 업계 입장”이라고 말했다.

리모델링 추진 중인 조합도 기존 아파트 두 채를 한 채로 합치는 걸 불허하는 국토부 규제 때문에, 한 사람이 한 채를 더 매입해 한 채를 가지는 깔끔한 진행 방법이 불가능해졌다.

기존 전용면적이 비좁아 수평증축을 원하는 조합원의 경우 세 채를 두 채로 합친 후에 분담금을 어떻게 나눠야 할지도 한층 셈법이 복잡해진다. 주거 선택의 자유가 제한되는 측면까지 거론되고 있다. 리모델링 완공 후 일반분양 대상 세대가 30가구 이상이면 분양가상한제가 적용되는 점도 사업 진행의 걸림돌이다.

규제 일변 상황 속에서, 최근 건설사들은 리모델링 수주에 열을 올리고 있다. 모든 건축물을 다 헐고 제로베이스에서 새로운 건물을 올리는 재건축과 달리, 리모델링은 건물 외관을 유지한 상태에서 내부 구조를 변경하는 공사다. 재건축보다 수주 금액은 적지만, 훨씬 고난도의 시공력을 필요로 하기 때문에 건축에 소요되는 기본비용 자체가 높게 책정된다.
재건축보다 사업성은 다소 약하지만, 실수요 위주의 사업 다각화를 위해 뛰고 있다.

실거주자에게도 리모델링은 매력적인 선택지다. 서울지역 아파트 중에는 재건축 연한인 30년을 다 채우지 못한 15년 이상 아파트가 많다.

해당 아파트들은 리모델링을 통해 새 아파트 거주와 미래가치 향상이라는 이점을 기대할 수 있다. 현재 강남, 서초, 송파, 용산구 일대에서 리모델링 사업이 활발하게 추진되고 있다.

조은비 기자 goodrain@fntimes.com