[분양가 상한제 Q&A] "10월 중 제도개선 완료···집값 안정될 것"

[한국금융신문 조은비 기자] 국토교통부가 투기과열지구로 지정된 지역의 민간택지 분양가 상한제 적용을 추진하며 충분히 좋은 품질의 주택을 공급하겠다고 12일 밝혔다.

특히 재건축·재개발 사업도 '최초 입주자모집공고 신청분'부터 분양가 상한제를 적용하고, 수도권 투기과열지구 내에서 민간택지 분양가상한제가 적용된 주택은 전매제한 기간을 5~10년으로 확대키로 했다.

아래 분양가 상한제 추진에 대한 궁금증을 Q&A로 정리했다.
―민간택지 분양가 상한제 시행하면 집값 안정될까

▲분양가 상승은 집값 상승의 첫 단추다.
집값은 ‘분양가 상승→기존 주택으로 수요 이동→기존 주택 가격 상승→분양 주택으로 수요 이동→분양가 상승’으로 연쇄 순환하며 오른다.

새 아파트의 분양가 상승은 인근 기존 주택 가격도 함께 상승시켜 전체적인 집값 상승을 촉발하게 된다.

집값이 뛰면 실수요자의 내집 마련 부담이 더 커진다. 최근 집값이 오르고 있는 서울과 과천 등 투기과열지구에 분양가 상한제를 적용하는 이유다.
서울 집값은 분양가 상한제를 시행했던 2007년~2014년 시기에 안정세였다. 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐다.

분양가 상한제 의무 적용 시기였던 2007년부터 2014년까지의 평균 집값 상승률을 살펴보면 주택 전체 1.13%, 아파트 0.37%이었다.

반면 상한제 탄력 적용 시기였던 20015년부터 2018년까지의 평균 집값 상승률은 주택 전체 4.15%, 아파트 5.67%였다.


―도입 실효성 얼마나 있을까

▲국토교통부가 지난 7월 분양가 상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택매매가격이 연간 1.1%p 하락하는 효과가 있다는 통계를 발표했다.

이는 객관적 정책 성과를 측정할 때 사용하는 이중차분법(정책 적용 집단과 비적용 집단 간의 차이를 반영한 방법론)을 적용하여 분석한 결과다.

이번 민간택지 분양가 상한제를 통해 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정하고 장기적으로는 집값을 하락시켜 주택 시장 전반의 안정에 기여할 것이다.

―주택 공급 방안은 있나

▲수도권 30만호와 서울 4만호를 공급할 예정에 있으며 용적률 등 도시 규제도 완화하려고 한다.

서울시는 상업 지역과 준주거 지역의 용적률을 상향하여 상향분의 절반을 공공주택으로 공급할 계획이다.

역세권 범위도 확대할 방침이다. 승강장 경계를 기존 250m에서 100m 늘린 350m로 늘려 역세권을 대중교통 중심 역에서 모든 역으로 확장한다.

―주택 품질 하락이 우려된다

▲과거 상한제가 적용된 대치·논현·서초 등 주요 민간 택지에도 가격 대비 성능이 좋은 아파트가 공급됐다.

건축비를 최신 기술 및 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요 비용도 인정하겠다.

―분양가 심사위원회 구성 및 운영은 어떻게 되나

▲분양가 심사위원회의 투명성·전문성·공정성을 강화할 것이다.

분양가 심사 과정에서 중요한 역할을 하는 분양가 심사위원회의 기능을 합리화하기 위한 제도 개선을 입법 예고 중이다.

여기에는 분양가 심의위원 명단 및 회의록 공개, 공공위원 확대 등 위원회 구성 내실화, 회의 자료 사전 검토 기간 확대, 위원 제척사유 강화 등이 포함된다.

또한 분양 가격 세부 항목을 공시하는 등 분양가 심사 내실화와 함께 분양가 상한제 시행을 통해 합리적인 분양가를 설정하겠다.


―2007년 분양가 상한제 시행 후 서울 인허가가 감소했다는 통계가 있다

▲당시 금융위기 상황과 시행 전 밀어내기 식 인허가가 겹쳐 기저효과(정책 외 변수에 따른 외부효과)가 나타난 것으로 본다.

이번에는 같은 현상이 반복되지 않을 것이다.

나아가 2008년 인허가 감소의 60% 이상은 정비사업 외 물량이다. 정비사업 물량은 분양가 상한제 시행 후가 오히려 시행 전인 2006년보다 더 많았다.

현재 서울 내 추진 중인 정비사업 381개 가운데 추진이 본격화 된 단지는 착공 단계 85개, 관리처분인가 단계 66개로 총 151개다. 향후 약 13.7만 세대를 공급할 수 있을 것으로 기대한다.

조은비 기자 goodrain@fntimes.com