[재테크 톡톡] 주택증여를 통한 절세전략

한국감정원에 따르면 최근 5년간 주택 증여건수는 약 6만 7,000건에서 10만 2,000건으로 약 3만 5,000건이나 증가했다. 2017년 대비 2018년은 약 1만 2,000건으로 전년 대비 약 14% 증가했다. 앞으로 공시지가 현실화 및 종부세 인상에 따라 주택증여는 더욱 늘어날 것으로 보인다. 이번 호에서는 주택증여 시 절세방안을 실제 사례를 통해 살펴보자.

Q 강남에 거주하는 A씨는 30년 된 아파트를 보유하고 있다. A씨는 새 아파트에서 거주하고 싶어 해당 아파트는 전세를 주고 다른 아파트에 거주 중이다. 해당 아파트를 매각하고 싶은 생각도 있으나, 향후 재건축에 들어가면 부동산 가격이 오를 것이라고 판단돼 자녀에게 증여하는 것을 고민하고 있다. 자녀에게 증여할 경우 절세할 수 있는 가장 좋은 방법은 무엇일까.

A 현재 보유한 아파트 전세 보증금을 최대한 높인 후 보증금을 포함해 자녀에게 증여하게 되면 전세보증금(채무)에 해당하는 부분도 자녀에게 이전되게 된다. 그렇게 되면 전세보증금 반환 시 자녀가 보증금을 반환해야 하므로 이 보증금 부분에 대해서는 A씨가 자녀에게 해당 보증금만큼을 받고 아파트를 양도했다고 봐, 보증금에 해당하는 부분에 대한 양도세를 납부해야 한다.
만일 해당 아파트의 가격이 9억원이고 전세보증금이 6억원이라고 한다면, *부담부증여로 전세 보증금를 포함해서 자녀에게 아파트를 증여할 경우 전세보증금 6억원에 해당하는 부분에 대해서는 A씨가 1세대 1주택자이므로 양도세가 비과세되고, 3억원(9억원~6억원)에 해당하는 증여세 약 3,900만원만 납부하면 된다. 그러나 해당 아파트를 전세보증금(6억원)을 제외하고 단순증여(9억원)로 자녀에게 이전하게 되면 증여세가 1억 8,900만원이나 발생해 세금 부담이 커질 수 있다.

Q 동작구에 거주하는 B씨는 단독주택과 아파트를 각각 1채씩 보유하고 있다. 어떤 주택을 먼저 증여하는 것이 유리할까.

A 단독주택은 특별한 경우를 제외하고 개별주택가격으로 증여재산을 평가하게 된다. 보통 개별주택가격은 해당 단독주택의 토지만 평가한 개별공시지가의 70% 정도로 평가돼 증여하기 가장 좋은 재산으로 손꼽힌다. 그러나 아파트의 경우에는 실제 거래가액으로 증여세를 납부해야 하므로 실제 가치가 동일한 재산이라면 단독주택을 증여하는 것이 유리하다.

같은 부동산인데 평가방법이 상이한 이유는 아파트는 규격화되어 있으므로 같은 아파트 단지의 같은 평수는 가격이 비슷할 것으로 보지만, 단독주택은 도로 끝에 위치에 있는 집과 초입에 있는 집이 평수가 같더라도 가격이 차이가 크게 나는 경우가 많이 있기 때문에 세법상 실제 거래가액이 없다고 판단하고 고시한 개별주택가격을 증여재산가액으로 보는 것이 일반적이다.

따라서, 거래가액이 동일하게 15억원인 아파트와 단독주택을 증여할 경우 증여평가 금액에는 큰 차이가 발생한다. 아파트는 증여세를 산출할 때 매매 실거래가액을 적용, 실거래가액이 15억원이라면 증여재산가액을 15억원으로 평가하지만, 단독주택은 개별주택가격이 약 9억원 정도로 저평가되어 있어, 같은 거래가액이지만 증여세는 약 2.2억 정도 차이가 난다.
결론적으로 동일한 가치를 가진 자산도 어떤 재산을 증여하느냐에 따라 세금 차이가 발생할 수 있기 때문에 저평가된 재산을 먼저 증여함으로써 향후 발생할 재산가치 상승 분을 자녀가 누릴 수 있도록 하는 것이 좋다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 2019년 3월호>'에 게재된 기사입니다.

KEB하나은행 상속증여센터 세무자문위원