[주목 이 지역] 상가 임차인이 알아야 할 임대차 계약 팁은?

[한국금융신문 서효문 기자] 지난해 상반기 서울시 상가임대차분쟁조정위에 접수된 임대차 분쟁 건수는 총 72건. 이는 전년 동기 대비 118% 증가한 수치다. 유형별로는 권리금(36.8%)이 임차인과 임대인 갈등 원인 중 1위를 기록했고, 임대료 조정(15.0%)과 계약해지(13.5%) 등도 뒤를 이었다. 이에 따라 지난해 9월 상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간 연장 등을 내용으로 하는 ‘상가건물 임대차보호법 개정안’이 통과됐다.

계약갱신요구권 행사기간 5년 → 10년 증가

개정된 법률안의 주요 내용은 다음과 같다. 우선 상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장해 임차인에게 안정적인 영업권 보장하는 데 있다. 계약 종료 3개월 전부터 종료 시였던 상가임차인의 권리금 보호기간도 계약 종료 6개월 전부터 종료 시로 연장해 권리금 회수기간을 늘렸다. 권리금 보호대상에 대규모 점포인 ‘전통시장’ 상가임차인도 포함해 권리보호의 사각지대를 줄였다. 상가임대차분쟁조정위원회 또한 신설(상가임대차분쟁조정위원회 신설 규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행)해 상가임대차 관련 분쟁을 보다 손쉽게 해결할 수 있도록 했다.
법안이 개정됐지만, 임대차 계약에서 임차인이 살펴봐야 할 문제는 많다. 우선 상가를 계약할 때 건축물대장을 통해 위반건축물 등록은 없었는지, 상가건물 용도 시설에 업종이 적합한지 확인해야 한다. 건축물대장상 면적과 실면적을 비교해 확인할 필요도 있다. 신축 상가는 완공 후 시행자나 분양대행사가 MD(merchandising)를 통해 상가 구획을 쪼개는 등 재구성하면서 임차계약서상 실면적과 차이가 발생하는 경우도 있어서다. 더불어 임대차계약이 종료될 때를 대비해 원상복구 범위를 미리 검토하고 임대인과 협의하는 것도 필요하다. 임대차 계약 후에는 최대한 신속히 사업자등록을 신청하고 확정일자를 받아 놓는 것이 좋다.

권리금 계약을 체결할 때는 임대인 의사를 확인한 후 권리금을 지급하고 본 계약의 체결 여부에 따라 지급한 권리금 반환 등의 내용을 포함해 약정한다. 임차인은 계약기간 중에는 3기 차임액을 연체하지 말아야 한다. 연체한 임대료 금액의 합계가 3개월분에 달하면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고 임대차기간 10년을 보호받을 수 없다. 임대인에게 임대차계약을 해지할 수 있는 해지권한을 주게 되는 셈이다.

세입자의 계약갱신 요구는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 내용증명 등으로 요구해야 계약갱신 10년을 보장받게 된다. 임대인과 임차인이 ‘권리금을 주장할 수 없다’란 신규임차인 주선포기 특약을 해도 상가건물임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 대부분 효력이 없다.

계약종료 전에는 계약기간 중 투입된 상가 수리비용, 부속물 비용 등을 임대인과 정산하거나, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규 임차인을 주선해야 권리금을 보호받을 수 있다는 점도 잊으면 안 된다.

100가구 이상 민간 임대주택 임대료, 3% 이상 인상 어려워
한편, 100가구 이상 민간 임대주택의 경우 올 2월부터 3% 이상 임대료 인상이 어렵다. 국토교통부는 최근 해당 아파트 연간 임대료 증액 한도를 물가 인상률에 따라 결정하는 ‘민간임대 주택에 관한 특별법’ 시행령 및 시행규칙이 입법 예고했다.

새 시행령은 100가구 이상인 민간임대 주택의 경우 해당 시·도의 ‘주거비 물가지수’ 변동률 내에서 임대료를 올리도록 했다. 주거비 물가지수는 통계청이 발표하는 소비자물가지수 중 주택 임차료, 주거시설유지보수비, 기타 주거 관련 서비스 지수의 가중치를 계산해 산정하는 수치로, 오는 2월부터 국토부가 공개할 예정이다. 법률이 적용된다면 임대료 증액한도는 2~3%선이 될 것으로 보인다.

※ 본 기사는 한국금융신문에서 발행하는 '재테크 전문 매거진<웰스매니지먼트 2019년 1월호>'에 게재된 기사입니다.

서효문 기자 shm@fntimes.com