서울 주택가격 추가 상승할 것..금리동결 집값 상승 촉매 - 교보證

[한국금융신문 장태민 기자] 교보증권은 "서울의 주택 공급 부족은 사실이며 정부의 부동산 시장 안정화 노력에도 불구하고 서울 주택 가격은 추가 상승할 것"이라고 전망했다.

백광제 연구원은 5일자 보고서에서 "정부의 지난 규제들은 실제 주택 가격 상승 원인 해결과는 거리가 먼 방향으로 진행 중"이라며 이같이 밝혔다.

백 연구원은 규제로 인해 공급 부족 지역에 대한 공급 축소, 입주물량 과잉 우려 지역에 대한 공급 확대 등 시장 양극화 결과가 초래됐다고 분석했다.
실질 입주물량 고려시 서울은 절대 공급물량이 부족하다고 진단했다.

그는 "2018년 전국 45만세대의 역대급 입주 물량에도 불구하고 실질적인 입주물량인 ‘입주물량-재정비’ 적용시 서울은 2015년 이후 4년 연속, 누적 3만 8,864세대의 공급 부족을 기록 중"이라고 분석했다.

구도심내 수급 균형인 ‘재정비입주–재정비’는 ‘2011년 이후 8년 연속 공급 부족 상태라고 지적했다.

서울은 누적 6만 9,398 세대 공급 부족으로 전국에서 가장 극심한 도심 공급 부족 상태라고 진단했다.

규제에 따른 서울지역 공급 부족 고착화는 수도권 물량 공급으로 해소가 불가능하다고 풀이했다.
백 연구원은 "재정비 멸실에 의한 공급 부족은 재건축 진행과정에서 적절한 사업성 증가 허락시 일반 분양 증가로 해소 기간을 단축하는 것이 가능하다"면서 "하지만 현재 규제는 재건축 공급 지연 및 일반 분양 축소를 유발하고 있다"고 밝혔다.

그는 "서울 도심은 공급 부족이 고착화되고 있다"면서 "반면 서울을 제외한 수도권 지역의 공급 물량은 충분하다"고 설명했다.

결국 서울지역 공급 부족을 수도권 공급 확대로 해결하기는 어렵고, 양극화를 심화시킬 가능성 높다는 것이다.

여기에 신규 주택담보대출 금리 하락은 도심 주택 가격 상승을 이끌 것으로 봤다.

그는 "가계 부채 증가와 대출 금리 상승에도 불구하고 주택담보대출 연체율은 최저 수준"이라며 "반면 연내 기준금리 동결이 유력시 되는 상황에서 금리 인상이 선반영된 신규 주택담보대출 이자는 하락이 예상된다"고 분석했다.

그는 "이는 시중 유동성의 부동산 시장 유입을 유발해 도심내 주택 가격 추가 상승을 이끌 것"이라고 전망했다.

장태민 기자 chang@fntimes.com