8·2 부동산 대책 후, 시장은 어디로 가고 있을까

[한국금융신문 김민정 기자] 지난 8월 2일 문재인 정부의 두 번째 부동산 대책인 실수요자 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안이 발표됐다. 6·19 부동산 대책 발표 이후 서울과 세종, 부산 등 일부 지역의 부동산 시장이 계속 과열되자 초 강력 부동산 규제 폭탄을 쏟아 부은 것이다. 새롭게 발표된 8·2 부동산 대책의 주요 내용과 향후 전망을 살펴본다.

8·2 부동산 대책, 어떤 내용을 담았나
시장에서는 거래·세금·대출 3가지를 꽁꽁 묶는 ‘사상 최대 규제’라는 반응이 나온다.
작년 11·3 대책부터 만지작거리던 투기과열지구 카드를 꺼내 들었는데 한층 더 업그레이드 됐다. 서울 25개구 전 지역과 경기 과천, 세종시가 투기과열지구에 포함됐고, 서울의 강남 4구와 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 11개구와 세종시가 투기지역에 포함됐다.
양도세 강화의 경우 청약조정대상지역에 대해 양도세 1주택 비과세 요건 강화(2년 보유+2년 거주), 다주택자 양도세 강화(2주택+10%p, 3주택+20%p, 장기보유특별공제 배제), 분양권 양도세 강화(분양권 일괄 50%)를 했다.
재건축과 재개발은 재건축초과이익환수제 내년 적용을 못박았고, 투기과열지구에서 재건축뿐만 아니라 재개발 분양권도 소유권이전등기 시까지 전매제한을 적용했으며, 재당첨 제한도 강화했다.
대출은 투기과열지구와 투기지역에 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율) 40%가 적용되고, 주택담보대출이 1건 이상인 세대는 30%가 적용되며, 투기지역에는 세대당 1건의 대출만 허용된다.
그리고 눈에 띄는 것이 투기과열지구에서 3억 원 이상 주택거래 시 자금조달 및 입주계획을 신고 의무화한 주택거래신고다.

무엇보다 이번 대책은 부동산 과열과 풍선효과까지 차단하기 위해 양도세, 대출, 청약, 재건축, 재개발, 주택거래신고 등 동원할 수 있는 수요억제 카드를 다 꺼내면서까지 투기과열지구 투기지역, 청약조정대상지역에 적용함으로써 최근 문제가 되던 다주택 갭투자자들을 잡는 동시에 공급확대정책을 제시, 공급불안 요소를 제거하기 위해 적극 노력했다.


“일단은 지켜보자” 관망세 지속 8·2 대책에 대한 반응은 지역에 따라 조금씩 다르게 나타나고 있다. 8·2 대책이 워낙 범위가 넓고 여러 규제가 겹쳐 있기 때문에 당분간은 주택거래가 줄면서 시장이 침체할 것이라는 전망이 우세하다. 그만큼 이번 규제가 엄격하고 포괄적이라는 얘기다. 더구나 6·19 대책처럼 약효가 금방 끝난다면 보유세 인상, 분양가상한제 부활과 같은 정부의 추가 규제가 나올 가능성도 높다.

전문가들 가운데선 8·2 대책을 두고 상반된 전망과 보완책을 요구하기도 한다. 이번 규제로 부동산 경기가 너무 침체하는 것 아니냐는 전망과 이와는 정반대로 공급 대책이 없어 오히려 집값이 더 오를 것이라는 전망도 엇갈린다.
올해 하반기부터 2019년 1분기까지 매 분기 10만 가구가 넘는 아파트의 입주가 예정되어 있는 상황에서 전방위적 수요억제책이 자칫 주택시장 전반을 냉각시켜 거래가 끊기는 현상을 불러올 수도 있다는 것이다.

또한 시중 유동자금이 여전히 풍부한 상황이어서 풍선효과가 나타날 수 있다는 지적도 있다. 규제가 느슨한 서울 인근 수도권 신도시로 수요가 이동하는 등 대책 사각지대로 유동자금이 몰릴 수 있다는 얘기다. 대표적인 곳이 분당·일산·평촌 등 수도권 1기 신도시다. 실제로 분당 등지에선 8·2 대책 이후 서울 등 타 지역 사람들의 매수 문의가 늘고 있다.


갭투자자 스트레스는 커질 전망
하지만 8·2 부동산 대책 발표로 단기 수익을 기대하던 갭투자자의 머릿속은 복잡해졌을 것이란 전망이 우세하다. 이번 대책에 따라 내년 4월부터 2주택 이상 다주택자는 조정대상지역의 주택을 팔 때 양도세를 더 내야 하기 때문이다.
3년 이상 보유 시 보유 기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제받던 장기보유특별공제도 더는 없다. 하반기 대출금리 인상 가능성도 논의되면서 세금과 대출이자를 제하면 갭투자의 매력은 크게 떨어진다.

한 인터넷 포털사이트의 부동산 정보공유 카페에서는 갭투자의 향방을 놓고 ‘이번 정책으로 실수요자들이 나서지 않아 보합세가 계속되거나 하락하는 단지가 나오면 그때부터 대출을 많이 끼고 갭투자에 나섰던 사람은 잠이 오지 않을 것’이라는 의견이 나왔다. 전문가들도 이번 대책이 투기 수요를 단기적으로 잡는 데 상당한 실효성이 있을 것이라고 평가했다.

집값이 안정되고 다주택자가 매물을 내놓는다고 실수요자가 반색하는 것은 아니다. 서울시 전체가 투기과열지구로 지정되면서 대출길이 막혔기 때문. 8월 중순부터 투기과열지구 및 투기지역은 LTV, DTI가 기존 50%에서 40%로 줄어든다. 또 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 가구원이 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV, DTI가 10%p씩 강화된다. 심지어 투기지역 내 이미 주택담보대출이 1건 있는 세대는 추가 대출을 받을 수 없다.


가을 이사철이 분수령 될 듯
한편 공급 부족으로 집값이 오르는 것이라 부동산 대책으로는 막을 수 없다는 지적이 나오자 정부는 오는 9월 이에 대한 공급 방안을 내놓기로 했다. 8월 8일 국회에서 열린 원내대책회의에서 더불어민주당 김태년 정책위의장은 “2019년 이후 실수요자를 위한 주택 공급에 차질이 없도록 공적 임대주택 17만 호 공급 방안과 신규 주택 공급 방안, 5만 호 신혼부부 희망타운 등을 다음 달 추가 발표할 것”이라고 밝혔다.

그러나 이번 대책으로 집값 안정이 언제까지 이어질지는 미지수다. 몇 달 동안은 거래절벽이 예상되고, 특히 재건축은 가격이 더 떨어질 개연성이 높다. 그러나 이것도 길면 6개월이지, 공급이 부족한 상황에서는 수요를 억제한다고 집값을 잡기 어렵다.
이번 정부가 집값 안정에 강한 의지를 보이고 있지만 정권이 바뀌면 상황이 더 나빠질 수도 있다는 전망이 나오는 것도 이 때문이다.

김민정 기자 minj@fntimes.com