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[P2P금융 새바람인가 독인가④-2] 고위험 부동산PF에 쏠리는 P2P

전하경 기자

ceciplus7@

기사입력 : 2017-09-30 15:48 최종수정 : 2017-10-17 23:20

시공사 등 이해관계 복잡·대부분 후순위 위험성 고려해야

△자료 : (위)금융감독원, (아래) 각 사 홈페이지 완료된 상품

[한국금융신문 전하경 기자] P2P금융 업체는 2016년 급격히 성장했다. 초기에는 개인 신용 대출 업체, 부동산 전문 업체로 양분화됐으나 각 업체들은 회원모집과 시장 확대를 위해 부동산PF 상품을 출시하기 시작했다. 이로 인해 현재 P2P금융상품은 부동산PF 상품 비중이 가장 많으며, 신규 진입 업체도 부동산PF 전문 P2P업체가 대부분이다. 부동산PF도 공사대금, 태양광, 호텔, 빌라 등 다양화되고 있다. 수익률이 높아 투자자들의 선호도도 높아지고 있다. 하지만 부동산PF는 시공사, 금융기관, 분양률 등 이해관계가 복잡하고 고려해야 할 사항이 많아 위험을 사전에 감지하기가 어렵다.

30일 한국P2P금융협회에 따르면, 8월 기준 54개 회원사 유형별 누적 대출액 중 부동산 PF가 4469억원으로 가장 많았으며, 신용대출이 3261억원으로 그 뒤를 이었다. 부동산 담보도 3007억원으로 부동산 관련 상품이 인기가 많았다.

부동산PF 상품은 부동산 개발 사업으로 빌라, 아파트 단지, 상가 등을 토지 매입부터 공사 완공 분양까지 포함하는 상품이다. 금융기관은 해당 부동산PF를 시행하는 시공사에 대출을 시행한다. P2P업체들도 부동산PF에 뛰어들었다.

상품유형은 공사자금대출, 자산운용 펀드, NPL로 나눌 수 있다.

공사자금대출은 빌라, 상가단지, 아파트단지 등 공사에 필요한 자금을 모집하는 상품이다. 공사자금 대출을 아직 완공되지 않은 상태에서 대출을 실행해주는 상품이다. 보통 P2P업체가 대출을 시행할 때는 토지 매입이 완료된 상태에서 공사에 필요한 자금을 마련하고자 대출을 받으며 대부분 P2P상품이 이 단계에 해당한다. 대부분 타 금융기관 대환대출로 P2P업체 대출금을 상환하게 된다.

해당 단계에서는 시공사가 부도가 나거나 완공 후 대환대출이 이뤄지지 않았을 경우 상환이 불가능하다는 위험을 안고 있다.

P2P업체들은 대출의향서 확보하거나 분양수입, 근저당권 설정, 토지담보 설정으로 정상상환이 이뤄지지 않을 경우 자금확보 방안을 제시하고 있다.

금융감독원은 공사 단계에 따라 상환계획이 타당한지 확인해야 한다고 지적했다. 특히 금융기관 대환대출의 경우 해당 사업의 미래가치를 보장하지 않아 대출이 거부될 확률이 높다. A사는 3개월의 단기 상품이었으나 분양률이 이뤄진 후에 대출을 받을 수 있게돼 상환이 미뤄지기도 했다.

금융감독원은 "금융권 대출의향서가 대출승인을 담보하는 것은 아니며 사업성이 악화될 경우 대출이 거부될 수 있다"고 밝혔다.

공사가 진행되지 않는 경우도 있다. B사는 공사자금 모집 상품으로 투자자를 모집했으나 상환기간에 공사가 전혀 이뤄지지 않아 상환이 지연되고 있는 상황이다.

분양이 이뤄지지 않을 위험성도 존재한다. 분양이 되지 않더라도 가짜로 분양한 뒤 대출을 받으면 분양을 취소하는 '꼼수'고 많다.

금융권 관계자는 "부동산PF는 완공된 뒤 분양률이 중요 요소인데 돈을 주고 가족을 분양시키는 가짜 분양이 많다"며 "리스크를 줄이기 위해서는 분양자를 확인하며 실질 분양률은 파악해야 하는게 중요하다"고 말했다.

NPL은 공사가 완공되지 않아 '부실'된 사업을 재개하기 위한 것으로 NPL채권 매입 자금을 대출로 하는 경우다 많다. 이 경우에도 NPL이 완공됐을 때 예상 수익성을 꼼꼼히 판단해야 한다.

리스크가 많아 자산운용 펀드가 대안이 되기도 한다.

자산운용 P2P 펀드 상품은 P2P업체가 만든 상품을 자산운용이 심사한 후 해당 상품에 대한 자금 모집을 위한 펀드를 조성하는 상품이다.

프로핏 관계자는 "P2P업체가 상품 설계할 때 심사하고 자산운용이 한번 더 심사하게 되면서 2중으로 심사하는 효과가 있다"고 말했다.

부동산PF는 부동산 경기 영향을 많이 받고 이해관계가 복잡해 신중해야 한다고 말한다.

P2P업계 관계자는 "부동산PF가 수익률이 높은 이유는 그만큼 리스크가 크기 때문"이라며 "위험요인을 감안해야 한다"고 말했다.

해당 업체가 평가 전문성을 가지고 있는지, 협회 회원사인지, 금융위 등록 업체인지 확인하는 것도 리스크를 줄일 수 있는 방법이다.



전하경 기자 ceciplus7@fntimes.com

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