예정 PF사업…수도권 가격추세에 ‘흔들’

예정사업 PF(Project Financing)에 대한 중요성이 부각되고 있다. 이는 장기 지연되고 있는 예정 PF가 많아짐은 물론 부동산경기 침체와 더불어 연체율까지 동반 상승하고 있기 때문인 것으로 보인다. 한국신용평가는 PF지급보증에 대해 개별사업의 위치나 발생시점에 따라 현저한 차이가 발생함에 따라 예정 PF리스크가 중요하다고 판단, 예정 PF주택사업의 세분화된 분석이 필요하다고 주장했다. PF 지급보증은 2010년부터 감소했지만, 대여금 및 순차입금 증가를 감안한 실질적인 감소 폭이 작고, 장기 지연된 예정 PF가 많을 뿐만 아니라 연체율도 상승하고 있어 질적인 측면은 오히려 저하된 바 있다.

여기에 총 PF의 2/3 정도가 예정사업지로 구성돼 있으며, 사업성이 양호한 PF사업장이 선별적으로 분양된 점과 지연에 따른 금융비용이 누적된 점을 감안할 때 예정사업 PF 리스크는 증가한 것으로 보인다. 심지어 수도권 분양환경은 여전히 비우호적이었다. 공식적인 주택가격지수와는 달리 한신평이 조사한 비교대상 아파트의 가격은 크게 하락한 것으로 나타났다. 지방의 주택 가격은 대체적으로 상승했지만 예정 PF잔액의 77%가 집중된 수도권의 하락폭은 큰 것으로 집계됐다.

한신평 평가2실 건설팀 관계자는 “그 동안 정성적 요소로 반영해 온 예정 PF위험을 정량화함으로써 업체별 예정사업 Risk의 비교가능성을 제고했다”며 “추정손실을 선 반영한 재무구조를 평가 시에 활용할 계획이다. 또한, 주택가격 변동에 따른 사업장의 영향도 지속적으로 모니터 할 것”이라고 덧붙였다.
◇ PF 대출 감소 크지 않고, 질적으로 저하

부동산 경기가 둔화됨과 동시에 PF리스크에 대한 우려가 확대되면서 2008년 하반기부터 PF대출 규모의 증가세가 둔화된 것으로 나타났다. 과거 PF는 외환위기 이후 국내에 도입되기 시작했다. 건설회사 입장에서는 시공과 시행의 분리를 통해 장부상으로 대규모 부채를 인식하지 않으면서 주택사업을 추진할 수 있어 PF사업은 주택사업의 주된 형태로 자리잡게 됐다.

문제는 초기 PF사업으로 성공한 건설사들이 경쟁적으로 PF사업에 참여함과 동시에 이후 부동산 경기가 침체됨에 따라 건설업계의 자금조달이 힘들어 지면서 문제는 본격화 됐다.

2007년부터 지방을 중심으로 미분양이 축적되기 시작하면서 사업에서 창출된 현금으로 PF차입금이 상환되지 못하는 사업장이 다수 발생했으며 예정주택 사업의 분양성과 불확실성이 점증하면서 건설업계에 대한 금융권의 EXPOSURE 축소가 본격화됐다. 때문에 2008년 글로벌 금융위기의 발생과 동시에 한동안 신규 주택사업 추진이 힘들어져 이 시기를 기점으로 PF대출 규모의 증가추세가 둔화됐다. 그 결과 초기 PF시작부터 2009년 말까지 100조원을 상회하던 PF잔액이 2011년 3월 말에는 82조원까지 감소했다.

하지만 전문가들은 2008년 이후 한국자산관리공사와 연합자산관리공사에서 총 7조 5500억원과 영업정지된 저축은행의 PF잔액이 2011년 3월 말 PF대출 잔액에서 제외된 점을 감안했을 때 실제 PF대출 감소 규모는 통계상의 금액을 밑돈다고 판단한다. 또한 부실채권의 매각 등에도 불구하고 연체가 발생한 채권 규모는 2008년 3조 6000억원에서 2011년 3월 말 7조 2000억원으로 동기간 동안 PF질적 측면이 오히려 저하된 것으로 보인다.
◇ 건설사 PF부담, 수도권 주택가격 추세에 좌우되나

한신평이 신용등급을 보유하고 있으면서 예정주택 PF가 있는 20개 건설사의 PF예정사업지를 대상으로 부실 정도에 대한 스트레스테스트를 실시한 결과 위험도가 큰 것으로 내다봤다. 여기에 2008년 이전에 집중된 예정주택사업의 절반 이상이 수도권에 몰려있어 해당 지역에 대한 건설사의 PF부담이 더욱 클 것으로 전망된다.

건설사의 총 PF규모는 현재(2011년 9월 말 기준) 22조 5000억원으로 총 건설사 PF의 약 26%에 해당한다. 분석대상 건설사의 PF추이 및 자본 역시 최근 몇 년 사이에 급감한 것을 확인할 수 있는데, 2009년 말 30조원이었던 PF추이가 2년 뒤인 2011년 9월 말에는 22조 5000억원으로 약 25%에 해당하는 7조 5000억원이 빠져나갔다. 자본, 매출대비 PF규모도 2008년 각각 124%, 54%에서 2011년 9월 말에는 79%, 39%로 축소된 것을 확인할 수 있다. 〈그래프 참조1〉 물론 장단기 대여금 총액이 2008년에 비해 2011년에는 5조원 가량 증가했고 순차입금도 2009년 대비 5조 2000억원 증가했지만 전문가들은 여전히 부정적이다.

이에 대해 한신평 관계자는 “분양에 따른 PF 자연감소 분 외에도 예정주택사업에 대한 통제력 강화와 불확실성 제거를 위한 전략적 판단 또는 PF 차환 과정에서의 비자발적 요인에 의한 건설사의 대지급이나 이자대납이 PF감소에 상당 부분 기여하였음을 반증하고 있다”며 “PF규모의 감소만큼 건설사의 주택사업 위험도가 경감된 것으로는 해석될 수 없다”고 설명했다. 예정주택사업의 경우 사업지연에 따른 금융비용 추가는 사업성을 더욱 훼손시키는 요인이 될 뿐 아니라 사업추진 일정이 확정되지 않는 경우도 많아 PF만기도 짧게 구성돼 있어 차환위험도 상대적으로 큰 것으로 밝혀졌다. 이 같은 예정사업의 지역적 구성을 보면, 수도권의 비중이 77%에 육박했으며 용인, 수원, 화정, 오산, 평택으로 이어지는 경기남부 지역의 비중이 전체 31%를 구성하고 있다. 연도별로 봤을 때 수도권 분양경기 침체가 본격화되기 이전인 2008년 이전에 참여한 사업의 비중이 86%를 차지했으며 연도별, 지역별 구성을 모두 종합 해봤을 때 2008년 이전 수도권이 예정사업의 약 65%로 구성돼 있었다.
결국, 총 PF의 2/3정도가 예정주택사업으로 구성돼 있고 예정사업의 사업성이 상대적으로 취약해진 상황인데다가 사업지가 대부분 수도권 지역에 밀집해 있어 건설사의 PF부담은 수도권의 주택가격 추세에 크게 좌우되는 상황이다. 실제, 지역별·연도별 PF구성 확인 결과 2007년부터 2008년 사이에 서울, 인천, 경기지역인 수도권에 각각 26개, 22개로 분포돼 2007년에만 50%가 넘는 구성비를 기록했다. 〈표 참조〉

◇ 지역별 분양환경, 수도권 여전히 비우호적

앞서 언급한 바와 같이 예정PF사업 대부분이 수도권에 몰려있어 전문가들은 이에 대해 우려의 목소리를 높이고 있다. 지방의 경우 2010년부터 주택가격 추이가 상승세를 보이고 있지만 수도권 아파트의 가격은 리먼사태가 발생한 2008년 하반기부터 급격히 떨어지다가 2009년 상반기에 반등했다. 하지만 수도권 아파트가격 상승은 일시적인 현상에 불과해 2008년 이후 전반적으로 주택가격이 꾸준히 하락하고 있어 이 부분에 대한 전문가들의 우려가 높은 것으로 판단된다.

수도권의 부동산 가격의 하락세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 한신평이 부동산 114 가격정보를 활용해 비교적 최근 준공된 대규모 단지 중 가격조사 기준시점인 2007년 이전에 입주한 아파트의 매매가격 자료를 분석한 결과, 2007년과 비교해 현재 가격이 각각 9%, 17% 하락한 것으로 조사됐다. 경기지역의 경우 마찬가지. 서부, 동부, 남부의 가격이 2007년에 비해 현재 각각 26%, 11%, 17%가 떨어져 수도권의 주택가격이 꾸준히 하락하고 있는 것을 확인할 수 있었다.

◇ 수도권 공급대기물량은 풍부해 주택부족 현상 희미

이 같은 수도권 부동산 침체는 수급의 문제 때문인 것으로 보인다. 전문가들은 수도권 부동산경기 침체는 부동산 수급에 영향을 미치는 보금자리주택, 도시형생활주택 등 공급요인과 소득대비 높은 집값, 인구구조 변화 및 가격하락 기대심리 등 수요요인이 복합적으로 작용한 결과라고 보고 있다. 그들은 수도권의 미분양 수와 주택보급률이 지방보다 유리한 상황 임에도 불구하고, 이러한 요인들로 인해 잠재수요가 유효수요로 연결되지 못하는 것이 이유라고 설명한다. 보급률이 떨어진다고 해서 주택이 부족한 상황은 아니다. 공급측면을 살펴보면 2008년 이후 수도권 평균 분양물량이 2000년부터 2007년 동안의 수도권 아파트 평균물량을 밑도는 12만 2000호에 그치고 있어 일각에서는 부족론이 나오고 있기는 하다.

하지만 이에 대해 한신평 관계자는 과거에 비해 확대된 미분양 물량, 도시형생활주택 등 아파트외 공급물량, 신규분양 및 보금자리주택정책 등을 고려할 때 주택공급 부족을 우려할 만한 상황은 아니라고 설명한다. 비록 리스크의 위험은 있으나, 현재 대기물량은 풍부해 앞서 언급한 바와 같이 공급부족의 심화로 주택가격이 상승할 가능성은 제한적일 것으로 보인다. 과거에 비해 수도권 미분양주택이 증가해 주택재고의 여유가 1만 8000세대 정도 확대됐으며 도시형 생활주택사업 활성화의 영향으로 2011년 중 수도권 내 아파트 외 주택착공실적이 8만 7282세대를 기록한 바 있다.

국토해양부 역시 보금자리주택의 안정적인 공급을 위해 2012년 중 수도권에서 10만호의 보금자리 주택 공급을 목표로 하고 있어 분양대기 물량도 풍부한 실정이다. 또한 주택수요를 가구수 증감과 멸실주택 물량으로 제한한 가정하에서 2012년 중 주택수요는 약 18만 가구로 추정되고 있다. 이처럼 전문가들은 주택수요를 분석할 때 소득증가에 따른 주택수요 증가를 제외해 수요가 다소 과소 추정된 측면이 있으나, 수도권의 소득대비 주택가격이 상대적으로 높게 형성돼 있어 소득증가가 주택수요에 미치는 영향은 당분간 크지 않을 것으로 보고 있다.

또한 한신평 관계자는 “민간분양이나 보금자리주택 사업이 계획대로 이루어지지 않을 가능성이 존재하고 소득증가에 따라 주택수요가 증가할 여지는 있다”며 “수요대비 공급의 여유가 충분하여 현 상황에서 공급부족의 심화로 주택가격이 상승할 가능성은 제한적일 것”이라고 판단했다.

                          〈 지역별/연도별 PF구성 〉
                                                                 (단위 : 건)



임건미 기자 kmlim@fntimes.com