FNTIMES 대한민국 최고 금융 경제지
ad

[집중분석] 부동산PF 선진화로 금융시장 안정

고재인

webmaster@

기사입력 : 2009-11-25 21:31

2010년 부동산 시장 전망

  • kakao share
  • facebook share
  • telegram share
  • twitter share
  • clipboard copy
[집중분석] 부동산PF 선진화로 금융시장 안정
경기회복 변수, 환율.유가.금리 등 3대 요인

세계각국 출구전략 2010년 본격 도입될 듯

건설사 위기 재발우려 기준금리 인상 신중

경기회복기에 접어들고 있는데도 불구하고 내년도 부동산시장의 회복은 지연될 것으로 우려되고 있다.

이에 따라 기준금리 결정시 부동산 시장을 고려해야하는 출구전략의 시기와 강도를 조절해야 하며 토지은행제도를 통한 택지비축 확대, 부동산PF 구조의 선진화를 통해 주택공급 활성화와 건설업체 및 금융시장 안정화를 도모해야 한다는 주장이 나왔다.

GS건설경제연구소 이상호 소장은 ‘2010년 부동산 시장 전망’이란 보고서를 통해 이같이 설명했다.

이에 따라 본지는 이 보고서를 통해 내년도 금융시장에 미칠 부동산 시장 전망을 살펴봤다.

◇ 세계 경기 2011년부터 본격적인 회복기

이 보고서는 올 상반기에 최악의 경기침체에서 탈출했으며, 2011년 이후부터 본격적인 회복이 기대된다고 설명했다. IMF(국제통화기금)는 2010년 세계 경제 성장률을 3.1%로 전망했다는 것.

이 소장은 “2010년 중반 이후 경기재침체(Double-Dip)에 대한 우려가 고조되고 있다”고 말했다.

특히, 미국 부동산시장은 2010년 하반기 이후에나 회복할 것으로 전망했다.

이 소장은 “2009년말부터 비주거부문 침체 가속화 및 상업용 부동산 모기지의 부실 문제가 노출되고 있다”고 말했다.

또한 이 보고서는 2010년에 각국 정부의 경기부양책이 종료될 것이며 금리 상승이 예상된다고 전망했다. 이를 통해 전세계 자산시장은 위축이 초래될 것이라고 설명했다.

G20국가의 경기부양책 규모는 GDP 대비 2.2% 수준이며 한국은 러시아에 이어 세계 2위라고 분석했다. 주요국 정책금리는 2009년 초 제로 수준으로 책정하고 있으며 2009년 3월부터 글로벌 경기회복이 본격적으로 시작됐다.

이 소장은 “2010년에 각국 정부의 출구전략이 본격적으로 시행시 부동산시장이 위축 될 것”이라며 “주식·부동산 등 자산시장 급등에 대한 우려와 출구전략의 시행 시기의 강도가 중요하다”고 말했다.

주요국 정부의 출구전략은 경기회복 정도에 따라 내년부터 본격적으로 시작될 것으로 보이고 있다.

미국은 유동성 공급 프로그램의 기한을 설정하고 필요에 따라 연장하고 있으며 은행에 대한 기한부 대출의 입찰한도를 축소하고 일본은 국채 REPO(환매조건부채권) 잔고 및 CP매입잔고를 축소할 것으로 보이고 있다.

EU는 1년물 유동성 공급 프로그램의 기한도래시 종료하고 EU 27개국 재무장관 ‘출구전략 4대원칙’에 합의했다. 이는 늦어도 2011년까지 경기부양책을 종료하고 협의내용을 토대로 각국 출구전략을 마련한다. 또한 재정적자를 연간 GDP 대비 0.5% 이상 축소하고 생산성과 장기투자를 높이는 경제 구조개혁을 추진한다는 내용이다.

◇ 출구전략 내년 본격화에 건설사 유동성 위기 재발 우려

이 보고서는 2010년에 국내 경제성장과 부동산시장에 환율, 유가, 금리 등 3대 변수의 영향이 크게 작용할 것으로 전망했다.

원달러 환율은 2010년 1000∼1100원대로 하락할 것으로 보이며 2010년 유가는 배럴당 85불 내외가 예상되고 특히 2010년 초에는 기준금리 상승이 예상된다는 것.

또한 가계부채와 내년부터 시행될 것으로 보이는 출구전략도 시행될 전망이다. 이밖에 글로벌 금융위기 이후 미뤄왔던 기업 구조조정이 가시화 될 것으로 보여 건설사 유동성 위기가 재발될 것으로 우려되고 있다.

한편, 부동산 시장은 수도권 중심으로 회복세를 보일 것으로 보이지만 제한적이라고 분석했다.

실질아파트 가격지수는 2009년 1월부터 재상승될 것으로 보이고 있다. 서울 강남아파트는 10월부터 재건축 아파트 중심으로 가격 조정이 시작됐고 기존 재고주택에 대한 매수세는 제한적이어서 향후 가격조정이 예상되고 있다고 설명했다.

또한 지역별로 가격 상승과 하락지역이 혼재하고 있으며 2010년 이후에도 지역별 격차가 심화될 것으로 전망했다.

연소득 대비 주택가격비(PIR), 매매/전세비율이 높아 주택수요 회복은 제한적이라고 설명했다.

이 소장은 “LTV, DTI 규제강화로 올해 하반기부터 주택담보대출 규모도 축소되고 있다”며 “전세가격 상승에도 불구하고 높은 매매/전세비율로 매매시장 활성화가 한계에 이르렀다”라고 말했다.

또한 주택건설 인허가 실적은 지속적으로 감소하다가 올해 9월부터 재상승하고 있다고 설명했다. 2009년 9월 이후 수도권 분양실적이 급증하고 있으며, 11월에 전년대비 88% 수준으로 회복되고 있는 것. 특히 경기도 및 인천시의 분양 실적이 급증하고 있으며 분양주택에 대한 DTI 적용 배제 및 양도세 감면 종료를 앞두고 올해 말 분양이 급증하고 있다고 분석했다.

2010년 수도권 입주물량은 17만호로 올해 대비 13%가 증가할 것으로 전망했지만 여전히 서울시의 경우 분양 및 입주물량 부족으로 2010년 전세난은 지속될 우려가 있다고 분석했다.

이 소장은 “수도권 GB(그린벨트)에 공급되는 보금자리주택, 서울시의 전세가 안정을 위한 주택공급 정책 실행 등에 따라 공급부족 문제는 점진적으로 완화될 전망”이라고 말했다.

아울러 경기후행적인 오피스빌딩 등 비주거부문 건설시장도 상당기간 침체가 지속될 것으로 전망했다. 올해 3분기 서울의 오피스빌딩 공실률은 7.2%로 증가했으며 서울 도심과 강남의 월임대 수익지수도 하락세를 나타냈다고 설명했다.

또한 기업 구조조정시, 일부 대기업을 제외한 상당수 중견건설업체의 상환리스크가 증가하고 부동산PF시장은 신규 발행은 거의 없고 주로 리파이낸싱만 일어나고 있다고 평가했다.

◇ 지역별·평형별 수급불균형 개선 지속 전개해야

이 보고서는 내년에도 부동산 가격의 상승세가 지속될 경우 정부는 금리 인상으로 대처할 것으로 전망했다.

정부는 2008년 하반기 이후 주택경기 부양을 위한 대책의 일부를 종료하고 주택수요를 억제하는 정책으로 전환했으며 내년에는 금리인상을 통해 주택가격 상승세를 억제할 것으로 예상되고 있다.

이 보고서는 경기반등에도 불구하고, 2010년 부동산시장은 회복시기가 지연될 것이라고 전망했다. 따라서 정부는 지역별·평형별 수급불균형 개선노력을 지속적으로 전개할 필요가 있다고 설명했다.

우선 출구전략의 시기와 강도를 조절해야 한다고 강조했다. 경기 부양책 시한 도래시 원칙을 지켜 종료하고 예외적인 부문에 대해서만 연장조치를 취해야 한다는 것. 기준금리 결정시 부동산시장 상황도 고려해야 하며 기업 구조조정을 추진해야 한다고 덧붙였다.

보금자리주택의 경우 민간과 경쟁이 가능하도록 해야 한다고 지적했다.

정부는 보금자리 주택공급 상세로드맵을 제시하고 민간 기업의 중장기 주택공급계획에 반영되도록 해야 한다고 설명했다.

민간아파트와 경쟁이 가능한 수준으로 분양가를 책정하고 이를 통해 발생하는 수익은 저소득층의 주거안정 지원을 해야 한다고 강조했다.

또한 분양가 상한제를 폐지함으로써 부동산 시장 활성화를 이끌어야 한다고 설명했다.

민간주택공급의 장애요인이자 시장경제원리에 부합되지 않는 분양가 상한제를 폐지해야 한다는 것.

아울러 토지은행제도를 통한 택지 비축 확대와 부동산 PF구조 선진화가 필요하다고 강조했다.

이 소장은 “중장기적인 주택시장 안정을 위해 민간건설업체의 미착공 택지도 부동산시장 침체기에는 저가 매수기회여서 향후 주택수급 조절용도로 활용가능하다”며 “또한 현행 부동산 PF구조 상에서는 은행들이 신용보강을 꺼려하고 시공사도 현재와 같은 빚 보증 구도로는 사업추진에 부정적인 입장이기 때문에 부동산PF구조의 선진화를 통해 주택공급 활성화와 건설업체 및 금융시장 안정화를 도모해야 한다”고 말했다.



고재인 기자 kji@fntimes.com

가장 핫한 경제 소식! 한국금융신문의 ‘추천뉴스’를 받아보세요~

데일리 금융경제뉴스 FNTIMES - 저작권법에 의거 상업적 목적의 무단 전재, 복사, 배포 금지
Copyright ⓒ 한국금융신문 & FNTIMES.com

오늘의 뉴스

ad
ad
ad
ad

한국금융 포럼 사이버관

더보기

FT카드뉴스

더보기
[카드뉴스] 국립생태원과 함께 환경보호 활동 강화하는 KT&G
[카드뉴스] 신생아 특례 대출 조건, 한도, 금리, 신청방법 등 총정리...연 1%대, 최대 5억
[카드뉴스] 어닝시즌은 ‘실적발표기간’으로
[카드뉴스] 팝업 스토어? '반짝매장'으로
[카드뉴스] 버티포트? '수직 이착륙장', UAM '도심항공교통'으로 [1]

FT도서

더보기
ad