[금융포커스]부동산신탁사 개발신탁 ‘어쩌나’

불법적 선지급 약정서 체결 등 탈법 성행

“부동산시장 침체로 불가피한 선택” 주장

일부 부동산신탁 전업사가 금융회사들의 불법적 부당 요구가 많은 개발신탁 수주업무 중단을 검토하고 있는 것으로 전해져 논란이 가열되고 있다.
16일 업계에 따르면 부동산신탁사가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 개발신탁 업무를 진행하는 과정에서 분양을 하기도 전에 은행 등 금융사들이 불법적으로 자금을 회수하는 등 탈법적 사례들이 빈번하게 발생하고 있어 이에 대한 우려의 목소리가 높다.

부실PF 사업장이 점차 늘어나고 있는 상황에서 은행 등 일부 금융사의 이 같은 일방적 횡포가 부실 사업장을 양산하고 미분양을 증가시키는 등 부동산 시장 경기침체의 골을 깊게 만들 것이란 우려를 낳고 있다.

A부동산신탁사 관계자는 “일부 은행들이 손해를 보지 않고 수익을 내려는 의도로 선지급 약정서를 원하는 것은 부동산 시장을 넘어 국내 경기침체를 조장하는 일”이라고 말했다.

◇ 실적 위해 대출금 우선상환 약정 체결

이같은 금융기관이 불법적 자금회수는 신탁형 주택사업을 통해 자주 나타난다. 신탁형 주택사업은 분양대금 등 총체적 사업자금을 투명하고 안전하게 관리하기 위해 부동산신탁사가 해당 사업비에 대한 보증을 서고, 시행사를 대신해서 사업 전반을 진행시킨다. 이후 아파트 개발이 완료되면 시공사와 금융기관 등에 적정한 수익을 붙여 투자금을 배분하게 된다.
부동산신탁업계는 이같은 업무를 통틀어 관리형 토지신탁업무라고 한다. 이를 구체적으로 살펴보면 부동산신탁사가 아파트 건설 등 프로젝트 파이낸싱을 진행하는데 대출금리가 낮은 은행을 통해 토지자금을 조달한 위탁사는 분양 수입을 확보한 후 은행의 대출금을 상환하게 된다. 은행으로부터 대출을 받은 자금의 상환순서는 사업필요경비, 공사비, 토지비(PF대출금 상환) 등으로 이뤄지는 경우가 일반적이다.

하지만 최근에는 은행 등 금융사들이 자금을 대주는 조건으로 분양에 들어가기도 전에 PF대출금을 우선상환해줄 것을 강요하고 있는 것으로 알려지고 있다. 특히, 위법 약정서 체결을 요구하는 사례가 확대되고 있다. 금융기관들은 이를 선배당 차원이라며 당연하게 요구하고 있기도 하다. 최근 부동산신탁 시장은 경쟁사 포화상태, 수수료 인하, 수주물량 감소 등 경영환경이 악화되고 있는 상황이다. 따라서 부동산신탁사들은 금융사의 이같은 요구에도 어쩔 수 없이 사업을 진행하게 될 수밖에 없는 구조라고 설명한다.

B부동산신탁사 관계자는 “PF대출금 우선상환의 문제점은 분양 수입이 사업필요경비, 사업비, 토지비의 합계보다 많을 경우 문제가 되지 않지만 적을 경우 문제가 발생한다”며 “PF대출금상환이 사업 및 대출약정서 상의 자금집행 순서중 후순위인지 여부에 따라 개발사업의 차질이 빚어지게 된다”고 말했다. 또 이 관계자는 “선배당은 분양률 등 사업성 및 적기준공가능성을 충분히 확인한 후에 실시되는 반면에, PF대출금 우선상환은 사업성의 확인 없이 무조건ㆍ확정적으로 집행되는 것으로 각기 별개 사안”이라고 강조했다.

◇ 불법적 횡포 지속되면 분양가 상승 등 악영향
PF대출금 상환을 선순위로 할 경우 신탁원본(운용수익을 얻기 위한 기초금액)의 상실과 금융기관의 모럴 헤저드 조장 등으로 거래질서의 훼손이 이뤄질 것이란 지적도 나오고 있다. 또한 이같은 불법 대출 관행이 성행하게 되면 향후 분양가가 올라가게 되고 이는 곧 미분양으로 이어질 수 있다는 문제점도 덧붙였다.

C부동산신탁사 관계자는 “은행들이 불법적으로 PF대출을 상환할 경우 이를 보완하기 위해 금리가 비싼 제2금융권에서 대출을 다시 받게 돼 사업비가 올라가게 되고 향후 분양가 상승의 요인으로 작용한다”며 “또한 사업시행에 차질이 빚어져 시공사의 도산 우려도 커질 것”이라고 설명했다.

이같은 불법적 행위가 지난해부터 증가하고 있어 감독당국에서도 실태조사에 나서고 있다. 금융기관의 횡포가 확산될 경우 공사 미준공 등 민원소지가 크게 발생할 수 있기 때문에 사전 예방차원으로 집중 조사하고 있는 것.

이와 함께 업계에서는 PF대출금의 상환을 후순위로 하는 법규제 개정을 정부에 요청 한 것으로 알려졌다.

A부동산신탁사 관계자는 “PF대출금 선순위 상환은 신탁사 및 수분양자가 부당하게 사업 리스크를 부담하게 돼 부실우려가 증폭된다”며 “따라서 사업 및 대출약정시 자금집행순서를 부동산신탁원리에 맞도록 PF대출금 상환을 후순위로 하는 룰을 설정할 필요가 있다”고 말했다.

김의석.고재인 기자



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