[집중분석] 부동산 경기 수도권 위험 가능성은 낮아

경기침체 주택수요 위축 미분양 증가 등

수도권 인구 장기적으로 증가…수요 기대

서민경제의 침체가 심화되고 있다. 이를 해소하기 위해서는 정부의 적절한 경기부양책이 필요하다는 지적이 나오고 있지만 실효적인 대책이 나오지 못하고 있다는 지적이다.
시중에 자금이 돌지 않고 있어 정부의 각종 대책이 효과를 발휘하지 못하고 있다는 것이다. 따라서 짧은 기간에 많은 자금을 돌게 할 수 있는 부동산 규제 완화로 시장에 자금을 풀 수 있도록 해야 한다는 주장도 나오고 있다.

최근 한신정평가 기업평가3실 곽노경 수석연구원은 ‘부동산시장 동향 및 중장기 전망’이란 보고서를 냈다.

본지는 이 보고서를 통해 현재 국내 부동산 시장의 현황과 전망을 살펴봤다.

◇ 정부 정책 시장 시현까지 장기화

주택미분양 물량으로 살펴본 주택시장 침체 국면은 지방에서 더욱 두드러지고 있으며 주택경기 침체로 인해 최근 주택공급이 상당히 위축되고 있다.
서울, 인천, 경기 지역의 준공후 미분양은 총 미분양 중 5.0%에 불과해 수도권 지역에서의 미분양 누적은 현재로서는 심각한 수준이 아니라는 평가다.

하지만 산업기반이 비교적 견고한 울산 등 극히 일부 지역을 제외한 부산, 대구, 광주 등 주요 지방 광역시와 대부분의 지방에서는 준공후 미분양 물량이 미분양 물량 중 20% 이상을 점할 정도로 주택경기 침체국면이 장기화되고 있다고 평가했다.

또한 2003~2012년간 정부가 목표로 하고 있는 전국기준 연평균 50만호(수도권 30만호) 주택공급이 실제 공급실적 기준으로 2003~2008년간 연평균 40.8만호(수도권 22.9만호) 공급에 머물면서 목표 대비 81.6%(수도권 76.3%)에 그치고 있다.

곽 연구원은 “현재 정부가 부동산시장 활성화 대책을 지속적으로 마련하는 동시에 수도권을 중심으로 진행중인 신도시 건설, 서울 도심에서의 뉴타운 개발 등 공공부문을 중심으로 주택공급 확대를 추진 중에 있다”면서 “하지만 시장에서의 실질적인 주택공급으로 시현되기까지는 다소 시일이 소요될 것”이라고 말했다.
◇ 경기침체로 인한 주택수요 위축 확대

이 보고서는 미분양 물량 증가 원인으로 경기침체로 인한 주택수요 위축으로 꼽았다.

금융시장의 환경악화, 실물경기침체 확산 등으로 인해, 고가의 중대형 주택과 달리 실수요를 중심으로 해 2008년 들어 높은 가격상승률을 보이던 소형 주택의 매매가격도 2008년 10월 이후 하락세로 돌아서는 것을 비롯해 최근 주택가격이 전반적인 하락세를 보이고 있다고 설명했다.

곽 연구원은 “금융시장환경 및 실물경기가 악화돼 당분간 주택경기의 침체가 지속될 가능성이 높다”고 말했다.

정부의 재건축 규제 완화, 한강변 초고층 빌딩 허용 등으로 일부 강남과 여의도 지역을 중심으로 투자수요가 살아나고 지방의 미분양 주택에 적용되던 양도세 감면 혜택이 수도권에도 확대됨에 따라 일부 미분양 물량이 해소되고 있다.

곽 연구원은 “아직은 강남의 일부 재건축 단지를 중심으로 한 국지적인 양상에 그치고 있다”며 “분양가상한제 시행 이전 민간택지에서 공급된 고분양가 물량의 경우에는 주택가격의 추가적인 상승 여력이 크지 않음으로 인해 양도세 감면으로 인한 실질적인 수혜를 기대하기 어려우며 금융권의 리스크관리 강화로 인한 신용경색으로 투자수요 또한 약화되어 미분양 물량의 지속 가능성은 당분간 높은 수준”이라고 말했다.

한편, 주택시장과 밀접한 관계가 있는 지가 또한 2008년 말 급격한 하락 추세를 보이면서 실물경기 악화로 인한 부동산 시장의 침체국면이 본격화되고 있다고 설명했다.

곽 연구원은 “2009년 1월 중에는 그 폭은 다소 둔화됐지만 전월 대비 0.76% 하락하는 한편 전월에 이어 지가가 상승한 지역이 전무하다는 점 등을 감안할 경우 실물경기 침체로 향후 전반적인 수요 위축 국면이 지속될 것”이라고 전망했다.

또한 주택 미분양 물량 증가 원인은 수급 불균형의 원인이 크다고 설명했다. 특히 지방에서 주택이 수요를 초과해 공급되고 있다는 것.

곽 연구원은 지방의 미분양 물량이 수도권에 비해 상대적으로 많은 이유가 수요대비 공급물량이 많기 때문“이라고 설명했다.

중대형 위주의 고가주택 공급물량 확대도 미분양 물량을 증가시키고 있다고 덧붙였다.

중대형 중심의 미분양 물량 누적은 중대형 주택의 경우 단위면적별 분양가가 높아 건설업체의 채산성 확보가 보다 용이함에 따라 건설업체들이 중대형 주택 위주로 시장 수요를 초과해 지방에서 고분양가의 형태로 공급을 집중했기 때문이라고 설명했다.

◇ 수도권 지역 아파트 중심 주택수요는 높아

이 보고서는 실질적인 주택보급상황을 고려할 경우 수도권의 주택공급은 부족한 상황이라고 분석했다. 천인당 주택수를 살펴보면 수도권이 245호 지방은 285호 특히 서울의 경우 230호로 주택수가 매우 부족한 것으로 나타났다.

하지만 수요자들이 선호하는 주택유형이 주로 아파트 또는 단독주택임에 따라 주택유형을 감안한 실질적인 주택수급 상황을 감안할 경우 수도권의 주택 수요는 높은 수준이라고 분석했다.

특히, 서울의 경우 서울시청이 조사한 서울 서베이 2007년에 의하면 서울시민의 아파트 선호도가 70%를 상회하고 있어 주택선호도를 고려한 아파트 공급은 상당히 부족한 수준으로 평가했다. 또한 90% 중반의 높은 자가점유 선호도에도 불구하고 자가점유비율도 서울 44.6% 및 수도권이 50.2% 등을 차지하는 등 지방 59.9% 대비 낮은 수준을 보이고 있다.

곽 연구원은 “수도권 지역에서의 아파트를 중심으로 한 주택수요는 높은 수준인 것으로 판단된다”고 말했다.

◇ 인구수 2018년 정점 감소…수도권은 증가

이 보고서는 장기적으로 총인구가 감소세를 보이지만 수도권 인구는 지속적으로 증가하고 있다고 분석했다.

통계청이 추산한 2030년까지 인구자료를 근거로 할 경우 우리나라의 인구는 2018년 4934만명으로 정점을 나타낸 이후 감소세를 보일 것이란 전망이다. 따라서 인구증가를 고려한 전반적인 주택수요는 2018년을 전후해야 악화될 것이라고 설명했다.

하지만 수도권 지역의 인구는 2000년 2175만명에서 2030년 2632만명으로 지속적인 증가추세를 보일 것으로 예상되고 있다고 전망했다.

반면 수도권과는 달리 지방의 경우에는 인구가 지속적으로 감소할 것으로 예상돼 인구수를 고려한 주택수요가 지속적으로 약화될 것이라고 설명했다.

한편 주요 주택수요 기반인 35~54세 인구의 경우 수도권은 당분간 증가세가 예상된다고 덧붙였다.

주요 주택매입 연령대인 35~54세 인구를 살펴보면 전국적으로 2011년 약 1657만명을 정점으로 감소추세를 보일 것으로 예상했다. 특히 지방은 2009년 810만명을 정점으로 35~54세 인구가 감소할 것이라고 설명했다. 또 부산, 대구, 전북 등 일부 지방의 경우 이미 감소세로 전환된 것으로 파악돼 이 지역의 전반적인 주택수요 회복은 어려울 것으로 전망했다.

반면 서울, 인천, 경기 등 수도권의 경우에는 2017년까지 35~54세 인구가 증가할 것으로 예상돼 2010년 후반까지 주택수요 기반이 안정적으로 유지될 것으로 분석했다.



고재인 기자 kji@fntimes.com