10년 주기 위기설 이겨내고 성장한다

2008년에는 대내·외적으로 미국의 서브프라임 모기지 부실화 사태로 촉발된 금융위기는 리먼브라더스의 도산으로 이어지면서 금융위기는 더욱더 가중되어 세계경계에 큰 충격을 줬다.

이러한 금융위기는 부동산경기에도 커다란 영양을 미쳤으며 이는 건설회사와 금융기관에도 부실로 이어질 가능성이 높아 보인다. 단적으로 2008년 증시는 IMF때의 공포를 느끼게 하며 급격한 하락을 맞았다. 이러한 한파속에 부동산 시장도 용인, 송파 버블세븐등의 지역에서는 반값 아파트가 등장하기 시작했고 부동산PF(Project financing)이 2008년 하반기들어 전면 중단되게 되어 부동산 신탁시장은 그 규모가 상당부분 축소되었다. 이렇게 최악의 여건속에 2008년 부동산 신탁시장은 체감경기지수가 가장 심할것이란 예상을 하고 있는 2009년을 맞이하게 되었다.

우리나라의 부동산시장은 독특하게도 1970년부터 우리나라의 부동산 경기는 10년 주기로 흐르는 양상을 보여 왔는데 약 10년을 주기로 국내 부동산 가격이 활황과 침체를 반복해왔다. 이를 학자들 간에는 ‘10년 주기설’이라고 하는데 과거 부동산 가격은 70년대 말, 80년대 말~90년대 초, 2000년대 초 등 약 10년을 주기로 급등을 하였으며, 70년대에는 주택공급이 절대적으로 부족한 상황에서 중동 건설특수 등으로 부동산가격이 급등하였고 80년대 말~90년대 초에는 저금리ㆍ저달러ㆍ저유가라는 이른바 `3저 현상`에 올림픽을 전후한 경기활황으로 부동산 가격이 폭등했다. 92년 이후부터는 분당, 일산 등 1기 신도시 건설을 통한 주택 200만 가구 건설로 집값이 하락세로 돌아섰다.
10년 주기설 대로 라면 90년대 말 집값이 또 한 차례 급등했어야 하지만 97년 말 외환위기로 집값은 오히려 곤두박질쳤다. 자산가치가 급락하고 금리가 폭등했고 수요도 위축됐기 때문이다. 하지만 DJ정부의 건설업 활성화 조치가 나오면서 2001년부터는 상승 국면에 접어들었다.

참여정부에서는 각종 부동산 안정화 대책을 쏟아내면서 2007년부터 집값 상승세가 둔화되기 시작했다. 지난해부터 금리와 유가 급등, 경기침체 등에 따른 수요 부진 등이 더해지면서 부동산 시장이 본격적인 침체 속으로 빠져들었다.

70년대 이후부터 현재까지 상황에서는 10년 주기설이 어느 정도 설득력을 지닌다고 볼 수 있다. 외환위기라는 외생 변수로 사이클이 3~4년 뒤로 밀린 것만 뺀다면 순환 주기가 거의 10년 안팎으로 맞아떨어진다는 말이다. 외환위기를 고려하지 않더라도 전체 순환 사이클은 7~12년 사이를 거의 벗어나지 않는다.

과학적 근거는 부족하지만 전혀 의미가 없다고 할 수만도 없는 10년 주기설은 상승의 진폭은 과거에 비해 많이 줄어들겠지만 정부정책과 거시경제 흐름의 변화가 맞물리면 2010~2011년 사이 다시 완만한 상승세가 나타날 것으로 보는 견해가 있다.

10년 주기가 결과적으로 맞아떨어질 수는 있지만 사이클 자체 때문이라기보다는 경기와 금리, 정부정책, 주택수급 상황, 인구구조 변화 등의 변수에 따라 이뤄지기 때문에 부동산시장을 주기설에 맞춰 전망하는 것은 위험해 보인다.
세계적인 경기활성화 정책 속에 우리 정부도 시장에 강한 유동성공급을 공급하고 건설정책과 구조조정을 통해 빠르게 경제를 회복시키려는 노력을 하고 있고 특히 부동산 시장이 경제의 파급효과가 크므로 부동산 시장을 가장 먼저 손을 보고 있다. 그렇다고 하더라도 현재의 정부 정책사업은 전반적인 부동산 시장을 회복시키는데 한계가 있다.

즉 부동산 시장은 결국 국민들에게 까지 그 영향이 미쳐야 하지만 현재의 4대강, 대운하 및 새만금 사업등은 국민들에게 까지 그 영향이 깊고 빠르게 전이 될 수 있지 않기 때문이다. 또한 부동산은 규모가 크고 많은 비용이 소요되므로 일반 국민까지 부동산 시장 참여까지 유도하는데 에는 일정시간이 필요하다는 판단된다.

이렇게 부동산 고유의 특성으로 인해 부동산 경기는 일반 경기에 비해 후행하는 성격이 강하다. 이것은 경기이론을 참고하면 이해할 수 있을 것으로 사료된다.

결국 건설경기부양과 건설업에 대한 구조조정 통해 부동산 시장 살리기는 시작되었지만, 부동산 시장은 당분간 상당한 어려움이 있을 것이다.
실물경제가 2009년에 빠른 회복을 보인다고 하더라도 부동산 시장이 회복되기 위해서는 시간이 더 소요될 것이고 만약 실물경제의 회복에 2~3년이 소요된다면 부동산 시장은 몇 년간 고통스러운 시간이 될 수 있고 부동산신탁시장도 그 영향아래 상당한 고통이 따를 것이다.

하지만 이러한 고통스러운 시기가 지나면 시장은 언제 그랬냐는 것처럼 평온을 되찾고 다시 지난 시장보다 더 안정적이고 더 구조적인 시장으로 거듭날 수 있을 것으로 확신하고 있다.

그리고 2009년은 자본시장통합법의 시행과 신규 신탁사(지이자산신탁과 새한자산신탁은 예비인가를 받음)의 시장진입으로 더더욱 어려운 상황에 직면해 있다.

하지만 이렇게 새로운 패러다임의 등장은 다시 더욱더 발전적인 시장으로 성장하는 단계에서 나타나는 자연스런 현상으로 볼 수 있다. 물론 초기에는 혼란과 불안이 있을 수 있겠지만 시행착오를 거쳐 점점 더 좋은 시장을 위한 시초적인 단계가 될 것이다.

이렇게 새로운 패러다임의 등장과 함께 부동산 신탁시장에서도 변화를 모색해야 하며 더욱더 차별적이고 전문화된 인력과 조직이 필요로 한다.

시장 진입장벽이 허물어진 시점에서 자신만의 무기가 없다면 치열한 시장에서 살아남을 수 없다. 기존의 평범하고 칼날이 무딘 상품은 누구나 다 관리할 수 있는 범위이다.

기존의 신탁상품에 대한 철저한 이해과 응용을 바탕으로 한 신탁전문가는 이제 필수적인 요건이 되었다.

그리고 이제는 새로운 신탁상품이 필요한 시기이다. 이제 신탁사업도 또 다른 탈피를 하여야 한다. 물론 이러한 변화에는 제도권과의 공조를 통해 계속적인 보완과 협조를 얻어내어야 보다 순조롭고 시장친화적인 상품을 만들 수 있을 것이다.

2009년은 부동산 신탁시장은 어려움과 혼란의 시기가 될 것이다. 하지만 지금의 이 위기를 슬기롭게 극복한다면 신탁시장은 한 단계 더 발전과 성숙을 거친 시장으로 변모할 수 있을 것이다. 우리만의 독특하지만 구조화된 신탁업이 세계적인 부동산 시장의 안정된 모델이 될 수 있길 희망해 본다.



관리자 기자