[집중분석] 민간투자 등 관련제도 개선으로 활성화 추진

미분양 해소 지연으로 과잉공급 지속될 것

선제적 대응으로 자산가격 급락 방지 시급

올해 부동산 시장은 고전을 면치 못했다. 버블세븐지역의 아파트 가격 폭락으로 이어져 부동산에서 시작된 금융위기설이 지속적으로 쏟아져 나왔다. 또한 내년 상반기까지 안심할 수 없다는 지적이 나오기도 해 금융불안은 증폭 되고 있다. 정부에서는 서둘러 진화에 나서고 있는 실정이어서 일부에서는 안정을 찾을 것이라며 내년 하반기부터는 건설 및 부동산 경기가 좋아질 것이라는 낙관적인 관측도 나오고 있다.
최근 GS건설경제연구소 이상호 소장은 ‘2009년 건설 및 부동산 시장 전망’이라는 보고서를 내고 내년도 건설·부동산 전망을 했다.

이에 본지는 이 보고서를 통해 내년도 부동산 시장을 조망해봤다.

◇ SOC 민간·공공 부문 주춤한 상황

이 보고서는 정부의 공공 SOC(사회기반시설) 투자 확대에도 불구하고, 민간 주택·부동산 시장 위축세가 지속되면서 2009년 국내 건설수주는 2008년보다 5.0% 감소할 것이라고 전망했다. 또한 건설투자는 사실상 제자리 걸음이 예상되고 있다.

이 소장은 “내년 경제성장률이 2%대 중반이 될 것으로 예상되며, 건설수주는 104.5조원, 건설투자는 118.6조원으로 전망되고 있다”고 말했다.
공공건설의 경우 공공 SOC투자가 확대될 것으로 예상되면서 SOC예산은 26.7%(5.2조원)가 증가, BTL사업의 경우 32.1%(1.6조원)가 증가할 것으로 기대되고 있다.

민간건설은 내수 부진에 따른 민간 투자 위축, 주택·부동산 시장 침체 기저효과(base effect)로 하락세가 완만할 것으로 전망되고 있다.

공공건설 시장의 경우 최근까지 저조한 실적을 나타내고 있다.

2004년부터 2008년까지 최근 5년간 SOC 투자 증가율은 전체 재정 증가율 7.0%에 못 미치는 연 2.5% 수준에 그쳤다. 특히 2007년 공공 수주물량은 37조원으로 전체 국내 수주물량 128조원의 28%정도에 불과했다.
이 소장은 “이명박 정부는 경제난국 극복을 위해 SOC 투자를 확대할 것으로 예상돼 기대되고 있다”고 말했다.

◇ 정부 SOC 재정투자 확대 방안 기대감

우리나라는 SOC 스톡은 선진국 대비 부족한다는 지적이다. OECD 평균 대비 도로 67%, 철도가 40% 수준에 불과하다고 설명했다. 연간 170조원의 혼잡비용 등 사회경제적 비용이 발생한다는 것.

이 소장은 “재정투자가 미흡해 기존 사업 공기지연이 불가피하고 교통수단간, 지방·도시간 투자배분 불균형이 심각한 수준”이라고 말했다.

이에 정부는 SOC 재정투자를 확대한다는 방침을 밝히기도 했다. 특히, 완공 위주 투자를 위해 계속비 확대 및 민간 선투자를 활성화한다는 계획이다. 또한 Land Bank(토지비축) 도입으로 SOC 용지의 적기 공급과 철도, 지하철, BRT(간선버스급행체계) 등 대중교통시설에 대한 투자를 강화한다는 방안이다. 이와 함께 광역경제권 선도 프로젝트도 추진할 것으로 보여지고 있다.

정부의 2009년 SOC 투자는 △완공 위주 집중 투자 △고유가 대응 대중교통 활성화 및 수송효율 제고 △기업 지원 기반시설 조기 확충 △광역경제권 선도프로젝트 본격 지원 등 4대 원칙하에 추진한다는 방침이다.

2009년 SOC 예산은 당초 전년 대비 7.9% 증가한 21.1조원으로 책정됐지만 공공건설투자 확대를 통한 경기 활성화 차원에서 전년 대비 26.7% 증가한 24.8조원으로 수정 편성됐다.

이 소장은 “정부는 국정과제 반영 등을 위한 4380억원의 신규 사업 확대, 장기계속공사의 안정적 예산지원을 위한 계속비 예산 23.9조원 증액 및 민간 선투자 활성화 방안을 추진한다”고 말했다. 이와 함께 정부는 2009년부터 30대 선도프로젝트를 국책사업으로 선정해 체계적으로 관리하고, 재정·공기업투자·민간자본 등 가용자원을 활용해 향후 5년간 50조원(SOC 예산의 50% 수준)을 집중 투자한다는 계획이다.

한편, 2009년에도 SOC예산 확대와 더불어 정부예산 10%를 절감 병행 추진한다.

이 소장은 “정부의 공공건설투자 확대와 효율화 병행 추진 방침에 따라 공공건설사업의 수익성 악화를 우려한 것”이라고 말했다.

◇ 미분양, 구조적 특징으로 해소는 장기화

이 보고서는 국내 주택가격은 2007년 들어서면서 부터 본격적으로 조정을 받고 있으며, 이러한 하락 조정 국면이 장기화 될 것인지, 외환위기 때와 같이 단기에 회복될 것인지에 대한 기대가 혼재한다고 설명했다.

또한 최근 주택건설 인허가 실적이 감소함에 따라 2∼3년 후 주택공급 부족으로 주택가격이 다시 상승할 수 있다는 기대도 있으나, 주택수요 감소를 굳이 감안하지 않더라도 미분양물량, 분양권 물량 등을 고려하면 특히 2009년은 단기적으로 과잉공급 상태에 처할 것이라고 덧붙였다.

이 소장은 “9월 누계 기준 주택건설 인허가 실적은 전년 대비 30.2% 감소한 20만호에 불과하지만, 아직 주택 수요자를 찾지 못한 미분양 아파트가 16만호(업계 추산 25만∼30만호)에 달하고, 투기과열지구 해제에 따라 전매가 가능해진 분양권 물량은 전국적으로 약 50만호(수도권 23만호, 서울 5만호) 수준”이라고 말했다.

특히, 과거 미분양 물량이 해소되는데 4년 이상 소요됐고, 최근 미분양 주택의 구조적 특징이나 악화일로에 있는 거시경제 여건 등을 감안할 때, 미분양 해소 시기는 장기화가 예상된다고 설명했다.

이 소장은 “정부는 당초 수도권에 연간 30만호를 공급할 것으로 계획 중인데, 분양권 전매 가능물량과 미분양 물량의 해소가 지연되는 상황에서 9.19 주택공급 로드맵대로 공급될 경우 과잉공급 상황 지속이 예상된다”고 말했다.

◇ 전세가격 하락시 주택가격 추가 하락으로

또 이 보고서는 향후 주택가격 하락의 정도를 가늠하기는 어려우나, 가격하락 압박요인이 강하고 ‘구성의 오류’가 발생할 경우 주택가격 급락 우려가 현실화될 것이라고 전망했다.

주요 원인으로 △주변환경의 불안정성 △경기침체 가능성 증대 △주택시장내 여건 악화 등을 꼽았다.

이 소장은 “전세가격이 하락할 경우 역전세난 문제 대두, 재테크형 주택 보유 비용 증대, 주택 보유 매력 상실, 투자자금의 급격한 이탈, 주택가격 추가 하락으로 이어진다”고 말했다.

또한 글로벌 금융위기로 국내 금융기관들의 자금조달 비용이 증가해 건설자금 공급 축소 내지 자금 상환요구 증가로 내년 상반기까지 건설업계의 유동성 위기 심화 요인으로 작용한다고 설명했다.

◇ 주택가격 및 수급 등 하향 조정 될 것

이 보고서는 2009년 주택시장은 주택가격, 수급 및 구매력 등 모든 측면에서 하향 조정국면이 지속될 것으로 전망했다.

이 소장은 “2009년에는 정부의 SOC투자확대 정책에 힘입어 공공건설시장은 상대적으로 활기를 띠겠지만, 민간주택 및 부동산시장은 외환위기 이후 가장 심각한 침체 국면에 처할 것”이라며 “주택수요 촉진과 공급시기 조절을 비롯한 선제적 대응으로 자산가격 급락 방지가 시급하다”고 강조했다.

이에 따라 △주택수요 촉진과 공급시기 조절 △유동성 공급확대와 시중금리 인하 △민간투자사업 및 공모형 PF사업 활성화 △부동산PF 문제 해소, 재개발·재건축 활성화 등이 필요하다고 설명했다.

이 소장은 “인허가 실적이나 입주물량은 줄더라도 2009년에는 미분양 및 분양권 물량으로 인한 단기 공급 급증에 대처하기 위해 주택수요 촉진과 공급시기 조절이 필요하다”며 “무주택자의 미분양 주택구입시 금융·세제 지원 등을 대폭 강화해야 한다”고 말했다.

또 이 소장은 “경제활성화 차원에서 금융기관에 유동성 공급을 대폭 확대하고, 정책금리 및 시중금리를 현재의 절반 이하 수준의 인하가 필요하다”면서 “정부재정투자 확대만으로 경기부양이 어렵기 때문에 수익성이 확보될 수 있는 방향으로 민간투자 및 공모형PF 관련 제도 개선을 통한 활성화를 추진해야 한다”고 말했다.



고재인 기자 kji@fntimes.com