[멘토링] 저축銀 M&A와 부동산 PF대출금 평가

미국발 금융위기가 국내 PF대출 평가까지 어렵게 해

캠코의 부실PF대출채권 매입은 M&A활성화에도 기여

작년말 불거진 미국발 서브프라임 부실 여파는 한국에도 예외없이 영향을 미치고 있다.
한국시장에 투자한 외국인 투자자들의 투자금 회수 등으로 국내 자본시장과 시중은행의 외화 유동성 부족을 유발하고 있으며, 건설업, 조선업, 해운업 등 산업전반에 대한 우려를 증폭 시키고 있다. 금융위기와 부동산 경기의 급속한 위축으로 인한 영향은 국내 대표적인 서민금융기관인 저축은행도 예외는 아니다. 국내 4대 대형 저축은행의 후순위채 신용등급 하향 전망과 부동산 관련 PF(프로젝트 파이낸싱)대출의 부실우려 등으로 재무 건전성이 위협을 받고 있다.

이러한 저축은행 건전성에 대한 우려는 최근 추진 중인 대형 저축은행 M&A에도 악영향을 미치고 있다. 예금보험공사에서 진행 중인 예한울저축은행의 매각 추진금액은 작년 공사가 완료한 예아름저축은행의 매각금액에 따른 프리미엄에 현저히 미달하고 있다고 알려져 있으며, MBK가 보유하고 있는 HK저축은행의 경우에도 국내 투자자에 대한 공개매각을 철회하고 해외 투자자와 협상 중인 것으로 알려져 있다.

다만, 최근 부산상호저축은행에 매각된 대전저축은행, (전북)고려저축은행 등은 금융감독원으로부터 부실 저축은행으로 지정되어 퇴출될 위기에서 간신히 벗어난 바 있다. 최근 저축은행의 M&A 부진의 이유로는 부동산 PF대출금액 평가에 대한 불확실성과 조달금리의 상승 및 이에 따른 수익모델의 감소 등을 들 수 있다.

이중 부동산 PF대출금에 대한 평가이슈가 저축은행 M&A 추진시 가장 중요한 부분이라고 할 수 있다. 이하에서는 저축은행의 대출자산 평가방법에 대하여 정리해 보기로 한다.

기본적으로 저축은행은 결산시 대출채권에 대하여 금융감독원의 ‘상호저축은행업 감독업무시행세칙’의 자산건전성 분류기준(이하 ‘자산건전성 분류기준’이라 함)에 의하여 분류하고 평가한다. 즉 연체일수 등의 지표를 활용하여 대출채권을 정상·요주의·고정·회수의문·추정손실로 분류하고 각각의 분류에 따라 0.5%이상, 2%이상, 20%이상, 75%이상, 100% 대손충당금을 설정하여야 하는 것이다.
다만, 동 기준은 요즘처럼 경제전망이 불확실한 경우 투자자 입장에서 저축은행의 잠재부실 반영이 미흡하다고 볼 수 있으므로 실제 회수가능대출금액을 산정함에 있어 실무상 다음과 같은 평가방법을 이용한다.

첫째, 저축은행의 전체 대출금을 개인여신, 법인여신, 부동산PF대출 등으로 구분하고 개인여신 또는 소액 법인여신의 경우 Migration방식(예를 들면 평가대상 여신군의 연체기간을 30일 이하, 60일 이하 등 30일 단위로 구분하고 매월 다음 구간을 전이되는 확률을 구하여 예상 손실률을 산정하고 이를 전체 여신에 적용하는 방식)을 적용하여 평가한다.

둘째, 일정금액 이상의 기업여신과 부동산 PF대출 중 잠재 부실여신에 대해서는 회수가능금액을 산정하고 이를 차감한 금액을 대손충당금으로 설정하게 되는데, 회수가능금액은 기업 또는 프로젝트의 향후 추정 현금흐름을 산정하고, 이를 근거로 저축은행이 회수 가능한 원리금을 기간별로 산정하되 회수가능금액이 원리금에 상당히 미달하는 경우 확보한 담보권을 평가하여 추정한다.

셋째, 부동산PF대출은 대부분 시행사의 아파트 및 주상복합 신축사업을 위한 사업부지 매입자금 대출(브릿지론)건으로, 향후 사업 인허가 절차를 완료하고 시공사를 선정한 후 본PF대출(통상 은행 등 타금융기관이 대출)을 통해 상환받게 되므로, 부동산PF대출의 평가를 위해 PF대출에 대한 저축은행의 건전성 분류 및 충당금 설정액의 적정성을 검증하기 위해 차주별로 채권서류 및 사후관리철 등을 검토하고, 현업부서 담당자와의 인터뷰 등을 통해 대출 이후의 사업진행 경과와 향후 회수대책 등을 검토한다.
이를 통하여 프로젝트의 현금흐름의 평가를 수행하고, 저축은행의 채권에 미달하는 경우 시행사가 확보한 부지 등의 담보를 평가하여 유효담보가액을 산정하여 최종 회수가능금액을 산정한다. 담보는 시행사가 확보하고 있는 부지가 대부분이며, 매입가액은 프로젝트의 사업성가치가 반영되기 전이므로 대출 요청시 수행한 감정가액보다 상당히 미달하는 경우가 대부분이다. 따라서 프로젝트의 진행이 더디거나 중단된 부동산PF대출의 경우 유효담보가액의 산정을 위해 실무적으로 부지 매입가액과 감정가액의 70% 중 작은 금액으로 평가하게 된다.

부동산PF대출의 부실화는 최근 저축은행의 M&A를 더디게 하고, 거래 프리미엄을 계속 하락시키는 요인이라고 할 수 있다. PF대출의 부실화에 따른 저축은행의 건전성 하락은 자금 조달의 차질로 이어질 뿐 아니라 지난 수년간의 주수입원 상실이라는 두가지 악영향을 유발하고 있다.

최근 금융감독원에서 진행한 PF사업장에 대한 전수조사(2,000여곳)와 한국자산관리공사의 부실 PF대출 매입 추진은 저축은행의 부실 PF대출 문제 해결에 크게 기여할 것으로 판단된다. 이를 통하여 부실PF대출의 평가금액을 확정할 수 있으며, M&A 추진시 이와 관련된 불확실성을 축소시킬 수 있어 원활한 M&A 거래금액의 확정에 도움이 될 수 있을 것으로 판단된다.

또한 새로운 수익모델의 발굴과 관련하여 저축은행은 먼저 위험관리시스템을 새롭게 정비하고, 대손충당금 설정 등 회계시스템의 선진화를 통해 시장에서 건전하고 안전한 제도권 금융기관으로서 신뢰를 회복하여야 한다. 그리고 일시적 현금유동성에 문제가 발생한 우량 중소기업의 발굴과 이에 대한 지원을 통한 윈윈전략을 구사함과 동시에 국내외 저평가되어 있는 자산에 대한 투자금융 제공 등 시장에서 기대하는 새로운 수익모델의 창출을 위해 최선을 다해야 할 것이다.



관리자 기자