목동 재건축, '조합 vs 신탁' 고민 끝내고 달린다…5년 후 웃는 쪽은?

[한국금융신문 조범형 기자] 서울 서남권 개발의 핵심으로 꼽히는 목동신시가지아파트 재건축사업이 오랜 논의 끝에 본격적인 속도전에 들어갔다.

총 14개 대단지, 약 3만 가구 규모의 재건축이 예고되면서 목동은 서울 아파트 시장의 판도를 바꿀 최대 이슈로 떠올랐다. 30년 넘게 이어진 주민 숙원 사업인 만큼, 사업 방식 선택을 둘러싼 ‘조합 대 신탁’의 갈등은 사업 초기부터 치열하게 전개됐다.

조은상 리얼투데이 본부장은 "목동재건축의 사업 방식이 조합과 신탁으로 나뉘었다. 하지만 총 14개 단지가 같은 시기에 사업을 추진하고 있는 만큼 사업방식의 차이보다는 결국 얼마나 빠르게 조합원들의 합의를 이끌어 내서 속도를 높일 수 있느냐가 성공의 관건"이라고 언급했다.
현재 목동 14개 단지 가운데 8개 단지가 신탁 방식을, 6개 단지가 조합 방식을 택하며 큰 틀의 방향성은 정리됐다. 이제 관심은 향후 5년 안에 어느 단지가 먼저 입주자 모집 공고를 내고 실질적인 성과를 거둘지에 쏠리고 있다.

신탁 방식을 선택한 단지가 과반을 넘긴 배경에는 사업 추진 속도와 투명성에 대한 기대가 작용했다. 실제로 일부 단지는 이미 사업시행자 지정 고시를 마치며 조합 방식 단지보다 초기 행정 절차에서 뚜렷한 시간 단축 효과를 입증하고 있다. 다만 신탁 수수료가 상대적으로 높다는 점은 부담 요인으로 꼽힌다.

윤지해 부동산R114 프롭테크리서치랩장은 “신탁 방식의 가장 큰 장점은 누적된 사업 경험에서 나오는 전문성”이라며 “이를 통해 전체 사업 기간을 단축할 수 있다는 점이 시장에서 높게 평가받고 있다”고 말했다.

반면 6개 단지는 전통적인 조합 방식을 고수했다. 조합 방식은 조합원들이 직접 의사결정을 내리며 개발 이익을 극대화할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 다만 조합 내부 갈등이나 비리 문제가 발생할 경우 사업이 장기간 지연될 수 있다는 구조적 한계를 안고 있다.

윤 랩장은 “조합 방식은 사업 진행 과정에서 의견 충돌이 생기면 이를 조율하기 어렵다는 약점이 있다”며 “조합장과 임원진의 역량에 따라 사업 성패가 크게 갈린다는 점도 부담 요인”이라고 지적했다.
업계에서는 현재까지의 흐름만 놓고 보면 신탁 단지들이 행정 절차에서 2~3년가량 앞서 나가고 있다는 평가가 우세하다. 다만 진정한 승부처는 향후 정비계획 변경과 시공사 선정 단계가 될 가능성이 크다. 조합 방식 단지들이 내부 갈등을 최소화하고 속도감 있게 사업을 추진할 경우, 신탁 단지와의 격차를 상당 부분 좁힐 수 있다는 분석도 나온다.

반대로 신탁 단지들이 신탁 수수료 부담을 상쇄할 만큼의 추가 개발 이익을 확보하고, 공사비 절감에 성공한다면 조합 방식의 ‘이익 극대화’라는 장점은 빛이 바랠 수 있다.

결국 목동 재건축의 향후 5년은 ‘시간을 돈으로 사는 신탁’과 ‘돈을 지키기 위해 시간을 감수하는 조합’의 대결로 요약된다. 2020년대 서울 재건축 시장의 최대 실험장이 된 목동에서 어떤 방식이 웃게 될지, 업계의 시선이 집중되고 있다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com