부동산發 위기를 막으려면

미국같은 부동산 위기는 없어도 실물경기 악화는 불가피

부동산시장 연착륙, 가계유동성 공급, 경기활성화가 관건

미국發 금융위기로 전 세계 금융기관이 혼돈에 빠진 가운데 현재 국내 부동산시장은 심각한 부진에 빠져 있다.
버블세븐을 중심으로 주택거래가 급감하면서 주택 호가가 빠르게 하락하고 있으며, 한동안 강세를 보였던 강북지역 마저 극심한 침체상태에 빠지고 있다. 특히 2008년 8월말 현재 전국 미분양아파트는 약 16만 채에 이르고 있으며, 수도권 지역의 미분양아파트도 급증하고 있다.

이에 따라 현금동원 능력이 취약한 건설업체의 부도가 늘어나고, 저축은행의 PF대출관련 연체율이 급등하고 있다. 앞으로 주택시장의 침체 현상이 더욱 뚜렷해질 경우 건설사의 유동성 위기가 심화되면서 저축은행 등 제 2금융권을 시작으로 한 금융권 내 신용경색 현상이 심화될 수 있다.

이에 따라 이러한 현상이 1990년대의 일본이 경험하고, 최근 미국이 겪고 있는 부동산發 위기로 비화되지 않을 지 우려되고 있다.

사실 한국의 부동산버블 배경에 있어서 파생 금융상품 확대라는 미국의 서브프라임的 성격과 일본의 부동산발 담보대출 급증이라는 두 가지 성격 모두 포함하고 있다.

우선 미국적 성격으로 비은행권 금융기관의 부동산 PF 대출과 LTV, DTI 기준을 넘어선 대출 등 일반은행에 비해 다소 대출채권의 질이 떨어지는 대출과 관련한 문제가 부각되고 있다. 뿐만 아니라 부동산관련 PF 대출 등을 기초로 해서 자산유동화증권(ABS)와 자산유동화기업어음(ABCP) 등 유동화 증권을 발행하여 유통시켰다.
한편 은행을 통한 부동산관련 대출이 버블로 형성된 점에서는 일본과 유사하다. 또한 두 나라 모두 부동산에 대한 강한 믿음 위에서 국토균형개발을 진행한 것도 공통점이다. 당시 나카소네 정부에 의해 추진된 일본의 국토균형개발과 참여정부 이후 추진된 한국의 국토균형개발 정책이 매우 유사하다.

하지만 우리나라의 경우 서브프라임的 대출에 따른 위기는 관련 경제주체의 적정한 조치가 취해질 경우 위기로까지 비화될 가능성은 낮다. 비록 미국의 서브프라임的 성격은 존재하고는 있으나 제 2금융권의 모기지 대출 규모가 차지하는 비중과 유동화 상품규모가 작고, 이와 연관된 파생금융상품 규모가 거의 없기 때문이다.

하지만 일본과 미국 모두 부동산 경착륙 이후 복합불황을 맞이했던 것처럼 갈수록 악화되는 가계부채 문제와 자산디플레 현상에 따른 복합불황 위기 가능성은 크다.

만일 부동산 및 건설시장의 침체가 장기화되고 금융시장의 신용경색 현상이 심화되면서 소비와 투자 위축에 따른 경기 급랭 등 실물경제의 악화로 이어질 수 있다. 국내 주택시장은 비록 충분한 시간이 지난 후 적정가격으로 회복된다 하더라도 부동산 시장이 불안하고 불확실해지면 과잉 반응할 수도 있다. 가계대출이 급증한 상황에서 부동산가격이 급락할 경우 가계대출 상환 압력에 직면하게 되면 대출 부담 때문에 가계들의 소비는 감소될 수밖에 없다.

이중 유난히 부채비율이 높은 사람의 경우 취약한 재무구조를 견디지 못해 개인파산 상태로 빠질 가능성이 높다. 가계의 소비감소로 기업들의 수익성이 떨어지고, 경기에 대한 불확실성 등으로 기업의 투자가 위축될 경우 건설경기는 물론 국내 경기 전반의 침체현상이 장기화될 가능성이 존재한다.

따라서 부동산발 위기가 최대한 현재화되는 것을 막고, 확대되더라도 철저한 준비로 이를 최소화시킬 필요가 있다.

이를 위해서는 첫째, 부동산시장의 연착륙이 절실하다. 정책당국은 정책당국, 은행권, 제2금융권, 건설업체 등과 함께 PF 대출 문제를 정확하게 인식한 후 서둘러 결론을 내야 한다.

만일 서로 자기 몫을 챙기려다보면 건설업체, 제2금융권이 공멸되며, 이 경우 그 여파가 우리 금융시장을 지탱하고 있는 은행권으로까지 미칠 수 있음을 인식하여야 한다. 이를 위해 건설사와 금융기관에 대한 조기협약을 유도하고 구조조정까지도 검토해야 할 것이다.

또한 현재 급격히 증가하고 있는 미분양아파트 문제를 해결하기 위해서 기 입주자 또는 계약자와 마찰 없이 시장에서 결정하는 가격에 거래될 수 있도록 법적인 제도를 마련할 필요가 있다.

둘째, 가계 유동성을 적절하게 공급해야 한다. 은행에 대한 신속한 원화 유동성 공급을 통해 시장 금리의 하락을 유도해야 해야 한다. 단, 은행 유동성 공급 지원에 대한 부실 위험의 책임 소재는 명확히 해야 할 것이다. 또한 가계의 대출 원리금 상환 구조를 선진국 수준의 장기화(20~30년)로 가계의 부담을 경감시키고, 금융기관의 가계대출 연체율을 축소시킬 필요가 있다. 뿐만 아니라 금융기관의 가계여신에 대한 규제도 탄력적으로 운용되어야 할 것이다.

셋째, 적극적인 경기활성화 대책이 필요하다. 경기가 급랭하지 않도록 11/3 경제난국 극복 종합대책을 신속히 추진하고 2009년부터 3년간 과감한 적자재정을 시행함으로써, 재정의 경기조절 기능을 강화하는 것이 필요하다.

특히 가계부채가 많은 저소득층을 대상으로 일자리를 늘려야 하며, 이 경우 경기부양책은 신도시 건설보다는 시급한 고령화 사회에 대비한 SOC 확충이 바람직하다.



관리자 기자