대출 금리상승, 가계부채 증가 우려

은행에서 대출받아 집을 장만한 가구의 경우 대출이자가 2%포인트 상승하면, 평균 소득은 2.5% 감소하는 것으로 나타났다. 또 이자율 상승은 소득이 낮은 가구에서 더 민감한 것으로 조사됐다. 국민은행연구소는 지난해 4분기의 주택시장 전반을 분석한 ‘주택시장 리뷰 봄호’를 발간하고 이같이 밝혔다. 자료에 따르면 지난해 4분기 주택매매가격은 전분기대비 0.7%, 연간으로는 3.1% 상승해 안정세를 보였다.

공급실적별로 보면 분양가 상한제를 피하려는 물량이 집중되면서 주택인허가 물량이 27만5000호로 전년도 같은 기간에 비해 66%나 급증했으며 분양실적도 11만5337호로 전년 동기에 비해 76% 늘었다. 반면 미분양 물량도 크게 늘어 4분기의 전국 분양물량 중 최소 12%가 미분양 됐다.

◇ 저소득층 대출통해 주택 구입
국민은행연구소는 최근 3년 내 국민은행에서 대출을 받아 주택을 구입한 485가구를 대상으로 이자율 변화에 따른 가구소득 변화를 분석한 결과, 이자율 상승이 저소득 가구에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났다.

이러한 결과에 대해 연구소측은 “금융자산의 규모가 작은 저소득층이 대출을 통해 주택을 구입함으로써 금융자산과 금융부채의 격차가 커졌기 때문”이라는 분석을 내놓았다.

특히 2006년까지의 저금리 기조하에서 높은 주택가격 상승률을 기대하고 무리하게 대출을 받은 저소득층 가구의 경우, 금리상승이 가계에 큰 부담으로 작용할 것으로 연구소측은 예상했다.

실제로 연구소측 분석결과, 이자율이 2%포인트 상승할 경우 분석 대상가구의 평균 소득은 2.5% 감소하는 것으로 나타났다. 특히 이자율이 2%포인트 상승할 때 소득이 5%이상 감소한 가구는 대상가구의 17.5%이고 10%이상 감소한 가구는 4.1%인 것으로 조사됐다.

이처럼 평균보다 소득이 더 많이 감소한 가구의 총부채 규모는 각각 1억5009만원(5%이상 감소)과 1억8400만원(10%이상 감소)으로 전체 평균 가구의 8224만원보다 두 배 가량 많았다.
여기에 이들 가구는 분석 대상가구 평균에 비해 부동산관련 대출규모는 각각 1.8배, 2.4배 많고 연소득은 각각 20%, 40% 작았다. 이에 따라 연구소측은 “소득대비 대출규모로 볼 때 개별가구의 투자성향이 이자율 상승에 따른 영향을 결정하는 주요 요인인 것으로 판단된다”고 밝혔다.

◇ 주택매매가격 안정세

지난해 4분기 주택매매가격은 전 분기에 비해 0.7%, 연간 3.1% 상승해 안정세를 보였다. 이는 대선을 전후해 관망세가 심화됐기 때문으로 풀이된다.

주택종류별로는 연립주택이 4분기 1.9%, 연간 8.3% 상승의 강세를 보였으며, 지역별로는 인천광역시가 4분기 2.8%, 연간 11.8% 상승의 강세를 보였다. 주택거래는 4분기에 인천과 전남을 제외한 모든 광역시도가 감소했으며 전국적으로 전년동기대비 4분기 39%, 연간 23% 감소의 부진이 지속됐다.
주택경매시장은 전반적으로 경매물량 감소와 낙찰률·낙찰가율 호조세가 지속됐다. 그러나 광역시(인천 제외), 기타지방 등 비수도권 지역의 경매물량이 4분기에 증가했다. 이밖에 연립주택의 낙찰가율 강세가 지속되어 수도권의 연립주택 낙찰가율이 4분기에 110%에 이르는 것으로 나타났다.

◇ 소득 대비, 과도한 부채

주택의 공급을 보면, 분양가 상한제를 피하려는 물량이 집중되면서 주택인허가 물량 및 분양실적이 급증한 반면, 시장 침체의 지속으로 수요가 부족하여 미분양이 크게 증가했다.

지난 4분기 주택건설인허가물량은 27만5000호로 2006년 같은 기간에 비하여 66% 증가했다. 연간으로도 56만호에 달하여 2006년에 비하여 18% 증가했다.

분양실적도 4분기에 11만5337호로 전년 동기에 비하여 76% 증가했다. 특히 경기도에 전체의 35%인 4만374호가 집중됐다.

이에 반해 이 기간 전국의 미분양주택도 1만4019호가 증가하여 분양물량 중 최소 12%가 미분양으로 연결된 것으로 나타났다. 특히 울산광역시는 분양물량 중 67%가 미분양된 것으로 나타났다.

주택의 수요을 보면, 세대수 증가규모 축소와 주택구입연령 인구의 감소세가 지속돼 주택수요 둔화추세가 이어지고 있다. 전국의 세대수 증가규모는 2006년 4분기 14만2000세대를 정점으로 꾸준히 축소되고 있으며, 지난 4분기에는 5만8000세대 증가에 머물렀다.

한편, 주택담보대출은 4분기에 2조8000억원 증가하여 연중 가장 크게 증가하였으나 최근 몇 년과 비교하여 여전히 낮은 수준이다. 연간으로도 4조5000억원 증가에 머물러 2005년과 2006년의 증가규모에 비하여 1/5에 불과했다.

국민은행연구소 지동현 소장은 “주택시장은 지난해 4분기까지 지방을 중심으로 대체로 침체국면이 지속했지만 올해는 회복국면에 접어들 것으로 보인다”며 “그러나 과거와 같은 주택 가격의 급등은 없을 것으로 예상된다”고 말했다.

이어 “주택담보대출 금리가 과거에 비해 크게 상승했으므로 소득에 비해 과도한 부채를 통해 주택을 구입한 가구에 대한 관리가 필요하다”고 설명했다.

                 <이자율변화에 따른 가구 소득변화>
                                                            (단위 : 만원)
(자료 : 국민은행 연구소)



정하성 기자 haha70@fntimes.com