- 공사보증 역모기지론은 종신 지급이 특징
역모기지론은 고령자가 보유한 주택을 금융기관에 담보로 제공한 뒤 이를 바탕으로 노후생활자금을 연금형태로 지급받는 대출상품이다. 기존에도 일부 금융기관에서 판매하는 역모기지론이 있으나 인기를 끌지 못했다.
대출기간이 5~15년에 불과하다는 것이 최대 약점이었다. 대출 만기 후 비용을 상환하지 못하면 담보로 제공된 주택에서 강제퇴거를 당해 노후에 전셋집이나 자녀 집을 전전하는 신세로 전락할 우려가 있는 탓이다.
그러나 공사보증 역모기지론은 이용자가 사망할 때까지 연금방식으로 대출금을 받을 수 있어 안정성이 높다. 게다가 가입자가 사망해도 생존한 배우자가 있다면 배우자에게 사망할 때까지 같은 금액을 평생 보장해 준다. 다만 주택 소유자가 사망한 뒤 자녀들이 상속포기를 하여 배우자(부모)에게 주택 소유권이 완전히 승계되도록 해야 한다.
- 주택가격 산정은 실거래가를 기준으로
공사보증 역모기지론을 이용하기 위한 조건은 우선 부부가 모두 만 65세 이상의 1가구 1주택자에 한정된다. 또 실거주 기간이 1년 이상이되, 주택가격의 실거래가가 6억원 이하여야 한다. 주택가격 및 월 지급액 산정을 모두 기준시가가 아닌 실거래가를 원칙으로 하는 것이 특징적이다. 전세를 주었다거나 근저당설정 등이 되어 있을 경우에는 신청 자격이 없다.
이외에도 실버주택, 오피스텔, 자녀 등 타인명의의 주택 그리고 재건축, 재개발이 예정된 주택 역시 해당되지 않는다. 한성실씨는 새로운 주택을 매수하여 실거주한지 3개월 밖에 안 된 상황이라 앞으로 9개월이 더 채워야 하기도 하지만 어차피 아내가 현재 만 63세라 2년을 더 기다려야 한다.
현재 거주하는 주택가격(대략 2억8천~3억원 전후)과 금리가 크게 변동이 없다는 가정 하에 한성실씨는 2년 후에 거주하는 주택을 담보로 대략 월 85만 원 가량을 수령받을 것으로 예상된다.
따라서 다달이 들어오는 상가월세에다 공사보증 역모기지론으로 들어온 자금을 활용하면 생활비를 충당하는데 큰 어려움이 없을 것으로 보인다. 이때 상가에 대한 월세소득 등 다른 부동산의 보유를 통한 소득의 유무는 1주택자란 요건만 갖춘다면 영향을 미치지 않는다.
- 금리나 주택 가격이 하락해도 지급액은 그대로
대출금리는 현재 6.5%가 적용될 예정이다. 하지만 고정 금리가 아닌 변동 금리가 적용되기 때문에 금리나 주택가격의 변동에 따른 수령액수 역시 변동되는지 궁금해 하는 이들이 많다. 이 상품은 중간에 지급받는 액수의 변동이 없다. 그 이유는 대출금을 상환할 때 중간의 변동사항을 한꺼번에 반영하는 구조이기 때문이다.
계약자와 배우자의 사망으로 대출이 종료가 되었을 때 주택을 처분하고 남는 비용이 있다면 자녀 등 상속인에게 지급된다. 반면 오래 살아서 대출금이 주택가격을 초과할 경우에는 상속인에게 대출금을 대납하라는 청구권을 행사하지 않는다.
지급 방식은 매달 일정금액을 지급하는 종신지급형과 대출한도의 30% 내에서 일정 용도에 맞으면 교육비, 의료비, 주택수선비용 등을 수시로 인출할 수 있는 종신혼합형 등 두 가지가 있다. 종신혼합형을 선택하면 그만큼 주택가격에 대한 담보액이 줄어드는 것이므로 월 지급금이 줄어든다.
해당 상품은 국민, 기업, 농협, 신한, 우리, 하나은행과 삼성화재, 흥국생명 등 8개 금융기관에서 다음달 11일부터 판매될 예정이다.
아래 표는 집이 한 채인 경우에 공사보증 역모기지론과 매도 후 전세를 살면서 잔액을 종신연금에 가입한 경우 등의 다양한 비교에 대한 표이다. 비교표를 보면 공사보증 역모기지론을 이용하는 것이 주거의 안정성을 보장받는 것은 물론 배우자에게까지 혜택을 줄 수 있어 매력적인 상품이란 것을 알 수 있다.
이외에도 공사보증 역모기지론 이용자가 기준시가 3억원 이하, 전용면적 25.7평 이하 그리고 연간소득 1200만원 이하일 경우는 재산세 25% 감면, 대출이자비용에 대한 200만원 한도 내 소득공제, 근저당 설정 시 등록세 면제(설정액의 0.2%)와 국민주택채권매입의무 면제(설정액의 0.1%)의 세제혜택이 있다는 것도 알아두자.
<공사보증 역모기지론의 활용 효과 비교>
조건: 이용자 연령 65세, 주택가격 3억원 (수도권 소재 아파트 32평)의 경우
(자료 : 대한은퇴자협회(KARP), 한국주택금융공사)
관리자 기자