부동산신탁업 발전방향 세미나 열기 후끈

‘금전신탁’ 허용을 계기로 부동산신탁업 발전방향을 찾기 위해 지난 17일 삼성동 그랜드 인터콘티넨탈호텔에서 열린 세미나는 뜨거운 공방 속에 진행됐다.

토론자들은 초기의 금전신탁형태가 은행의 부동산신탁 모델과 유사할 것이라는 데 의견을 모았고, 신탁업 스스로 시장의 신뢰를 회복해야 한다고 주문했다.

특히 금융감독원은 “금전신탁에 앞서 실시되는 경영실태평가제도가 신탁사의 존재여부에도 영향을 미치게 될 것”이라고 말해 논란을 일으켰다.
세미나에는 재정경제부 신진창 사무관, 한국금융연구원 한상일 박사, 건국대학교 부동산학과 이현석 교수 및 금감원 권영종 팀장 등이 주제 발표에 나섰고, 건국대학교 부동산학과 고성수 교수, 한국건설산업연구원 왕세종 연구위원, 한국법제연구원 이준우 박사, 하나금융경제연구소 양철원 연구위원 등이 토론에 참석했다.



◆ 경영실태평가 논란

금감원 권영종 팀장은 “경영실태평가가 당장은 금전신탁 인허가 여부를 결정하겠지만 더 나아가 신탁사의 존재여부를 결정짓는 잣대가 될 것”이라며 평가결과가 좋지 못한 회사는 퇴출될 수 있음을 경고했다.

권 팀장은 “과거의 부실을 기억하고 있는 금감위 위원들 스스로가 아직 신탁사를 충분히 신뢰하지 못하고 있다”며 근거로 들었다.
뿐만 아니라 시장의 신뢰도 기대치에 부족해, 금전신탁이 당장 허용되더라도 실제 허가를 받기까지는 오랜 시간이 걸릴 것임을 시사했다.

권 팀장은 사업비의 10%도 안되는 돈으로 사업하는 것은 당연히 수주하지 말아야 하는데 업계는 그렇지 못하고 있다고 대표적인 문제점으로 지적했다.

그는 특히 그동안 신탁사의 회생을 위해 강제적인 수단을 동원하지 않았지만 앞으로는 은행과 유사한 감독잣대를 적용할 것임을 분명히 했다.

그 수단이 경영실태평가제도라는 것이다. 또 이 제도가 은행의 ‘임원의 연임제한’ 조치 등과 같은 강제수단이 될 것이라고도 말했다.
이에 대해 한국금융연구원 한상일 박사는 “금감원이 경영평가와 연계해 인허가를 내리겠다는 방침은 감독자의 시각에 불과하다”며 강력히 반발했다. 사업의 역동성을 보장하는 기준을 마련해가며 인가기준을 다원화시켜야 한다는 게 한 박사의 주장이다.

한 박사는 “사업자체에 대한 보고제도를 철저히 하고 사업의 청산기준을 강화시켜야 한다”고 말했다. 이렇게 되면 감독은 완화시키면서 사업은 활성화시킬 수 있다는 것이다.

한국건설산업연구원 왕세종 연구위원도 “금감원은 개별 프로젝트에 대한 평가능력을 키우고 투자자 보호장치를 마련하는 게 우선이다”라고 말했다.

그러나 금감원 권영종 팀장은 “법규준수를 철저히 하고 자산건전성을 개선하려는 노력은 반드시 계속해야 할 것”이라고 말했다.

예를 들어 고정이하자산비율이 30%도 안되는 곳은 허가가 아예 불가능하다는 것. 반면에 내부통제구조를 철저히 마련하고 재무구조를 개선한다면 좋은 평가를 받을 것이라는 것이다. 실례로 금감원은 KB부동산신탁이 적자를 예상하면서도 부실을 정리한 것을 높게 평가하고 있다.



금감원 “금전신탁 허가심사는 신탁사 평가하는 것”

업계 “사업 활성화하는 방향에서 보완책 마련해야”



◆ 금전신탁 전망 “은행부동산신탁과 유사형태 될 것”

당장 금전신탁이 시작되더라도 제한된 형태로 운영될 것이라는 게 전문가들의 전망이다.

건국대 부동산학과 이현석 교수는 “금전신탁도 초기에는 은행의 부동산투자신탁 형태를 따라가게 될 것”이라고 주장했다.

아직 자본 투자자로 나서기에는 신탁사가 성숙하지 못했다는 것이다.

따라서 은행처럼 시행사의 보증을 통해 시행사에 대출하는 패턴에 그칠 것이라는 예상이다.

하나금융경제연구소 양철원 연구위원은 “금전신탁이 잘못됐을 때 신탁사는 위탁자와 투자자 모두에게 피해를 끼칠 수 있는 위치”라며 신중을 기할 것을 요구했다.

신탁사의 최우선 역할은 위탁자의 자산을 관리하는 것이므로 섣불리 금전신탁에 나서는 것을 경계했다.

그러나 한국금융연구원 한상일 박사는 “처음부터 금전신탁을 관리중심으로 운영해야 한다는 것은 지나치게 범위를 축소시키려는 것”이라며 반대했다.

과다한 규제로 작용할 수 있다는 것이다. 따라서 개발과 관리 모두 나서야 하고 이를 보완하는 장치마련이 필요하다는 게 그의 생각이다.

약관을 정교화시키면 문제해결장치로 작동할 수 있을 것으로 내다봤다.

반면 간접투자자산운용업법의 부동산간접투자 등 개발수단이 충돌되는 만큼 향후 발생할 법률적 리스크를 우려했다.

그는 “신탁사는 다양하게 업무를 하면서 비교우위를 마련해가야 한다”고 말했다.

금전신탁 시작에 앞서 전문가들이 공통적으로 꼽은 것은 ‘시장의 신뢰 회복’이다.

금감원 정 팀장도 금감위 위원들의 신탁사에 대한 부정적인 시각을 전했으며, 건국대 고 교수도 “금전신탁 허가가 늦어진 것은 시장신뢰부족 탓”이라고 말했다.

당초 금감위 위원들은 “금전신탁은 아직 시기상조”라며 난색을 표현했지만 재경부의 강력한 요청으로 금전신탁을 허용했다.

고 교수는 “여타 금융기관에 준하는 정도의 설립기준을 만들어 시장이 신탁사를 믿도록 해야 한다”고 말했다.

과거 10년간 업계의 노력에 비해 대외적으로 인지도가 낮은 것도 이 같은 체제를 갖추지 못했기 때문이라는 설명이다.



▲ 부동산신탁업협회는 지난 17일 서울 강남구 삼성동 그랜드인터컨티넨탈호텔 그랜드볼룸에서 ‘부동산금융환경 변화에 따른 부동산 신탁업의 발전방향 세미나’를 개최했다.

                                    <금감원 향후 감독방향>
                        



한기진 기자 hkj77@fntimes.com