‘한나라당사 매각기법’ 화제

간접투자자산운용업법의 시행으로 부동산간접투자의 길이 열렸다.

전문가들은 이 부분에 대한 시장이 250조원까지 성장할 것이라는 밝은 전망을 내놓고 있다.

정부의 강력한 부동산 억제책과 맞물려 부동산시장의 건전화와 시중 부동자금을 끌어들이기 위한 노력이 부동산간접투자의 길을 밝게 보는 이유다.
업계 전문가들은 이러한 정부의 정책적 의지보다는 부동산간접투자라는 상품자체가 가진 매력이 크다고 말한다.

부동산투자를 전문적으로 하는 투자회사 또는 부동산펀드 등에 출자함으로써 배당소득을 기대할 수 있어 개인이 직접투자에 나서는 것보다 훨씬 안전하다는 것이다.

부동산간접투자는 세제혜택과 부동산의 증권화 및 유동화로 안전한 수익을 거둘 수 있고 전문가에게 맡기면서 안심할 수 있는 장점을 갖추고 있다. 이 가운데 기관투자가의 관심을 끄는 것이 세제혜택이다.



◇ 한나라당사 매각에 세금절약 비법 숨어
지난 5월 한나라당사가 싱가포르계 부동산 투자회사인 MPI사에 437억원에 매각됐다. 수백억원짜리 건물이 매각됐으니 이를 보유했다가 매각할 경우 세금이 이만 저만이 아니다. 취득세 보유세 양도세를 모두 합하면 족히 수십억원은 넘는다.

그렇다고 줄었다고는 하지만 세제혜택이 장점인 리츠로 편입시키기에도 설립최소기준인 자본금 500억원에 미달하므로 이마저도 힘들다. 그러나 한나라당사 매각은 세제혜택을 최대한 누린 작품이다. 한나라당사를 매입하고자 하는 사업자는 취득세 및 등록세(5.8%)를 부담해야 하지만 조세특례제한법에 의해 이중 50%를 면제받았다.

또 제일은행으로부터 400억원이 넘는 매입자금 중 200억원을 조달할 수 있었다. 은행은 안정적인 대출을 할 수 있었고 사업자는 부동산 매입자금을 마련한 것이다. 이 과정에서 프로젝트 파이낸싱이 일어났다.

일단 부동산을 보유하면 재산세와 종합토지세 등 보유세를 부담해야 하는 것은 불가피하다. 그러나 종합토지세의 경우 분리과세를 적용받아 세 부담을 줄였다.
문제는 양도차익에 대한 과세. 부동산의 양도가액이 취득가액 보다 높아 차익이 발생할 경우 양도소득세를 납부해야 한다. 한나라당사의 경우는 법인이 소유한 것으로 법인의 양도소득세에 대해서는 100% 면제 받는다.



◇ 부동산펀드로 재투자

KTB자산운용은 한나라당사를 대상으로 한 부동산펀드 상품인 ‘아시아 넘버원 코리아퍼스트’에 편입시켰다. 당시 나오기 시작한 부동산 펀드들은 부동산개발을 목적으로 한 상품 형태였던 반면 한나라당사는 100% 실물 부동산이다.

펀드 투자자는 MPI의 관계사인 에이엔오에프 코리아 퍼스트 프라이빗사가 사모 방식으로 단독 투자했다.

펀드규모는 470억원이며 5년 만기에 예상수익률 10% 안팎을 기대하고 있다.

특히 아이아넘버원 펀드는 그동안 논란이 돼 온 등기문제를 해결했다. KTB자산운용 안홍빈 부동산투자팀장은 “펀드 수탁은행인 ABN암노 서울지점 명의로 등기가 돼 세무문제를 해결했다”고 말했다.

한나라당사의 매각에서 부동산펀드편입에 이르는 투자과정은 간운법 시행 이후 업계 최초라는 점에서 업계관계자들의 기대를 모았다. 하지만 비슷한 사례가 나오지 않고 있는 실정이다. 은행업계 관계자는 “정부가 사모펀드를 활성화시켜주지 않아 한나라당사 투자와 같은 건을 볼 수 없다”고 말했다.



한기진 기자 hkj77@fntimes.com