주택금융 공사 모기지론 ‘문제 많다’

한국주택금융공사의 모기지론이 수요와 공급측면에서 유용성이 떨어진다는 지적과 함께 자칫 노인부채로까지 이어질 것이라는 우려를 낳고 있다.

실제 주택금융공사에서 공사 모기지론의 장점으로 내세웠던 점들이 설문조사와 선진국의 사례와 비교해볼 때 상반된 결과가 나오고 있다.


◇ 유동화제도 유용성 한계

국회 재정경제위원회 수석전문위원실은 ‘제17대 국회 정책현안’ 자료를 통해 주택금융공사의 모기지론이 단기적으로 부동산 투기 및 시장개입 등의 부정적인 영향이 있는 것으로 나타났으며, 유동화 측면에서는 장기채 시장 선도, 단기부동자금 흡수 등에 한계가 있다고 11일 밝혔다.

또 공급측면에서도 은행들의 기존 주택담보대출의 모기지론 전환이 어려워 대출의 연착륙에 한계가 있는 것으로 조사됐다.

이번 자료는 수석전문위원실이 지난 5월24일부터 지난달 3일까지 주택금융공사 모기지론에 관해 은행연합회, 농협중앙회, 신협중앙회, 새마을금고연합회, 신용보증기금 등의 대출 및 공제 등과 관련된 전문직원 110명을 대상으로 조사한 것이다.

설문조사결과 공사 모기지론이 주택투기에 악용될 것이라는 답변이 71%였으며, 주택구입기간 단축효과가 없을 것이라는 답변이 55%에 이르러 수요측면에서 제도개선이 시급한 것으로 나타났다.
또 기존 주택담보대출이 모기지론으로 전환하는 데 기여 못할 것이라는 전망이 83%에 달했고 특히 공사 모기지론의 유동화에도 문제점이 큰 것으로 조사됐다.

이에 따라 모기지론의 유동화를 통해 발행되는 MBS에 대한 수요확대 방안이 확보돼야 할 것으로 지적됐다.

유동화측면에서 단기적으로 MBS의 소화가 어려울 것이라는 전망이 34.2%였으며 단기적으로 소화능력이 제고돼야 한다는 답변이 80.3%에 달했다.

또 MBS가 장기채권시장 발달을 선도할 수 있느냐에 무려 80.3% 응답자가 단기적으로 한계에 부딪칠 것이라고 답변해 장기채 시장 발달을 이끄는 데는 어려움이 있을 것으로 조사됐다.
금융기관의 새로운 자산운용처 제공 여부에 대해서는 72.4%가 제공하지 못하고 있다고 대답했고 단기부동자금 흡수에 관해서도 69.7%가 기여하지 못하고 있다고 대답해 금융전문가들 사이에서는 제도자체의 효과에 부정적인 것으로 나타났다.

이는 지난 4월 주택금융공사가 공사 모기지론 도입으로 변동금리대출 뿐만 아니라 자본과 위험의 증가없이 장기, 고정금리대출도 취급할 수 있어 새로운 영업기회가 창출될 것이라고 자랑한 것과는 정반대의 시장 반응이다.

주택금융공사는 또 모기지론이 대상주택 대출한도 자금용도 주택수와 같은 법적 규제와 장기 고정금리의 특성으로 투기우려가 거의 없다고 발표하기도 했다.

재경위 수석전문위원실은 유동화 제도의 목적달성을 위해 자금조달이 어려운 금융기관이나 유인이 필요한 금융기관에 대해 신용공여제도를 활용해야 하고 공사 수수료 인상을 포함한 차별적인 수수료 제공과 금융정책적인 유인책 제시가 필요하다고 지적했다.



◇ 모기지론 미국선 노인부채로 이어져

그동안 주택금융공사는 모기지론이 장기 고정금리로 시간이 흐를수록 상환부담은 줄어들고 주택지분은 높아진다고 주장해왔다.

원리금 균등분할상환방식으로 갚기 때문에 경제가 성장하고 인플레이션으로 명목소득이 증가하면서 상환부담은 점차 감소한다는 이유에서다.

그러나 모기지론이 가장 활성화돼 있다는 미국에서는 노인들의 가계부채로 전락해 큰 문제로 떠오르고 있다.

5일 뉴욕타임스 인터넷판은 65세 이상의 노인 가장 4명중 한 명이 아직도 모기지를 갚고 있다고 보도했다.

게다가 이같은 비율은 지난 89년 6분의 1에서 지난 2001년에는 4분의 1로 급증하고 있다. 은퇴 후에도 모기지를 갚아야 하는 등 노후가 급격히 불안해 지고 있는 것이다.

하버드대학 주택연구팀의 최근 분석결과에 따르면 65세 이상 가정의 평균 모기지 부채총액도 지난 89년 1만2000달러에서 2001년에는 4만4000달러로 4배나 증가했다.

더욱이 저금리 시대에는 그럭저럭 버티지만 금리가 올라가면서 카드 부채 등의 급증으로 모기지를 제때 갚지 못해 집을 차압당할 수도 있다. 20년 전에 모기지로 구입한 집을 노후에 이를 갚지 못해 도로 팔아야 하는 상황이 벌어지는 것이다.



                                          <모기지론 유용성 비교>
                                                                                                (단위 : 억원)




                                 <유동화제도 ‘효과’의 설문조사 결과>
                                                (출처 : 국회 재정경제위원회 수석전문위원실)



한기진 기자 hkj77@fntimes.com