부동산신탁, 상가분양제 대안 ‘부상’

굿모닝시티 분양 사태로 인해 상가분양제도의 개선 목소리가 높은 가운데 부동산신탁제도가 대안으로 떠오르고 있다.

23일 관련업계에 따르면 굿모닝시티 분양 사건에서 나타난 것처럼 현재 개발시장의 사업구도는 영세한 개발업자에 의한 형태가 상당부분을 차지하고 있다.

하지만 개발 관련 제도는 여전히 허점을 갖고 있어 유사분양 사기사건의 재발 가능성이 상존함에 따라 이에 대한 대비책 마련으로 관련 업계는 고심하고 있다.
이는 현재 저금리 기조에 따른 부동산 투자 열기와 금융기관 프로젝트 파이낸싱 활성화가 맞물리면서 개발시장에 찬물을 끼얹는 악재가 더이상 나타나지 않기를 바라기 때문이다.

이러한 가운데 금융기관으로부터 토지대금의 일부를 프로젝트 파이낸싱방법으로 자금을 조달하고 개발업자, 시공사, 금융기관, 부동산신탁회사가 참여하는 개발방식이 상대적 안정성을 확보하고 있는 것으로 알려져 주목을 끌고 있다.

이를 통해 상가제도의 개선책을 도모할 수 있다는 분석이다.

프로젝트 파이낸싱 방법에서 시공사는 단순 도급 및 프로젝트를 완성하기 위한 금융기관의 책임준공 등 대출조건 일부를 수용하고 공사를 수주하게 된다.

금융기관은 다른 사업참여자에게 책임을 분산시키고 안정적인 이자수입 및 부대수수료를 확보하는 하나의 금융상품으로 자리매김을 하고 있다.
또 개발업자는 유력한 사업을 발굴하고 자기자본 부족을 금융김관으로부터 차입함에 따라 이러한 사업의 사업주이면서 사업의 주요 부분에서는 관리를 부동산신탁회사로 하여금 대리행위를 시키고 있다.

이러한 사업방식의 중요 업무는 사업의 안정성이며 이를 담당하는 기관이 부동산신탁회사라는 설명이다.

KB부동산신탁의 이준길 부사장은 “부동산신탁회사는 사업주가 금융기관으로부터 차입하는 자금의 관리 및 집행으로 취득하는 토지를 담보 또는 관리신탁으로 수탁받아 향후 사업주의 채권자로부터 토지에 대한 강제집행 등을 방지한다”고 말했다.

이어 “토지매입후 분양 및 사업주가 해야 할 분양계약관리, Escrow계좌에 의한 분양수입금 관리 집행업무를 수행함으로써 안정적인 개발을 이룰 수 있다”고 덧붙였다.
특히 부동산신탁회사는 완성된 건물에 대해서도 담보신탁으로 추가 신탁을 하도록 해 분양대금을 완납하는 수분양자에게 소유권을 직접 이전시킴으로써 사전 분양 및 분양대금의 유용사태를 예방할 수 있다.

현재 영업 중인 부동산신탁회사는 5개사이며 이들이 수행한 대리사무의 실적은 약 200여건에 매출액 기준 약 8조2000억원 정도로 추정된다.



김의석 기자 eskim@fntimes.com