재초환 부활 8년…강남·목동 재건축 수억 부담 현실화될까

[한국금융신문 조범형 기자] 재건축초과이익환수제(재초환)가 다시 시행된 지 8년을 맞으면서 재건축 시장의 핵심 변수로 자리 잡고 있다. 그동안 제도적 장치에 머물던 재초환이 실제 부담금으로 가시화되며 강남권과 목동 등 주요 재건축 단지에서 사업성 재검토 움직임이 본격화되는 분위기다.

재초환은 재건축 사업으로 발생한 개발이익 가운데 조합원 1인당 평균 8000만원을 초과하는 금액에 대해 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입된 이후 2013년부터 2017년까지 유예됐다가 2018년 다시 시행돼 현재까지 유지되고 있다.

◇ 한남연립 재초환 적용 당시 5444만원 수준…현실이 된 부담금

재초환이 실제 적용된 대표 사례는 서울 용산구 한남연립 재건축이다. 이 단지는 2012년 9월 재건축부담금이 부과되며 조합원 1인당 평균 5444만원 수준의 부담이 발생했다. 이후 제기된 헌법소원에서도 헌법재판소가 2019년 합헌 결정을 내리면서 제도의 법적 정당성이 확인됐다.
다만 이후에는 제도 유예와 정책 변화 영향으로 실제 부과 사례는 제한적이었다. 국토교통부가 집계한 2024년 말 기준 재초환 부과 대상은 전국 58곳, 약 2만가구 수준이다. 다만 제도 폐지 법안이 국회에 계류되는 등 정책 불확실성이 이어지면서 실제 부과 절차는 지연되는 모습이다.

◇ 반포 ‘7억설’…강남 재건축 시장 긴장 고조

최근 시장 긴장을 높인 것은 강남권 대형 재건축 단지다. 서초구 반포주공1단지 3주구의 경우 과거 관리처분 단계에서 1인당 약 4억원 수준의 부담금이 통보된 바 있다.

최근에는 집값과 분양가 상승 등을 반영할 경우 부담금이 더 늘어날 수 있다는 관측이 나온다. 조합 측에서는 재산정 시 가구당 7억~8억원 수준까지 증가할 가능성도 거론하고 있어 시장의 부담 우려가 커지고 있다.

이처럼 재초환이 현실 변수로 부상하면서 강남권 재건축 시장 전반에 긴장감이 높아지는 분위기다.

◇ 목동 14개 단지 ‘분수령’…사업성 재계산 국면

이 같은 흐름 속에서 서울 양천구 목동 신시가지 재건축은 향후 시장의 분수령으로 평가된다. 목동 1~14단지는 기존 2만6629가구에서 재건축을 통해 약 4만7438가구 규모로 확대되는 대형 사업이다.

14개 단지 모두 정비구역 지정을 마쳤으며, 일부 단지는 사업시행자 지정 또는 조합 설립 단계로 넘어가며 사업이 본격화되고 있다.

그러나 재초환 부담이 현실 변수로 떠오르면서 조합 내부에서는 사업성 재검토 움직임이 나타나고 있다. 공사비 상승과 금융비용 증가에 더해 재초환까지 반영될 경우 조합원 부담이 크게 늘어날 수 있기 때문이다.

이에 따라 일반분양 물량 확대, 사업 구조 조정, 추진 속도 조절 등 전략 변화가 불가피할 것이라는 전망이 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “그동안 재건축 사업은 집값 상승 기대를 바탕으로 추진돼 왔지만 재초환이 본격 변수로 작용하면서 사업성 자체를 다시 따져봐야 하는 상황이 됐다”며 “특히 목동처럼 규모가 큰 단지는 사업 추진 여부를 넘어 방식과 속도까지 함께 조정해야 하는 국면”이라고 말했다.

◇ 잠실·여의도·압구정 확산…정책 불확실성 변수

재초환 영향은 목동에 그치지 않고 잠실·여의도·압구정 등 서울 주요 대형 재건축 단지로 확산될 가능성이 크다. 이들 지역은 자산가격 상승 폭이 큰 만큼 초과이익 규모가 커질 수 있어 부담금 역시 상당한 수준이 될 수 있다는 전망이다.

정책 변수도 여전히 불확실하다. 재초환 폐지 법안은 국회에 계류된 상태이며, 정부는 제도 개편 여부에 대해 신중한 입장을 유지하고 있다. 이에 따라 조합들은 부담금 부과 여부와 수준을 예측하기 어려운 상태에서 사업을 추진해야 하는 상황이다.
정비업계에서는 재초환이 본격 부과될 경우 재건축 사업 지연 등으로 공급 차질이 발생할 수 있다는 우려도 제기된다.

한남연립에서 시작된 재초환 부담은 이제 강남권과 목동 등 대형 재건축 단지로 확산되는 흐름이다. 재초환 부활 8년을 맞아 이 제도는 재건축 시장의 사업성과 공급을 좌우하는 핵심 변수로 자리 잡고 있으며, 향후 정책 방향과 실제 부과 여부에 따라 시장 판도가 달라질 전망이다.

조범형 한국금융신문 기자 chobh06@fntimes.com