“재건축·재개발 속도 올려올려” 정비규제 완화…전문가 "일부 긍정적"

[한국금융신문 주현태 기자] 정부가 이번 재건축·재개발 제도 개선을 통해 2027년까지 4년 간 사업 착수가 가능한 물량이 95만가구에 달할 것이라고 전망했다. 정부는 재건축·재개발의 문턱을 낮추고, 빠르게 추진하기 위한 폭넓은 대책을 제시했다.

11일 정부가 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설 경기 보완방안'에 따르면, 이번 제도 개선으로 2024~2027년까지 재건축 물량이 75만가구(수도권 55만가구, 지방 20만가구), 재개발 물량이 20만가구(수도권 14만가구, 지방 6만가구) 착수될 것으로 예상한다.

정부는 이를 위해 ▲사업속도(패스트트랙 도입) ▲진입문턱(정비사업 추진 요건 완화) ▲사업성(초기 자금지원, 재건축부담금 추가 합리화) ▲중단 없는 사업(공사비 갈등 완화) 등 대응방향을 설정했다.
세부적으로 정부는 준공 30년이 넘은 주택은 안전진단 없이도 재건축 착수를 허용하기로 했다. 또 조합설립 시기 조기화를 통해 사업기간을 최대 3년 단축하다는 방침이다. 현재는 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했다. 이번 정부 발표대로라면, 안전진단을 통과하지 않아도 정비사업을 착수할 수 있다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개선한다.

또 신탁방식 효율화를 위해서 주민 전체회의 기 의결 범위 내 시행사항은 추가의결 없이 추진하고, 사업계획인가 신청 시 주민 의사확인을 간소화한다.

정비사업 추진 요건도 완화한다. 재개발 노후도 요건을 현행 3분의 2에서 60%로 완화하고, 노후도 외 요건(접도율, 밀도 등)도 걸림돌이 되지 않도록 개선한다는 방침이다.

특히 사업성 제고를 위해 공공성 확보, 사업가능 여부 등을 심사하여 초기사업비 자금을 지원한다. 관리처분인가 이전에도 계획수립 등에 필요한 자금조달이 용이하도록 기금융자를 제공하고 HUG(주택도시보증공사)보증대상을 확대한다. 또한 공사비 갈등을 예방하고, 갈등 발생시 조기 해소 기반 마련하기 위한 조치도 마련했다. 지자체 도시분쟁조정위의 조정에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여해 실효성을 제고하고, 신속한 갈등 해소에 힘쓴다.

도심 내 다양한 주택 유형 공급을 위한 비아파트 건축 규제도 대거 완화한다. 도시형생활주택의 토지이용 효율성을 높일 수 있도록 현재 300세대 미만인 세대수 제한을 폐지한다. 또 현재 전체 세대 수 절반까지만 방 설치가 가능했던 규정도 없앤다.
정부 관계자는 “(국민의) 자유로운 재산권 행사와 선택을 존중한다는 측면에서 부동산 시장 규제를 정치와 이념에서 해방시키고, 시장원리에 따라 작동되도록 근본적으로 바꿔야 한다”며 “재건축에 대해서는 규제가 아닌, 지원으로 프레임을 전환해야 한다”고 설명했다.

정부 방침과 관련해 전문가들은 본격적인 사업 추진 움직임이 본격화될 전망이다.

한국주택협회와 대한주택건설협회는 입장문을 통해 “주민 선택으로 재건축, 재개발사업을 추진할 수 있도록 사업요건을 대폭 완화하고, 증가하는 1∼2인 가구의 주거수요에 대응하는 도시형 생활주택 및 주거용 오피스텔 등 소형 주택에 대한 공급규제를 대폭 걷어냄과 동시에 수요진작 방안까지 포함해 국민에게 필요한 주택이 적기에 공급될 수 있는 여건을 마련한 맞춤형 대책”이라면서 “건설경기 위축에 대응해 프로젝트파이낸싱(PF) 대환보증 신설 등 다양한 자금조달 및 유동성 지원방안을 수립해 어려운 여건 속에서도 건설사들이 계속적으로 사업을 이어나갈 수 있게 됐다”고 평가했다.

이어 양기관은 “주택경기가 위축돼있는 지방의 준공후 미분양 주택에 대한 세 부담 경감을 통해 지방 주택 시장 회복에 정부가 본격적으로 나섰다는 점에서 시장 정상화에 대한 정부의 강력한 의지를 엿볼 수 있게 됐다”고 덧붙였다.

일각에선 재개발의 경우 도심의 모든 노후 지역을 아파트로 바꾸는 식은 다시 생각해볼 필요가 있다는 목소리도 있다.

이은형닫기이은형기사 모아보기 대한건설정책연구원 연구위원은 “그동안 서울 지역에서 인허가를 받기 어려웠다. 정비사업에 관련된 규정들은 사실상 정비사업을 억제하려는 목적이 컸기 때문”이라며 “시장수요와 정책목표(정비사업을 통한 주택공급 확대)에 맞춰 완화한다는 것은 긍정적”이라고 평가했다.

이 위원은 “다만 재개발의 경우, 도심의 모든 노후지역을 아파트로 바꾸는 식의 접근이 맞는지에 대한 논의도 병행돼야 한다”며 “재개발 요건을 과도하게 완화한다는 것은, 주민들이 개발을 원하는 곳은 그렇게 하고 반대하는 곳은 정비사업을 추진하지 않겠다는 시장에 맡기겠다는 기존 원칙과 상충될 수 있어 유의해야 한다”고 지적했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com