평촌·일산 등 1기신도시, 인구감소 심화에 '리모델링' 카드 필요성 제기

[한국금융신문 장호성 기자] 윤석열 정부의 대선공약 중 하나였던 1기신도시 재건축이 올해 들어 본격적으로 물살을 타고 있지만, 1기신도시 각 지역의 인구구조 변화가 변수로 지적받고 있다.

평촌·분당 등의 인구유입 속도가 느려지면서, 대규모 재건축·재개발보다는 속도가 빠른 리모델링이나 일대일 재건축 등이 대안으로 떠오르는 분위기다.

1기 신도시는 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 5곳으로 1989년 개발계획 발표 후 1997년(입주 기준)까지 총 432개 단지, 29만2000가구 규모로 조성됐다. 노후 아파트가 많아 오는 2026년이면 대부분의 지역이 준공 30년을 넘긴 ‘노후주택’으로 분류될 예정이다.


원희룡닫기원희룡기사 모아보기 국토교통부 장관은 최근 일산·평촌 등을 직접 돌며 주민들의 의견을 청취하고 현장을 점검하는 등 종횡무진 행보를 이어가고 있다. 지난 21일에는 고양일산, 26일에는 산본신도시 현장점검을 진행한 원 장관은 열악한 노후계획도시 내 주거실태 확인과 주민 목소리 청취의 시간을 가졌다.

원 장관은 주민들과 만나는 자리에서 정부가 마련한 특별법이 발의된 만큼 주민들께서 기대하시는 조속한 법률 통과가 가능토록 국회와 긴밀하게 협조하고, 특별법 작동을 뒷받침할 시행령과 기본 방침 마련에도 만전을 기할 계획”이라고 밝혔다.

원 장관의 공언대로 정부는 지난달 1기신도시 안전진단 기준 면제 및 완화 등의 특례를 제공하는 동시에, 용적률도 최대 500%까지 대폭 완화하는 방안을 추진키로 했다. 특별법이 적용되는 대상은 1기신도시를 비롯한 '노후계획도시'를 포함한다. 노후계획도시란 택지조성사업 완료 이후 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상 택지를 말한다. 국토부는 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼았다.

노후계획도시 특별정비구역으로 지정돼 재건축을 진행하면 파격적 인센티브를 부여한다. 앞서 정부는 안전진단 통과의 최대 걸림돌로 여겨지던 구조안전성 비중을 축소하는 등 안전진단 기준을 완화했는데, 문턱을 이보다 더 낮추겠다는 것이다.


◇ 2기·3기신도시 개발 속 인구유출 빨라진 1기신도시, “규모보다 속도가 중요” 주장

다만 변수로 작용할 수 있는 것은 1기신도시의 인구 유출 속도다. 최근 5년 사이 1기신도시 지역은 인구 전입보다 전출 속도가 빠르게 나타나고 있다.

KOSIS 국가통계포털에 따르면 1기신도시 소재지인 경기 성남시·안양시·부천시·고양시·군포시의 총전입 인구는 ▲2018년 50만3068명 ▲2019년 48만7932명 ▲2020년 53만6868명 ▲2021년 49만5699명 ▲2022년 41만1468명으로 나타났다.

반면 같은 시기 총전출 인구는 ▲2018년 54만4546명 ▲2019년 50만8762명 ▲2020년 56만1222명 ▲2021년 51만9745명 ▲2022년 43만1636명으로 모두 매년 전출인구가 더 많았다.

이 같은 인구 유출은 1기신도시의 노후화와 더불어, 인근 2기신도시나 3기신도시 등 새로운 공급들이 나타나면서 자연스러운 분화가 일어나고 있기 때문이라는 해석이 많다. 특히 신도시에 활력을 불어넣어야 할 3040세대들의 눈이 새로 지어지는 신도시로 쏠리면서, 향후 1기신도시의 대대적인 재건축이 이뤄지더라도 도시의 공동화까지 나타날 수 있다는 전망도 있다.

이에 무리한 대규모 재건축을 시도하기보다는 소규모 재건축이나 리모델링 등 규모가 작은 대신 상대적으로 사업 진행속도가 빠른 사업이 1기신도시에 더 적합할 것이라는 지적이 나온다.

리모델링은 건물의 기본적인 형태는 그대로 둔 채로 인테리어나 구조 등을 수선하여 사용하는 것을 가리킨다. 재건축은 준공 이후 30년이 넘은 건물에 대해 시행할 수 있지만, 리모델링은 15년이 넘은 건물에 적용할 수 있어 사업 제한이 작은 편이다. 조합 설립을 위한 주민 동의율도 재건축보다 낮은 66.7% 수준이다.

지난달 발표된 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에서도 리모델링을 하는 경우에는 세대 수를 추가로 확보할 수 있도록 수직증축 허용 가구 수를 일반 리모델링 단지에 적용되는 15%보다 더 높이기로 하는 내용이 포함됐다.

다만 최근 정부가 재건축·재개발 사업에 대한 문턱을 대폭 낮추고 있는 상황에서, 리모델링이 기존에 갖던 메리트가 상당 부분 희석되는 것이 아니냐는 우려도 있다. 리모델링 역시 재건축·재개발에 준하는 추가적인 맞춤형 규제완화가 필요하다는 주장이다.

부동산 한 전문가는 “이번 정부의 부동산정책 방향성은 일괄적이고 천편일률적으로 적용되던 규제를 상황에 맞게 조정하자는 내용을 담고 있는데, 재건축·재개발이라는 더 큰 카테고리 규제를 푸느라 리모델링이 상대적으로 소외받는 경향이 있다”며, “1기신도시와 같이 노후화된 도시의 경우 사업의 규모보다는 진행된다는 그 자체만으로도 큰 의미가 있고, 노후화 상태가 심각하기 때문에 속도가 빠른 리모델링이 더 적합할 것 같다”는 생각을 밝혔다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com