최대 ‘용적률 500%’ 1기신도시? ‘닭장아파트’ 될까 노심초사 [주간 부동산 이슈-2월 2주]

[한국금융신문 장호성 기자] [한 주 간 있었던 주요 부동산 이슈를 한국금융신문이 정리해드립니다. 편집자 주]

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오세훈닫기오세훈기사 모아보기표 ‘주거단지 디자인 혁신’ 시동, 노들섬에서 첫 선 보인다
1기신도시 등 ‘노후계획도시’ 용적률 최대 500%로 대폭 완화, 닭장아파트 재림 우려도

美 연준의 금리인상 시그널, 6주 만에 다시 확대된 서울 집값 하락폭



◇ 오세훈표 ‘주거단지 디자인 혁신’ 시동, 노들섬에서 첫 선 보인다

오세훈 서울시장은 9일 서울의 디자인 혁신을 위한 ‘도시․건축 디자인 혁신방안’을 발표했다. 이번 디자인 혁신방안은 불합리한 규제개혁과 행정지원 등 개선방향을 마련하고, 다양한 디자인의 특색있고 상징성 있는 건축물을 지원하는 내용을 담았다.

서울시는 작년 3월 ‘2040 서울도시기본계획(안)’을 통해 제시한 서울형 용도지역제인 ‘비욘드조닝(Beyond zoning)’ 의 세부 운용기준을 마련할 예정이다. 용도지역의 경계를 허문 ‘비욘드조닝’ 개념을 적용해 다용도 복합개발을 허용해 일자리, 주거, 여가, 문화 등 다양한 기능이 혼합된 미래형 공간이 가능하도록 하겠다는 구상이다.

서울시는 혁신 디자인의 경우, 높이, 건폐율 등 건축규제를 대폭 완화하여 그동안 각종 규제로 추진이 어려웠던 다양하고, 개성있는 건축물 건립을 유도한다는 계획이다.

또한, 서울시는 법정 용적률의 최대 120% 완화를 통해, 혁신 디자인으로 인한 설계비와 공사비 상승분을 일정부분 상쇄시켜주고, 대신 녹지공간, 공유공간 조성 등 공공기여와 통경축, 조화로운 스카이라인 형성 등 디자인과 공공성을 종합 고려하여 용적률 완화량을 결정하겠다는 계획이다.

초고층 아파트는 경관, 조망, 한강 접근성, 디자인 특화설계 등 요건을 충족할 경우, 초고층 아파트 건립을 허용하여, 조화로운 스카이라인 등 도시경관 향상과 공공공간 제공 등 공공성을 확보한다.
아파트 저층부, 입면 특화, 한강변 및 수변 아파트 단지 계획 등의 우수디자인 가이드라인을 적용하여, 다채롭고, 개성있는 디자인의 공동주택을 만들겠다는 계획이다.

주거지 면적의 약 42%를 차지하고 있는 다세대‧연립주택 등 저층주거지의 경우는, 더 살기 좋은 동네 ‘한층 더’ 예쁜 집 만들기 프로젝트(가칭)를 통해, 디자인 특화 시 용적률 인센티브를 제공하여 주민 편익시설 등 설치가 가능하도록 하겠다는 계획이다.

시는 1호 시범사업으로 노들섬에 대한 기획 디자인 공모를 진행 중에 있다. 디자인 구상안이 결정되면 사업 추진을 위한 기본계획을 확정하고 투자심사 등 예산확보를 위한 사전절차를 밟는다. 이후 기본설계 공모를 통해 최종 설계자를 선정한다.



◇ 1기신도시 등 ‘노후계획도시’ 용적률 최대 500%로 대폭 완화, 닭장아파트 재림 우려도

정부는 1기신도시 안전진단 기준 면제 및 완화 등의 특례를 제공하는 동시에, 용적률도 최대 500%까지 대폭 완화하는 방안을 추진한다고 7일 밝혔다.

아울러 리모델링을 하는 경우에는 세대 수를 추가로 확보할 수 있도록, 수직증축 허용 가구 수를 일반 리모델링 단지에 적용되는 15%보다 더 높이기로 했다.

다만 정부는 이번 특례 대상을 1기신도시만이 아닌 택지조성사업이 완료된 지 20년 이상 지난 전국의 100만㎡ 이상 택지지구로 확대할 방침이다.

이번 특별법이 적용되는 대상은 1기신도시를 비롯한 '노후계획도시'를 포함한다. 노후계획도시란 택지조성사업 완료 이후 20년 이상이 지난 100만㎡ 이상 택지를 말한다. 국토부는 재건축 연한인 30년보다 짧은 20년을 특별법 적용 기준으로 삼았다.

노후계획도시 특별정비구역으로 지정돼 재건축을 진행하면 파격적 인센티브를 부여한다. 앞서 정부는 안전진단 통과의 최대 걸림돌로 여겨지던 구조안전성 비중을 축소하는 등 안전진단 기준을 완화했는데, 문턱을 이보다 더 낮추겠다는 것이다.

종 상향을 통해 용적률도 높여준다. 2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%까지 높아지고, 역세권 등 일부 지역은 최대 500%를 적용해 고층 건물을 짓는 게 가능하다. 노후계획도시 특별정비구역을 '입지규제최소구역'으로 지정해 고밀·복합개발이 가능하게 한다는 내용도 포함됐다.

다만 일각에서는 이로 인해 1기신도시 등 노후도시가 자칫 ‘닭장아파트’로 전락할 수 있다는 우려를 내놓고 있다. 1기 신도시 주민이 일반분양을 늘려 분담금을 줄이기 위해 너도나도 고밀 개발에 나설 수 있다는 주장이다.

일단 국토부는 고밀도 주상복합 일변도 개발은 허용하지 않겠다는 방침을 밝힌 상태로, 무분별한 개발이 생기지 않도록 주의를 기울이겠다는 입장이다.



◇ 美 연준의 금리인상 시그널, 6주 만에 다시 확대된 서울 집값 하락폭

제롬 파월 연준 의장은 7일(현지시간) 1월 미 고용호조 지표를 두고 “이렇게까지 좋을지는 예상하지 못했다”며 “인플레이션 억제가 상당기간 시간이 걸리는 어려운 과정인 이유”라고 말했다. 그는 이어 “계속해서 강력한 경제지표가 나오고, 기존 전망치보다 금리를 더 올려야 한다면 금리를 올려야 할 것”이라고 강조했다.

이처럼 연준이 금리를 당분간 높은 수준으로 유지할 것으로 점쳐지면서, 1월 한 달간 꾸준히 줄었던 서울 집값 하락폭은 6주 만에 다시 –0.31%대로 확대됐다. 매도인과 매수인간 희망가격 격차가 여전히 좁혀지지 않는 가운데 관망세가 길어지며 급매 위주 하향거래만이 진행된 여파라는 게 부동산원의 설명이다. 같은 기간 경기도 역시 –0.75%까지 하락폭이 크게 뛰었다.

윤석열정부는 출범 이후 꾸준한 규제완화 일변도 정책을 폈지만, 다시 집값 하락폭이 커지면서 약발이 너무 일찍 사라진 것이 아니냐는 우려가 나온다. 하락폭이 줄어들었을 뿐 반등까지는 실패하면서 정부의 강력한 완화책조차 얼어붙은 시장을 녹이기에는 역부족이었다는 평마저 나오고 있다.

정부가 집값 부양을 위해 고려할 수 있는 남은 카드로 강남3구 및 용산의 규제완화나 LTV·DSR 추가 완화 등이 거론되고 있으나, 이 같은 정책들은 간신히 하향안정을 이뤄가고 있는 시장에 잘못된 신호를 줄 수 있다는 지적이 많다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com