윤석열정부 ‘270만호’ 주택공급 공약, 지방 건설사 도산위기에 후퇴 불가피

[한국금융신문 장호성 기자] 윤석열정부의 야심찬 주택공급 ‘270만호’ 공급 대책이 본격적인 시작을 알리기도 전 위기를 맞고 있다.

발표 당시부터 구체적인 후보지가 없다는 점과, 원자재값 폭등을 비롯한 대내외 악재가 겹치며 불안한 출발을 알렸던 정부의 주택공급 대책은 김진태 강원도지사의 레고랜드 관련 디폴트 논란으로 부동산PF가 직격탄을 맞아 휘청거리며 또 다른 암초를 만났다.

그나마 자금 여력이나 현금유동성이 여유로운 편인 대형 건설사들은 ‘아직은 괜찮다’며 표정관리를 하고 있지만, 상대적으로 재무건전성이 충분치 못한 지방 건설사나 중소형사들은 위기감을 숨기지 못하고 있다. 정부가 공언한 270만 호의 주택을 대형건설사가 전부 짓는 것은 사실상 불가능한 일이므로, 지방 건설사의 위기가 본격화되고 있는 현재로는 공약이 오롯이 지켜지는 것 역시 어려워졌다는 분석이 나온다.


◇ ‘어디에’도 못 정했는데 ‘어떻게’ 파문까지, 이미 올해 착공실적 전년대비 25% 감소

국토교통부에 따르면 올해 1∼8월 주택착공 규모는 전국 기준 26만1193호로 전년대비 24.9% 감소했다. 지역별로 보면 수도권은 13만1123호로 전년대비 23.8% 감소했고, 지방은 13만70호로 26.0% 줄었다. 아파트 착공 실적은 19만9279호로 23.0% 줄었고, 아파트 외 주택(6만1914호)은 30.5% 감소했다.

금리상승과 원자재값 폭등 등으로 착공이 줄어드는 동시에, 분양시장마저 부진하며 건설사들이 신규 수주에도 작년처럼 적극적으로 나서지 않고 있는 것으로 조사됐다.

건설업계 한 관계자는 “작년까지는 시중유동성도 풍부해서 주택사업이 세분화·다각화되면서 소위 ‘먹거리’가 많았다면, 올해는 수주만이 아니라 분양조차 선별적으로 한다고 할 정도로 자금 융통이 쉽지 않은 상황”이라며, “또 수주를 해도 현장 관리직이나 근로 인력이 부족해서 공사 기한 맞추기도 어렵고, 조합들의 요구사항도 늘어나는 실정이다 보니 이런 부분에서의 피로감도 건설업계를 망설이게 하는 부분”이라고 설명했다.
부동산 한 전문가는 “‘어디에’ 짓겠다는 택지 발굴도 되기 전에 ‘어떻게’ 짓겠다는 방법론조차 생각하기 어려운 상황이 됐다”며, “무조건 정부의 잘못이라고 보기는 어렵지만 상황에 맞는 현실적인 정책이 나오지 않고 있는 점은 아쉬운 대목”이라고 짚었다.



◇ 레고랜드發 PF대출 파동, 커지는 건설사 ‘좀비기업화’ 우려

PF대출이란 은행 등 대출기관이 특정 사업의 사업성을 보고 자금을 지원하는 방식을 말한다. 돈을 빌리는 주체의 신용도도 중요하지만, 그보다는 프로젝트의 사업성에 더 주목하는 대출로, 주로 건설업을 비롯한 대형 프로젝트에 주로 활용된다.

일반적으로 건설사들은 PF대출을 받아 공사를 진행하고, 분양수익을 내서 대출을 상환하고 이익을 남기는 방식을 채택하고 있다. 현금흐름이 원활하고 부동산이 활성화된 시기에는 PF대출에 문제가 없지만, 올해처럼 분양이 어렵고 부동산이 얼어붙은 시기에는 PF대출의 부실 위기가 가중될 가능성이 크다.

이 같은 상황에서 김진태 강원도지사로부터 촉발된 레고랜드 관련 디폴트 논란이 불타는 시장에 기름을 끼얹은 격이 됐다. 국가 단위의 신용보증조차 믿을 수 없어진 상황에서 지역 건설사들의 PF대출 문턱이 견디기 어려울 정도로 높아질 상황에 놓인 것이다.

한국기업평가에 따르면 올 6월말 KR 유효 등급을 보유한 17개 건설사의 PF 우발채무 총 규모는 15조8000억원으로 2018년 말(13조5000억원)보다 17% 증가했다. 연대보증과 자금보충을 합한 것으로 채무 인수는 포함하지 않은 금액이다. 우발채무는 현재 빚은 아니지만 앞으로 특정 요건을 충족하면 채무로 확정할 가능성이 있는 자산을 의미한다.

PF 유동화증권의 발행금리도 급격히 상승하고 있다. PF 유동화증권 평균 유통금리는 기준금리 인상이 시작된 2021년 하반기부터 지속적으로 상승하는 추세였지만, 최근 한 달간 급격히 상승했다.

한국예탁결제원에 따르면 A1 신용등급의 PF ABSTB 유통금리는 2021년 상반기까지만 해도 약 1%대를 유지했으나, 기준금리 인상 등의 영향으로 2022년 상반기 약 2%대, 2022년 3분기 약 3%대로 상승했다. 하지만 10월 들어 발행금리는 전월 대비 약 100bp 상승하여 평균 4.8%로 급격히 상승했고, 일별 평균 5%대까지 상승하기도 했다.

이번달 월말까지 만기가 도래하는 건설사 신용보강에 의한 단기 PF 유동화증권(ABSTB, ABCP) 발행잔액은 당사 평가 건 기준 약 2.1조원 규모이며, 11월에는 2.8조원까지 증가한다. 단기 유동화증권의 특성상 매입보장이 없는 경우, 만기에 차환발행이 예정되어 있는 바, 10월부터 11월까지 차환발행에 대한 부담이 가중되고 있다. 갈수록 건설사들을 둘러싼 위기가 커질 수밖에 없다는 의미다.

토지주택연구원이 최근 진행한 세미나에서는 ‘주택시장 변화에 따른 수급 진단과 향후 전망’보고서가 공개됐다. 보고서에 따르면 지난해 말 현재 919개 중대형 주택건설업체 가운데 ‘좀비기업’은 251개(27.3%)로 집계됐다. 좀비기업이란 영업이익으로 이자 등 금융비용을 부담할 수 없는 상황(이자보상비율 100% 미만)에 3년 이상 지속적으로 놓인 부실기업을 의미한다.

이 같은 상황에서 기준금리의 가파른 상승세로 인해 좀비기업은 잠재위험군(이자보상비율 100~200% 이하)까지 합치면 372개(40.5%)로 증가할 가능성이 큰 것으로 분석됐다. 금리인상으로 분양마저 제대로 이뤄지지 않는 상태에서 신규 수주까지 차질을 빚을 경우 건설업계의 위기가 더욱 커질 수 있다는 의미로 풀이된다.

부동산 한 전문가는 “2008년 글로벌 금융위기 당시에도 시공능력평가 50위권 안쪽의 중견건설사조차 도산하거나 치명적인 위기를 겪었던 사례가 있다”며, “이름만 들어도 알법한 대형사들조차 위기설이 나오는 마당에 지역 건설사들은 이번 사태가 더욱 아프게 다가올 것이고, 중소형사들부터 실제로 도산해버리는 도미노 현상이 발생할 가능성도 없지 않다”고 설명했다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com