[하반기 도시정비 대전 ③] 신림1구역·봉천1-1구역, 관악구 도시정비 ‘신바람’

[한국금융신문 장호성 기자] 코로나 이후 국내 주택사업에 집중하기 시작한 건설사들의 주요 격전지는 도시정비 사업이다. 지난해에만 1조 클럽이 9개사가 등장할 정도로 뜨거웠던 도시정비 시장은 올해에도 여전히 이어지고 있다.

상반기에 이미 도시정비 실적 1조 클럽에 가입한 건설사만 4곳인 가운데, 하반기에 이어질 주요 도시정비 사업장과 예상되는 참여 건설사들의 경쟁력을 조명해본다. 〈편집자 주〉

서울 관악구 도시정비 사업장들에서는 ‘신탁대행’ 사업 방식이 힘을 얻는 모양새다.
부동산신탁사 브랜드 순위 1~2위를 다투는 한국토지신탁이 신림부터 봉천에 이르는 넓은 범위에서 사업대행을 맡으며 인근 사업장들도 활기를 띄고 있다.

신탁 방식 재건축은 전체 소유주 가운데 75% 이상의 동의를 받은 신탁사가 시행자로 나서 비용을 부담하며 사업을 진행하는 재건축이다.

신탁 방식 재건축은 무엇보다 추진위나 조합 없이도 사업을 추진할 수 있고, 전체 공사비 절감 등의 효과가 있어 빠른 사업속도를 장점으로 삼는 방식이다. 여기에 신탁사가 체계적인 관리를 통해 사업을 진행하므로 조합 방식 사업보다 투명하게 진행될 여지가 많다는 것도 장점으로 꼽힌다.

◇ 서울 서남부권 최대규모 신림1구역, 신림선 개통 임박 등 미래호재 풍부

신림1재정비촉진구역 주택재개발정비사업은 하반기 도시정비 사업 가운데서도 손에 꼽을 정도의 사업성을 지닌 곳으로 주목받고 있다.
서울 서남부권 중 최대 규모인 신림뉴타운 사업지 가운데서도 가장 큰 파이를 차지하는 신림1구역은 올해 하반기 시공사 선정을 앞두고 있다. 현재 신림1구역의 사업대행은 한국토지신탁이 맡고 있다.

서울시의 도시건축 혁신사업 대상지로 지정되면서 사업이 다소 느리게 진행되긴 했지만, 그만큼 내실 있는 사업 진행이 가능했다는 것이 복수 관계자들의 설명이다.

기자가 직접 찾은 신림1구역 인근은 신림역에서 삼성동시장 인근까지 들어가는 버스가 많아 접근이 편했고, 주민센터를 중심으로 주변 상권이 다양하게 형성돼있었다. 인근에 대형 병원인 보라매병원이 위치해있고, 서울지하철 2호선 신림역을 이용해 도심 곳곳으로 진입하는 것도 무리가 없을 것으로 보였다.

사업지 바로 앞에서는 경전철 신림선이 한창 공사를 진행하고 있었다. 경전철 신림선은 샛강에서 관악산까지를 연결하는 노선으로 완공시 여의도와 강남 연결성이 크게 개선될 것으로 보여 신림1구역의 가치가 더욱 오를 전망이다.

특히 최근 재정비촉진계획 변경안으로 용적률이 기존 247.7%에서 259.8%로 상향됨으로써 세대수와 면적 증가도 기대된다.

이처럼 높은 사업성을 지니고 있다 보니, 시공사 선정과 관련한 사업설명회나 총회 전부터 1군 대형 건설사들의 관심이 높다. 사업지 인근 공인중개업소를 비롯한 복수의 관계자에 따르면 현재 GS건설·DL이앤씨·현대엔지니어링 등 국내의 내로라하는 건설사들이 모두 신림1구역 사업에 큰 관심을 기울이고 있는 것으로 조사됐다.

인근 공인중개업소 관계자는 “신림1구역은 신림뉴타운 주변 도시정비 사업지 중에서도 가장 사업성이 좋고 미래 가치도 뛰어난 곳”이라며, “교통과 평형, 입지 모든 면에서 뛰어나고, 4천 세대 이상의 대단지가 조성될 수 있어 ‘크기가 곧 힘’인 주택 사업에서도 경쟁력이 검증된 단지라고 할 수 있다”고 강조했다.

신림1구역에 대한 기대감은 인근 아파트값 상승으로도 확인할 수 있었다. 아파트 실거래가 분석 플랫폼 ‘아실’에 따르면 단지 인근에 위치한 ‘신림현대’ 111동 13층은 지난달인 6월 초 5억6000만 원에 거래되며 최고가를 썼다. 지역 내 위치한 ‘신림주공1단지’ 107동 16층 또한 4억9000만원으로 매매 최고가를 갈아치웠다.

부동산 한 전문가는 “사실상 서울 전역이 불장이 된 상황에서, 기존에 다른 강남 지역에 비해 큰 관심을 받지 못했던 신림뉴타운 인근으로 급격하게 수요가 모여들고 있다”며, “이번 재개발 사업의 추진 경과에 따라 지금보다 1억~2억원 이상 가격이 뛰는 것도 무리가 아닐 것”이라는 생각을 밝혔다.

◇ 한국토지신탁 날개 단 봉천1-1구역, 연내 시공사 선정 절차 돌입 예고

한국토지신탁은 신림1구역에 이어 봉천1-1구역 재건축정비사업에서도 사업대행자로 선정되며 기세를 올리고 있다.

서울 봉천1-1구역 재건축정비사업은 서울특별시 관악구 봉천동 728-57번지 일원에 지하 4층 ~지상26층 아파트 8개동 총 837가구와 부대복리시설 등을 건설하는 사업이다.

한국토지신탁은 향후 신탁동의서 징구를 통해 사업대행자 지정고시를 득하고, 조합과 협의하여 2021년 말 시공사 선정 절차를 진행할 계획이다.

봉천1-1구역은 신림1구역과 버스로 약 4정거장 정도 떨어져있고, 신림역과는 버스 2정거장 거리에 있다. 신림1구역과 마찬가지인 호재를 공유하며, 특히 보라매병원은 단지 바로 맞은편에 위치해있다. 신림선 경전철 역시 이 단지 근처를 지나간다. 서울지하철 2호선 신림역과 7호선 신대방사거리역이 모두 가까운 더블 역세권이기도 했다.

다만 기자가 직접 방문한 봉천1-1구역 인근은 고층 아파트보다는 오래된 구축 아파트와 빌라 위주로 구성돼있어 신속한 재건축사업을 필요로 할 것으로 보였다.

한토신에 따르면, 해당 사업지는 2009년 정비구역으로 지정된 이후 시행착오를 겪다가 10년만인 2019년 11월에 조합설립인가를 만들었다. 이후 지난 6월 25일 조합원 임시총회를 통해 한국토지신탁을 사업대행자로 선정한 것이다.

한국토지신탁은 다양한 서울시 정비사업 인허가 경험을 토대로 그간 미진했던 봉천1-1구역의 신속하고 투명한 사업추진을 약속했다.

한토신 측은 “신탁업계 최고의 자본력을 비롯 다양한 서울시내 정비사업 사업 진행 경험, 대전 용운주공 재건축과 같은 대규모 사업장 성공사례 등이 조합원들의 호응을 얻은 것으로 보인다”고 전했다.

한국토지신탁은 신탁방식 도시정비사업의 선두주자로 전국 총 23개의 사업장에서 사업대행자 및 시행자로 지정받아 사업을 진행 중이다. 서울시내에서도 신림1구역 재개발, 북가좌 제6구역 등 대규모 정비사업의 사업대행자로 지정받았으며, 최근 영등포동 2가 가로주택사업은 착공에 들어가는 등 서울지역 정비사업에서도 가시적 성과를 내고 있다.

최근 정부 및 지자체가 재개발·재건축 등 도시정비사업을 통한 주택공급에도 우호적인 분위기인 점을 감안하면 신탁방식 도시정비사업에 속도를 올리고 있는 한국토지신탁의 행보는 더욱 주목받고 있다.

장호성 기자 hs6776@fntimes.com