이지스자산운용 “주택 매매가 상승 둔화할 때 전셋값 올라”

[한국금융신문 한아란 기자] 주택 매매가격 상승이 둔화할 때 전셋값이 오르는 경향이 나타난다는 분석이 나왔다.

이지스자산운용은 19일 주택 전세가격과 매매가격의 관계를 분석한 ‘국내 주택시장 분석 보고서’를 발간했다.

보고서는 우선 국내와 해외의 주택 보증금 성격에 대해 비교했다. 해외의 보증금은 원상복구나 임대료를 미납했을 때의 보증수단으로 월 임대료 대신 임시로 지불하는 임대료 수단으로 활용된다. 또 해외의 경우 보증금이 월 임대료의 1~3배 수준이지만, 국내는 월 임대료의 40배 이상이다. 심지어 보증금만 있는 전세가 대부분이다.
보고서는 국내의 보증금 혹은 전세는 임대인이 투자금을 줄이는 수단으로 쓰인다고 설명했다. 10억원의 주택을 사는 경우 자본 6억원에 대출 4억원으로 주택을 사는 것이 아니라 자본 3억원, 전세금 5억원, 대출 2억원을 더해 사는 식이다.

주택 매입에 들어가는 돈이 줄어들수록 매매가 상승에 따른 수익률은 증가한다. 수익은 같지만, 투자금이 줄어들기 때문이다.

그런데 매매가 상승이 둔화하면 임대인은 수익이 감소하기 때문에 전세금을 상승시켜 투자금을 돌리거나 전세금의 일부를 월세로 돌려 수익을 보전하려는 반전세가 나타난다.

세입자 입장에서도 매매가 상승이 둔화하면 자산가치가 떨어지기 때문에 매매보다는 전세로 살려고 한다. 결국 임대인과 세입자의 영향으로 매매가격 상승이 둔화될 때 전셋값은 상승하고 반전세가 나타나게 된다.

서울 아파트 전셋값과 매매가 지수를 살펴보더라도 매매가 상승이 둔화한 시기에 전셋값이 높은 상승을 보인다고 보고서는 전했다. 전셋값이 높게 오르면 갭투자의 요인을 제공하게 돼 결국 매매가를 상승시키는 요인으로 작용했다.
보고서는 전세와 매매의 관계는 전세 비중이 높고 월세 대비 보증금 비중이 높은 아파트에서 강하게 나타나며 이어 연립다세대, 단독다가구, 오피스텔 순이라고 설명했다.

이지스자산운용 관계자는 “해외와는 다른 우리나라만의 독특한 전세구조가 매매 및 전세가격의 상승으로 이전되는 것을 방지하기 위해서는 정책적인 측면뿐만 아니라 공급적인 측면에서 고려가 필요하다”고 말했다.

한아란 기자 aran@fntimes.com