PF 건전성 강화·모험자본 공급…증권사들 '두 마리 토끼' 잡기 과제 [부동산 PF 2.0 (상)]

[한국금융신문 정선은 기자] 부동산 PF(프로젝트파이낸싱)에 대한 정부 정책이 건전성 강화와 동시에 생산적 분야로의 자본 이동을 염두하고 있다. 호황기에 외형을 키운 PF는 이제 사업성과 리스크 관리가 화두다. 특히 증권사는 모험자본 공급 역할을 함께 부여받았다. 새 국면을 맞이한 PF에 대한 증권사의 사업 기조, 대응 전략 등을 살펴본다. <편집자 주>

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 둘러싼 증권사들의 영업 전략이 ‘외형 확대’에서 ‘선별·관리’로 전환되고 있다. 정부가 PF 건전성 규제를 강화하는 동시에 증권사에 모험자본 공급 확대 의무를 부여했기 때문이다.

이에 따라 증권사들은 기존 PF 익스포저의 건전성을 관리하는 한편, 신규 PF는 사업성과 회수 가능성을 따져 선별하고 부동산에 쏠렸던 자본의 일부를 생산적 분야로 이동시키는 과제를 동시에 안게 됐다.

‘부동산→모험자본’ 제도 정비 속속

20일 정부에 따르면, 생산적 분야로의 자금공급 유도를 위한 건전성 규제 개편이라는 국정 과제 아래 금융위원회 등 관계부처 합동은 지난 2025년 12월 ‘부동산PF 건전성 제도 개선 방안’을 발표했다.

개선안은 PF 사업비 대비 자기자본비율을 고려한 위험가중치·충당금(사업성 평가) 차등화 등이 핵심 내용이다.

올해 중 각 업권 별 감독규정, 시행세칙 및 모범규준 등 정비계획을 이행하고 오는 2027년에 신규 취급분 대상으로 본격 시행하기로 했다.

다만, 금융업권 중 증권사의 경우 모험자본 공급 유도 필요성 등을 감안해 부동산 관련 위험가중치 조정 등 일부 내용을 올 상반기 조기 시행한다고 밝힌 바 있다.

금융당국은 이와 별도로 부동산에서 모험자본으로의 자금 이동을 유도하기 위한 제도 정비에도 나섰다.
금융위는 올해 7월 8일 금융투자업규정 개정을 통해 부동산 투자금액 비율 개념을 신설하고, ‘부동산 채무보증 비율’ 한도규제를 ‘부동산 투자금액 비율’ 한도규제로 개선했다.

아울러 같은 날 금융투자업규정 및 시행세칙 개정에 따라 증권사의 부동산 NCR(순자본비율) 위험값 차등화가 시행됐다. 핵심은 증권사의 부동산 투자 때 NCR 위험값을 사업 진행단계, LTV(담보인정비율) 등 실질 위험수준에 부합하도록 강화한 것이다.

기존에는 대출(100%), 채무보증(18%) 등 부동산 투자 형태에 따라 NCR 위험값이 일률적으로 적용돼 상대적으로 위험값이 낮은 채무보증을 활용할 유인이 있었다. 그러나 이번 개정에 따라 신규 익스포저에 대해 실질 위험에 따라 12~90% 위험값으로 개편됐다.

정부가 지난해 4월 발표한 '증권업 기업금융 경쟁력 제고방안'에 따라 발행어음·IMA 사업자인 종투사는 전체 운용자산 중 조달액의 일정 규모에 해당하는 국내 모험자본을 공급해야 한다. 해당 비율은 2026년 10%에서 2027년 20%, 2028년 25%로 단계적으로 올라간다.

부동산 관련 자산 운용한도는 발행어음의 경우 2026년 15%, 2027년 10%로 단계적으로 낮아지며, IMA는 기존 운용분이 없어 10% 한도가 즉시 적용된다.

증권업계 “PF, 단기 수익성보다 안정성·회수 가능성”

PF 부실이 금융권에 ‘약한 고리’가 되면서 증권업계도 개별 사업장의 사업성과 실제 자금 회수 가능성을 면밀히 살피는 게 더욱 중요해졌다.

대형 증권사 A 관계자는 “단기 수익성보다 사업의 안정성과 회수 가능성을 우선적으로 살펴야 한다는 인식이 강화됐다”며 “신규 PF는 입지, 분양성, 시행사 자기자본 등을 종합적으로 검토해서 접근하는 게 기본 방향”이라고 설명했다. 이어 그는 "건전성 규제 정비도 고려해서 기존 사업장의 사후 관리와 위험관리를 강화하고, 부동산 금융에 대한 편중을 완화할 필요가 있다고 보고 있다"고 덧붙였다.

다른 대형 증권사 B 관계자는 "부동산 PF 사태 이후 브릿지론 등 고위험 신규 취급을 축소하고, 시공사 신용보강 의존도가 높은 구조나 자기자본투자(PI) 비중이 높은 딜에 대해서는 심사를 한층 강화했다"고 말했다.

B 관계자는 "보유 중인 부실 자산에 대해서는 매년 대손충당금을 꾸준히 적립하며 건전성 관리를 적절히 병행하고 있다"고 전했다.

증권업계 C 관계자도 "신용도가 높은 대형 시공사가 참여하는 사업 중심으로 신규 취급이 이루어지고 있다"며 "건전성 관리가 강화됨에 따라 브릿지론에 대한 신규 검토 부담이 증가했다"고 말했다.

부동산금융 관련 조직과 인력 정비는 다양한 양상으로 나타났다. 증권업계 D 관계자는 "조직과 인력이 지속적으로 축소 및 재편되고 있으며, 전반적으로 외형 확대보다 기존 익스포저 건전성 관리와 우량 사업장 위주 취급에 무게를 두고 있다"고 설명했다.

향후 부동산 사이클 반등 등에 대비해서 조직 규모를 유지하는 경우도 존재했다. 국내 증권사 E 관계자는 "시장 여건은 매년 눈에 띌 정도로 나아지고 있고, 신규 딜의 비중은 호황기에 비해 적은 편이나 리파이낸싱 수요가 많아 조직과 인력 축소가 업계의 우려만큼 과도하지는 않다"고 전했다.

대형사 ‘IB 영업기회 집중’ VS 중소형사 ‘수익기반 회복 제한’

중소형 증권사의 경우 상대적으로 신규 부동산금융보다 회복에 무게를 두고 있다.

한국신용평가가 분석한 자료에 따르면, 2026년 6월 말 평균 기준 국내 증권사의 부동산금융 익스포저는 대형사가 자기자본의 60%, 중소형사는 이보다 낮은 40%로 나타났다. 부동산금융 중 부동산 PF 비중은 대형사가 56%, 그리고 중소형사는 더 높은 70%였다. 부동산 PF 중 브릿지론(토지담보 포함) 비중은 대형사가 24%, 중소형사가 36%였다.

부동산 PF 가운데 중·후순위 비중을 보면, 대형사가 32%, 중소형사는 이보다 두 배 많은 69%로 나타났다.

증권사들은 부동산 PF 관련 대손충당금 적립으로 대응하고 있다. 다만, PF 익스포저에 대한 건전성 분류가 악화될 경우 충당금 부담도 커질 가능성도 열려 있다.

중소형 증권사 F 관계자는 "PF 사태 이후 수익성보다 사업성과 회수 가능성, 자본효율성을 함께 보는 방향으로 인식이 변화했다"며 "PF 부실자산에 대한 모니터링을 강화하고 향후 발생 가능한 우발충당금 규모 축소, 조직 재정비를 통해 효율성과 사업 경쟁력을 제고하고 있다"고 말했다.

다른 중소형 증권사 G 관계자는 "신규 PF 취급에 보다 신중하게 접근하고, 사업성, 건전성을 중심으로 선별적인 영업 기조를 이어가고 있다"며 "향후 관련 규제와 시장 환경 변화에 맞춰 리스크 관리 체계를 지속적으로 강화할 필요가 있다고 본다"고 제시했다.

부동산금융 부문에서 대형사와 중소형사 간 양극화가 심화되고 있다는 분석이다.

NICE신용평가는 ‘증권업 호황의 이면, 시험대에 오른 이익의 지속가능성’ 리포트(2026년 9월)에서 “고금리·공사비 상승과 사업성평가 강화 등으로 부동산PF 시장이 대형·우량 사업장 중심으로 재편되면서 자본력과 대외신인도를 갖춘 대형 IB에 영업기회가 집중되고 중소형사의 수익 기반 회복은 제한되고 있다”고 분석했다.

NICE신용평가는 “부동산 NCR 위험값 개편, 유동성 규제 강화 등 규제 개편 방향도 자본력이 열위한 중소형사에 우호적이지 않기 때문에, 부동산금융 부문에서 양극화 기조는 당분간 지속될 것으로 전망된다”고 말했다.

정선은 한국금융신문 기자 bravebambi@fntimes.com