서울시, 규제 없애고 용적률 올리고…주택 공급 ‘속도전'

[한국금융신문 주현태 기자] 서울시가 주택·건설 시장에 활력을 불어넣고 도시 경쟁력을 강화하기 위해 재개발·재건축 규제 철폐와 공급 확대에 나섰다. 불합리한 규제 3건을 정비하고, 소규모 주택 정비사업인 ‘모아주택·모아타운’ 속도도 높이며 주택 공급 시계를 앞당기고 있어 눈길을 끈다.

서울시는 최근 노후화된 도심에 활력을 불어넣고, 복합개발을 촉진하기 위한 규제 완화 방안을 공개했다. 이번 방안은 ▲규제 철폐 ▲공급 속도 ▲시민 삶의 질 개선이라는 세 가지 키워드로 집중돼 있는 점이 특징이다.

특히 창동·상계, 강남, 잠실 등 주요 도심을 도시정비형 재개발 대상지에 추가하고 영등포 도심의 높이 규제를 삭제하는 등 재개발에 힘쓰기 위한 조치로 풀이된다.
서울시가 중심지 위계를 고려한 기준 높이 규제를 대폭 손질하면서, 영등포 도심은 사실상 최고 높이 제한이 사라졌다. 시는 마포·공덕 등은 150m, 그 외 중심지는 130m로 일괄 완화됐다. 시는 이를 통해 다양한 스카이라인을 형성하고 신성장 거점을 육성한다는 방침이다.

또한 초고령사회 진입을 대비해 시니어 주택 도입에도 용적률 인센티브를 부여했다. 연면적 20% 이상을 노인복지주택으로 조성하면 용적률 최대 200%, 높이 30m까지 추가 완화 혜택을 받을 수 있다.

여기에 일반지역에 비해 오히려 용적률이 낮아 불합리했던 도시정비형 재개발구역의 용적률 체계를 합리적으로 변경해 대규모·복합개발을 유도한다. 상업·준주거 지역은 허용용적률을 현행 대비 10% 상향하고, 준공업지역은 준공업지역 제도 개선 사항을 반영했다.

이번 규제 개선에는 사업자의 재정적 피해를 줄이기 위한 장치도 포함됐다. 그동안 신축 약정 매입임대주택 사업이 개발 예정지로 지정되면 SH공사의 매입이 불가능해 사업자들이 손해를 보는 일이 많았다.

이번 규제 철폐안은 개발사업 전 착공 승인받은 현장의 경우 개발 예정지역으로 포함되더라도 SH공사에서 주택매입을 가능하게 한다.
이로써 사업자의 피해 요인을 사전에 차단하고, 안정적인 주택공급이 가능해진다는 게 시 측 설명이다.

또 건설업계가 꾸준히 지적해온 조경공사 원가 산정 문제도 개선된다. 공사비용 상승으로 어려움을 겪고 있는 건설업계의 애로사항을 반영해 조경공사 관련 공사원가 산출 시 물주기 작업에 필요한 물값과 살수차 경비를 적극 반영한다.

서울시는 소규모 노후주택 정비 모델인 모아주택·모아타운에도 속도를 내고 있다. 기존에는 재개발·재건축에만 적용되던 ‘사업성 보정계수’를 도입해 서울 평균보다 땅값이 낮은 지역에서는 임대주택 비율을 줄이고 일반분양 물량을 확대할 수 있게 했다. 전체 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역에 해당해 대다수 사업지가 혜택을 받을 것으로 보인다.

또한 간선도로변·역세권 등 기반시설이 우수한 지역은 준주거지역으로 상향해 최대 7000가구 추가 공급이 가능하도록 했다. 사업 추진 과정의 애로를 덜기 위해 조합 초기 운영비와 용역비에 최대 20억원을 융자 지원하고, ‘모아타운 관리계획’과 ‘모아주택 건축계획’을 동시에 수립해 사업 기간을 최대 2년 단축하기로 했다.

현재 모아주택은 166곳(3만4811가구), 모아타운은 116곳에서 사업이 추진 중이다. 지난 6월 관리계획이 승인된 현저동 똥골마을은 12월 착공에 들어가 2029년 366가구 준공을 목표로 하고 있다.

오세훈닫기오세훈기사 모아보기 서울시장은 재개발·재건축 정책 기조에 대해 “속도·공공책임·삶의 질 개선의 3가지를 핵심으로 주택 공급 시계를 신속하게 돌리겠다”며 “재개발·재건축은 단순히 낡은 집을 허물고 새 아파트를 짓는 차원을 넘어 시민 삶의 질을 바꾸는 도시 재설계”라고 강조했다.

그는 이어 “공공이 적극 개입해 공정성을 확보하고 갈등을 관리하며 책임성을 높이겠다”며 “서울을 미래 경쟁력이 강화된 도시로 재편하기 위해 규제 혁신과 공급 속도를 높이는 데 총력을 다하겠다”고 덧붙였다.

오 시장의 강한 의지로 서울 도시는 재개발·재건축이 탄력을 받고 있다. 모아타운과 같은 소규모 정비사업이 활성화되며, 궁극적으로는 시민들이 체감할 수 있는 주거환경 개선으로 이어질 전망이다.

한편 오세훈 시장이 이끌고 있는 서울시는 2021년 ‘신속통합기획’, 2022년 ‘모아타운·모아주택’ 도입, 2023년 주거정비지수제 폐지 등 일련의 조치를 통해 정비구역 지정 소요 기간을 평균 5년에서 2.5년으로 절반가량 줄였다.

이 결과 과거 연평균 12곳에 불과했던 정비구역 지정이 최근 4년간 연평균 36곳으로 늘었고, 현재까지 약 20만 가구 규모의 145곳 정비구역이 확정됐다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com