무궁화신탁 이어 신탁업계 전체 위기감 팽배…당국, 책준형 집중관리 착수

[한국금융신문 장호성 기자] 2022년 부동산시장 침체 이후 급격히 위험도가 커진 책임준공형 토지신탁 여파로 부동산신탁업계 전반에 짙은 암운이 드리웠다.

금융당국은 부동산신탁사들의 책임준공형 토지신탁 총량규제를 선언하며 관련 리스크를 집중적으로 들여다보겠다고 공언했다. 또 대다수의 신탁사들은 생존을 위해 조직개편 및 정리에 나서며 포트폴리오 재구성에 속도를 내고 있다.

책임준공형 관리형 토지신탁이란 시공사가 책임준공 의무를 이행하지 못할 경우 신탁회사가 그 의무를 대신하는 신탁상품을 말한다. 다시 말해 시공사가 책임준공을 미이행할 경우 신탁사가 대주단에 손해배상책임을 지게 되는 것이다. 신탁사의 경우 추가적인 리스크가 있으므로 사업비의 2% 상당의 높은 수수료를 받을 수 있지만, 원자재값 상승 등 부동산 불경기가 겹쳐 제대로 된 공사가 불가능할 경우 지게 되는 위험부담도 크다.
책준관리형 토지신탁은 시공능력이 떨어지는 중소 건설사 혹은 지방 사업장을 대상으로 하는 경우가 많다. 그런데 부동산 불경기가 길어지며 지방 사업장이 경쟁력을 잃고, 지방 중소 건설사가 폐업이나 회생절차에 들어가 정상적인 공사가 불가능해지는 사례가 늘면서 위험도가 커지고 있는 것으로 분석된다.

지난 11월 금융위원회는 정례회의를 갖고 무궁화신탁에 경영개선명령 부과를 의결했다. 경영개선명령은 재무 건전성이 악화해 일정 기준에 미달하는 금융회사에 금융당국이 내리는 경영개선조치인 적기시정조치 중 가장 높은 수위의 경고조치다.

무궁화신탁은 작년 3분기 기준 전체 PF사업장 67개 중 35개 사업장이 책임준공형으로 운영된 것으로 나타났다. 무궁화신탁은 부동산 활황기에 수수료가 비교적 높은 책임준공형 사업 비중을 크게 높여왔다. 2019년 책임준공형 사업 규모는 679억원에 불과했으나, 2022년 1조원 수준까지 불어났다. 나머지 중에서도 32개가 마찬가지로 신탁사가 직접 자금을 조달해야 해 자본조달 리스크가 있는 차입형 토지신탁으로, 사업 대부분이 리스크가 큰 사업으로 구성돼있었다.

금융당국은 책임준공형 토지신탁 상품을 둘러싼 위기가 심화되자, 책준형 상품 총량규제 등의 방안으로 진화에 나섰다. 당국은 지난 21일부터 3월 4일까지 토지신탁 사업 내실화를 위해 이런 내용으로 금융투자업규정 변경예고를 하고, 규제개혁위원회 심사, 금융위원회 의결 등을 거쳐 하반기부터 시행키로 했다.

개정안에 따르면 부동산신탁사의 토지신탁 사업에서 발생할 것으로 예상되는 위험액이 자기자본을 초과하지 못하도록 예상위험을 반영한 토지신탁 전체 수탁 한도를 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도가 도입된다.
금융당국은 부동산신탁사가 충분한 준비기간을 가질 수 있도록 토지신탁 한도를 올해 연말 150%, 내년 연말 120%, 2027년 말 100%로 점진적으로 축소해 2027년 말 전면 시행을 목표로 추진할 계획이다.

개정안은 또 유형에 상관없이 모든 토지신탁에 책임준공의무에 따른 순자본비율(NCR) 위험액 산정기준을 적용하기로 했다. 이 기준은 그간 관리형 토지신탁에만 적용돼 차입형과 서로 다른 기준이 적용되는 미비점이 있었다. 신용위험액 산정 시 시공사의 신용위험과 신탁사의 운영위험 산정기준을 사업장 단계별로 차등화하는 등 정교화했다.

한편 주요 신탁사들은 올해 예고되는 위기에 대비해 선제적인 조직개편에 나섰다.

코람코자산신탁은 책임경영과 사업 전문성 강화를 위해 사업부문별 각자대표체제로 전환했다. 한국토지신탁은 도시정비사업 1개 본부를 추가로 설치하며 사업 방점을 도시정비 분야에 찍었다. 교보자산신탁은 기존 신탁1~4본부 및 신탁관리본부로 이뤄졌던 신탁사업을 신탁1~3본부와 신탁솔루션본부로 축소했고, 신한자산신탁은 사업운영총괄 하에 있던 사업추진1·2본부를 없앤 것으로 전해졌다.

장호성 한국금융신문 기자 hs6776@fntimes.com