금융당국 부동산PF 新정책 발표에..."2금융권 충당금 최대 22% 추가 적립 필요"[부동산PF 연착륙 방안]

[한국금융신문 홍지인 기자] 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 연착륙을 위해 엄격한 사업성 평가로 정상 사업장과 부실 사업장의 고강도 옥석가리기에도 나선다. 이에 신용평가사에서는 신규 정책의 영향으로 2금융권의 자기자본 대비 추가 적립 필요 충당금이 최대 22%에 달할 것으로 예상했다.

14일 금융권에 따르면 금융위원회와 금융감독원은 어제 낮 이 같은 내용의 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'(부동산 PF 정상화 방안)을 발표했다.

금융당국은 2022년부터 주택·건설경기 활성화 등을 위한 유동성 지원 프로그램 등을 운영했으나 지난해 태영건설 워크아웃(기업구조 개선작업)으로 표면화된 부동산 PF 손실이 유동성 위험으로 번지는 것을 사전에 막기 위해 이번안을 마련했다.
이번 대책의 핵심은 엄정한 옥석가리기를 통해 사업성이 충분하거나 일부 보강이 필요한 사업장에는 돈이 돌게 하고 사업 진행이 어렵다고 판단되는 사업장은 정리할 수 있도록 하는 것이다.

평가등급 세분화해 사업장 재구조화·정리 유도

이를 위해 우선 금융당국은 PF 사업성 평가기준을 개선해 사업성이 양호한 정상사업장과 부족한 사업장을 엄격하게 구분하기로 했다. 현행 사업성 평가기준은 PF 특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장 선별 및 질서 있는 정리 추진에 한계가 있다고 판단했기 때문이다.

사업장 대상에서 본PF와 브릿지론 외에 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함해 금융사가 PF 사업성 평가를 실시할 수 있도록 할 예정이다.

또 현재 본PF 중심으로 구성된 사업성 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본PF로 구별해 평가하고 사업진행 단계별 위험요인과 수준을 기존 3단계(양화·보통·악화우려)에서 4단계(양화·보통·유의·부실우려)로 세분화하기로 했다.

등급에 따라 양호 등급은 재구조화나 자율매각을, 부실우려 등급은 상각이나 경·공매 등으로 정리토록 했다. 현행법상 금융당국은 금융사에 부실채권을 상각하도록 명령할 수 있는데 최하위 등급을 받은 사업장은 사실상 시장에서 퇴출시킬 수 있도록 한 것이다.
계속해서 미뤄지고 있는 사업장 재구조화·정리 작업도 속도를 낸다. 2회 이상 만기연장이 이뤄지는 PF 사업장에 대해선 만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 3분의 2 이상 동의에서 4분의 3 동의로 강화하고, 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환토록 유도할 계획이다.

6개월 이상 연체된 PF 채권에 대해선 3개월 내 경·공매하도록 원칙을 정하고 공매 시 실질담보가치를 반영한 최종 공매가를 설정키로 했다. 경공매 미흡 사업장은 시가가 아닌 공시지가로 평가해 속도감 있게 정리작업을 진행키로 했다.

사업성 충분한 정상 사업장은 차질없이 금융공급

평가 결과 사업성이 충분한 정상 PF 사업장이라면 차질없는 금융 공급을 받을 수 있다.

금융당국은 브릿지론에서 본PF 전환시 필요한 자금공급에 문제가 없도록 지난 3월 실시한 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사의 PF사업장 보증을 기존 25조원에서 30조원으로 늘린다. 주택 PF사업장뿐 아니라 비주택 PF사업장에 대한 건설공제조합의 PF사업자 보증 프로그램도(4조원)도 신설할 계획이다.

어려움을 겪는 정상 PF사업장의 증액 공사비에 대한 추가 보증도 실시한다. PF 정상화 펀드 재원을 활용한 정상 PF 사업장에 대한 추가 자금 공급도 차질없이 이행할 방침이다.

PF 자금 공급과정에서 시행사·건설사에 과도한 수수료가 부과되는 사례가 없는지 점검할 예정이다.

사업성 일부 부족 사업장은 은행·보험사에서 최대 5조 공동대출

재구조화와 정리작업에 필요한 자금은 민간과 공공이 함께 지원한다.

신규 자금 투입은 상대적으로 자금여력이 충분한 은행(국민·신한·하나·우리·농협)과 보험사(삼성·한화생명, 메리츠·삼성·DB손해보험)가 일시 어려움을 겪는 우량 사업장에 1조원 규모로 공동 '신디케이트론'(공동대출)을 조성한다. 향후 시장 상황에 따라 최대 5조원까지 규모를 확대키로 했다.

부실채권 정리를 위해선 '캠코펀드'(한국자산관리공사 부동산PF 정상화 펀드)에 우선매수권 도입을 추진해 PF 채권 매도자에 캠코펀드 등이 차후 PF 채권 처분시 재매입할 수 있는 기회를 부여할 예정이다.

금융당국은 신규 자금 투입을 유도하기 위해 금융사에 인센티브를 주기로 했다. 먼저 이번 부동산 PF 지원을 위한 자금 투입으로 부실이 발생해도 고의·중과실이 아니면 금융사 담당 임직원을 면책하는 방안을 추진한다.

시장 영향 최소화 위해 금융 건전성 규제 한시적 완화

금융당국은 시장·건설사·금융사의 영향을 최소화할 수 있도록 건전성 등 금융사 한시적 규제완화 조치도 함께 병행한다.

그간 금융사가 부실화된 사업장에 신규자금을 지원하는 경우 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류됐으나, 앞으로는 한시적으로 건전성을 정상까지 분류할 수 있도록 허용한다.

신규자금 공급으로 PF사업장의 사업성이 개선되는 경우에는 사업성 재평가를 할 수 있는 근거를 명확히 함으로써 금융사가 부동산 PF에 적극적으로 자금공급을 할 수 있도록 한다.

아울러 2022년 하반기부터 시행한 저축은행 예대율(예금 대비 대출 비중) 완화, 여신전문금융사 원화유동성비율 완화 등 '제2금융권 규제유연화조치'를 올해 말까지 추 가 연장해 금융사의 건전성 관리 부담을 완화할 방침이다.

PF사업장 매각과 공동대출 지원에 따른 손실 발생시 금융사 임직원 면책 등 인센티브 제공도 적극 추진한다. 요주의 이하 여신에 대한 제2금융권 충당금 적립률을 모니터링해 충분한 충당금 적립도 지도할 계획이다.

신규 정책에 대한 2금융권 여파는

나이스신용평가는 금융당국의 관련 정책 발표 후 '부동산 PF 정책 방향 발표가 제2금융권 신용도에 미치는 영향'이라는 이름의 보고서를 발표했다.

나이스신용평가는 보고서를 통해 “금번 발표안에 따라 사업성이 부족한 PF사업장의 정리가 가속화되어 해당 사업장과 관련한 금융권의 손실인식이 추가적으로 확대될 것으로 예상한다”고 밝혔다.

특히 제2금융권 업권별로 부동산 PF 부실여신 정리가 가속화될 것으로 예상되며, 이에 맞춰 추가 충당금 적립도 이루어져야 할 것이라고 전했다. 이어 캐피탈, 저축은행은 부동산 PF 예상된 추가손실의 상당부분을 2024년 중 인식해야 할 것으로 전망했다.

부동산 PF 예상손실로 캐피탈 2.4~5.0조원, 저축은행 2.6~4.8조원, 증권 3.1~4.0조원을 예상했으며 기적립된 대손충당금을 제외한 추가 적립 필요 충당금 규모는 캐피탈 0.9~3.5조원, 저축은행 1.0~3.3조원, 증권 1.1~1.9조원으로 분석했다.

캐피탈, 저축은행, 증권 3개 업종 자기자본 대비 추가 적립 필요 충당금은 2.4~7.0%로, 관련 손실 규모는 각 업권의 손실흡수능력을 고려할 때, 대체로 감내 가능한 수준으로 판단했다.

나이스신용평가 관계자는 “수익성 및 건전성 하방 압력이 지속되는 가운데, 업권별 자기자본 대비 추가 적립 필요 충당금은 증권 1.4~2.4%, 캐피탈 2.8~11.1%, 저축은행 6.8~22.4%로 차이가 나타난다”며 “업권 내 기업별 실적 저하 수준 및 손실흡수능력 또한 차별화되어 나타날 것으로 예상한다”고 밝혔다.

홍지인 한국금융신문 기자 helena@fntimes.com