“강북을 강남처럼” 서울시, 노후단지 재건축에 속도…강북권 중개사 평가는?

[한국금융신문 주현태 기자] 지난달 서남권 대개조 구상안을 발표한 서울시가 이번에는 강북권역 대개조에 나선다. 노후 아파트 단지 재건축 속도를 올리고 상업 시설을 강남 수준으로 유치한다. 강북권을 상업지역 총량제에서 제외해 기업들이 입주할 수 있는 업무·상업시설을 강남 수준으로 늘린다는 계획이다. 특히 창동 차량기지 등과 같은 대규모 유휴부지에 '균형발전 사전협상제'(화이트사이트)를 적용해 용적률을 1000%까지 부여한다.

서울시는 26일 이 같은 내용이 담긴 권역별 도시대개조 프로젝트 2탄 ‘강북권 대개조-강북 전성시대’를 발표했다.

강북권은 강북구, 광진구, 노원구 등 동북권 지역과 마포구, 서대문구, 은평구 등 서북권 지역 총 11개 자치구를 포함한다. 서울 전체 면적 40%지만, 상업시설 면적은 적다. 지역내총생산도 최하위다. 30년 이상의 노후주택 46%가 이곳에 모여있다. 이에 시는 강북권을 배후 주거지가 아닌 미래산업 집적지이자 활력 넘치는 일자리 경제도시로 탈바꿈시킨다는 방침이다.
먼저 시는 파격적인 재건축‧재개발 규제 완화와 인센티브 제공으로 개발 지역을 확대하고 정비 속도를 높인다. 상계‧중계‧월계 등 대단지 아파트가 들어선 지역은 신도시급으로 변화시킨다. 준공 30년이 넘은 노후단지는 안전진단 없이 재건축 착수가 가능하게 하고 정비계획 입안 절차와 신속통합자문을 병행해 기존 신속통합기획보다 사업 기간을 1년가량 단축한다. 이를 통해 127개 단지, 약 10만가구가 이른 시일 내 정비사업을 시작할 수 있을 것으로 시는 전망했다.

용적률 혁신을 통해 사업성도 개선한다. 역세권은 준주거지역으로 종상향하고 공공기여는 기존 15%에서 10%로 줄인다. 높은 용적률로 재건축이 불가했던 65개 단지, 4만2000여 세대는 용적률을 1.2배 상향한다. 재개발 노후도 요건은 전체 건축물의 60%로 완화하고 폭 6m 미만 소방도로를 확보하지 못한 노후 저층 주거지도 재개발 대상에 포함한다. 이를 통해 개발 가능 지역이 현재 286만㎡에서 800만㎡로 2.8배 이상 늘어난다. 높이 제한으로 개발에 어려움을 겪었던 자연경관‧고도지구는 '산자락 모아타운'으로 특화 정비한다. 자연경관지구 높이 제한은 기존 3층에서 약 7층(20m)까지, 고도지구는 20m에서 최대 45m까지 높인다.

특히 강북권에서 ‘상업지역 총량제’가 폐지한다는 점이 주목된다. 기업 유치, 일자리 창출 등 지역 경제 활성화에 도움이 된다면 상업시설 운영을 허용한다는 의미로. 서울시는 현재의 2~3배까지 확대해 강남 수준으로 늘린다는 계획이다. 강북 지역에 있는 대규모 유휴부지는 ‘화이트사이트’를 적용한다. 화이트사이트는 기존 도시계획으로 개발이 어려운 지역을 원하는 용도·규모로 개발하는 것을 허용하는 제도다. 적용 대상은 차량기지·터미널·공공유휴부지·역세권 등이다. 해당 지역에 일자리 기업 유치를 의무화하는 대신 최대 상업지역으로 종상향과 용적률 1.2배, 허용 용도 자율 제안, 공공기여 완화 등을 적용한다.

역세권은 준주거지역으로 종상향한다. 공공기여를 기존 15%에서 10%로 축소한다. 높은 용적률로 재건축이 불가했던 65개 단지, 4만2000여가구의 용적률을 1.2배 상향한다. 재개발 요건인 노후도도 현행 전체 건축물의 67%에서 60%로 완화한다. 폭 6m 미만의 소방도로를 확보하지 못한 노후 저층 주거지도 재개발 대상에 포함한다.

높이 제한으로 개발에 어려움을 겪었던 자연경관·고도지구는 ‘산자락 모아타운’으로 특화 정비한다. 자연경관지구는 기존 3층에서 약 7층(20m)까지, 고도지구는 20m에서 최대 45m까지 높인다. 지상철도 지하화로 제2의 연트럴파크를 조성해 지역 상권을 살리고, 시민에게 녹지와 휴식 공간을 제공하는 방안도 확대한다.
시는 강북권 주민 누구나 20분 안에 숲·공원·하천에 다다를 수 있도록 보행일상권 정원도시를 조성한다. 경의선숲길 보행네트워크, 백련근린공원 힐링공간 재조성 등도 추진한다. 아울러 오는 2025년까지 자치구별 1개 이상 수변공간도 만든다. 현재 조성된 홍제천 수변테라스에 이어 불광천, 정릉천, 중랑천 등 14곳을 추가로 조성한다. 이외에도 문화시설이 상대적으로 적었던 강북권역에 서울아레나, 권역별 시립도서관, 복합체육센터 등 다채로운 시설을 조성한다는 계획이다.

강북구 한 공인중개소 대표는 “최근 신생아특례대출 영향으로 노원·도봉·강북 부동산시장 분위기가 조금은 활발해지긴 한 것 같다. 여기에 서울시 발표에 따른 파생효과도 있을 것으로 보인다”며 “이번 발표를 두고 반대하는 시민은 없을 것으로 생각한다. 서울시가 대대적으로 발표한 만큼 강북권 부동산시장 회복에 집중해줬으면 좋겠다”고 강조했다.

노원구 지역 다른 공인중개사도 “노도강 지역에선 노후 된 건물들이 많기 때문에, 재건축을 준비하는 주민들에게 이번 발표가 호재인 점은 분명하다”며 “다만 현재는 공사비가 크게 올라간 상황으로 많은 주민이 크게 관심이 없는 것도 사실이다. 이에 부동산 시장이 어느정도 회복돼야 효과가 있을 것으로 보인다”고 말했다.

주현태 한국금융신문 기자 gun1313@fntimes.com